期房预售制该不该废除

　　期房预售制度颇受争议，由于制度本身存在巨大漏洞，对房产开发商侵权、违约行为并未制定具体的惩戒条款，购房者的权益无从得到保障，因此近两年来有关取消这项制度的呼声不断。

　　文》本刊记者/甄爱军

　　期房预售制度再次被推到风口浪尖上。

　　对于期房预售制度的存在，社会上一直存在种种争议，赞成者认为期房预售制度对推动中国的房地产业发展，目前仍在起着积极的作用，所以暂时不能取消。而反对者则认为房地产业经过多年的发展之后，这种借鸡生蛋的做法已不合时宜，同时由于期房预售制度的存在，对消费者来说极为不公平，因此必须取消。

　　一场关于期房预售制度的存废之争再次出现。

　　风声再起

　　近日，广州媒体披露，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布一份报告建议，把目前的期房销售制度改为现房销售制度。报告还建议，针对居民购买第二套以上住房，应采取抑制性的金融政策，即采取差别利率政策和差别按揭首付比例政策，对居民购买第二套以上住房，要提高利率水平和首付比例。由此来看，国家发改委宏观经济研究院发布的这份报告是针对当前

房价高涨而提出来的一种调控建议。

　　不过，当记者联系到国家发改委宏观经济研究院相关人士，这位人士拒绝了记者的采访请求。不过这位人士并未否认报告的真实性，只是无奈地表示，现在媒体炒作这个话题已给他的工作和生活造成了不小的影响，他不想也不便发表观点。“你还是找别的专家吧，不要找我。”他如此建议记者。

　　但是目前关于是否应该取消期房预售制度的争论已相当热烈。有赞成的声音，也有反对的声音。

　　其实，在近两年，取消期房销售制度的呼声日渐高涨。早在2005年8月15日，中国

人民银行发布房地产金融报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。紧接着，2007年，全国两会期间多位人大代表和政协委员继续力挺取消商品房预售。

　　存废之争

　　期房预售制度还有存在的必要吗？

　　如果要沈默荷兰园的业主回答这个问题，他们肯定举双手赞成。他们的遭遇反映了期房预售制度的极度不合理性。

　　据了解，位于上海市南汇区周浦镇的沈默荷兰园于2004年6月首次开盘，当时正是沪上楼市的高峰期，一期房源受到市场热烈追捧。有报道称，通过期房预售，曾获得逾亿元的销售回款。但是由于开发商资金链断裂，无法支撑楼盘的后续开发，导致该楼盘烂尾。原定于2005年12月31日前交房也无法落实，且一拖再拖，时至今日，距离原定的交房日期已经过了一年多的时间，沈默荷兰园一期和二期却仍然未能顺利竣工交付。虽然开发商已做出承诺将于2008年年中交房，但是至今此烂尾楼仍无人接盘，业主们普遍感到无望。

　　沈默荷兰园的业主程先生在接受本刊记者采访时表示，当初正是由于买了期房，才导致现在有房住不进的尴尬局面。他表示，缴纳购房款之后，在没有拿到钥匙之前，这段时间对购房者来说，是无法掌控的。作为期房预售制度的直接受害者，他认为应该取消，他如此反问：“与开发商比较，购房者普遍处于弱势地位，这种仅对房产开发商有利的制度还有存在的必要吗？”

　　人大代表、湖北省和武汉市两级人民政府参事洪可柱仍然坚持取消期房预售制度。这位人大代表曾在2006年、2007年两会期间，多次建议逐步取消期房预售制度。当记者再次连线洪可柱时，他依然坚持认为期房预售制度已经不再符合市场实情，同时对消费者极不公平，应该取消。

　　洪可柱表示，由于诚信体系不健全，以及政府监管不到位，导致近年来有关房产方面的纠纷层出不穷，但是消费者作为弱势群体，权益无法得到保障，因此废除它并不为过。

　　但是房产开发企业却普遍持谨慎态度。记者与上海市嘉定区一家开发商交流时，相关人士明确表示现在还未到取消预售制度的最佳时机。这位人士坦承，就上海的情形来看，很多开发商都依赖预售回款来进行滚动开发。“在资金链紧张的时候，原定的开盘计划不敢拖后一天，否则员工工资都无法发出去。”他如此形容开发商对预售回款的依赖。

　　即使是对于实力很强的开发企业，也无法降低对预售制度的依赖程度。这位人士分析说，从资金运用的效率上来看，没有哪家开发商希望完全以自有资金进行开发，因此他们在向银行申请贷款的同时，也会充分利用预售回款，来达到扩大投资收益的目的。

　　记者采访一家浙江籍房产开发企业时，一位副总也表示，如果政府打算取消期房预售制度，这对房产开发企业来说，肯定会产生极为不利的影响。他甚至断言，只要宣布取消期房预售制度，不出一个月，市场上就会出现一批烂尾楼。“对于部分实力较弱的开发企业来说，一旦缺少预售回款作为后续投资资金，后续开发将无法坚持下去。”这位副总说。

　　时机是否到来？

　　期房预售制度对于我国房地产业的发展功不可没。

　　专家表示，上世纪90年代初，我国城镇住房供应不足，加快建设、增加住房供应是当务之急。但刚刚起步的房地产业所面临的问题是资金严重不足，自有资金的比例甚至不到10%，而另一方面，融资渠道和融资手段单一，从银行贷款几乎是房地产开发企业的惟一选择。于是，建设部主导设立了商品房预售制度。1994年出台的《城市房地产管理法》，对预售条件、监管作出了原则性规定。商品房预售制度实行后，各主要城市商品房预售比例逐渐发展到80%以上，部分城市甚至达到90%以上，许多开发成本转嫁给了购房人。但令政策制定者没有预料到的是，由于制度本身对侵权、违规行为未制定具体的惩戒条款，开发商侵权、违规的成本相当小，因此不断出现质量问题、面积缩水、延迟交房甚至烂尾等现象，让购房者苦不堪言。

　　但是目前是否已经到了该取消预售制度的最佳时机了呢？卫明不动产营销智库负责人蔡为民表示，目前可能还不是最佳时机。在他看来，目前全国各地房地产市场供需两旺，如上海每天的新房成交量基本维持在千套以上，市场非常火爆。如果取消期房预售制度之后，在随后的一段时间内，供应量会急剧减少，这相当于在火爆的市场上火上浇油。因此应该谨慎对待。

　　不过蔡为民表示，对于“中国式”的期房预售制度，虽然确实有取消的必要，不过在完全取消之前，也可以在经过改良之后作为过渡之用。蔡为民认为，目前期房预售制度最大的问题在于购房者将购房款支付出去之后，在长达一年半的时间内，购房者不但要支付按揭贷款利息，而且对自己所购买的商品房质量无法及时了解掌控，日后及时出了问题，购房者

维权时难度相当大。因此他建议可以吸收台湾预售制度的一些做法，比如引进建筑经理公司制度，保障购房者的预付款安全(在台湾，如果开发商破产，建筑经理公司会赔付购房者支付的先期购房款)；同时银行可以适当延后向开发商支付按揭款，比如约定在业主取得小产证之后，而且房屋质量没有任何问题的情况下，银行悉数将按揭款转交给开发商。这样，购房者的利益便能够得到一定程度的保障。

　　其实，对于预售制度的改善此前也曾出现过。如上海、深圳等地对预售的标准都已提高，如深圳规定多层住宅必须结构封顶才可预售，多层以上住宅必须完成主体结构的三分之二才可预售，这在当时并未造成供应量短缺的情形。因此在蔡为民看来，先寻找到合适的过渡方法，然后等待合适的时机，逐步取消预售制度，与断然取消相比，这种做法相对要合理一些。