中国房地产业面临体制转轨

　　为全体公民提供住房保障是完全由市场满足还是政府应该承担的责任？

　　文／陆一

　　中国的房地产市场化只有短短不到十年，自1998年国务院发布23号文件以来，住房制度改革以前所未有的速度推进。目前我国住宅投资已占各行业城镇投资比重23%，房贷总额已经高达4-5万亿元，约占我国居民储蓄存款余额的1/3。2005年仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元。

　　在不到十年的时间内，我国从原来的所有城镇居民住宅都属于国家、全体居民都通过国家提供低价的租金的住宅而满足居住需求，一改而变为住宅自有率达到60%-70%，绝大多数居民都需要从房地产市场购买商品房解决居住和改善居住条件的需求。

　　在发达地区城市中，不仅购买自住住宅，而且连出租的住宅都已绝大多数出售给个人，住宅租赁的市场绝大多数由个人房产拥有者构成;甚至于在北京、上海、广州、深圳等地，零售商用房产绝大多数也是划分成不同大小的单位，有的只以一个铺位为单位出售给个人持有，而后再出租;诸如此类，还有酒店式公寓、产权式酒店……

　　我国目前的这种住宅租赁市场和商业地产市场主要是由个人业主持有和经营的状况，是一个特殊时期的非常不正常的市场状况。成熟市场经济和健全社会保障的国家，住宅租赁市场的主体应该是政府和专业机构，商业

房地产市场主要是由房地产投资信托基金(REITs)等专业投资基金或机构所组成。

　　以上这种反差反映了房地产市场化的不同发展阶段、不同发展层次和不同发展思维的巨大差别。

　　为全体公民提供住房保障是完全由市场满足还是政府应该承担的责任？如果是政府应该承担的公共责任，那真正市场化的做法就应该是政府的专项公司(或基金)从市场上购买住宅，再以国民能够承受的优惠租金提供给居民。这就是所谓的政府用市场化的方式购买公共产品，满足社会公共需求的现代化做法。居民如果需要在此基本保障之上以自己的财力满足更好的居住要求，则可以自己从市场上承租或购买更好的房产。这样的话，一国的住宅租赁市场完全应该由政府和市场专业机构构成，这就构成了住宅的批发市场。而一国的住宅零售市场绝大多数基本集中在中高端，在市场的总体规模中并不占很大的份额。

　　与此同时，商业地产在发达经济体中可以细分为工业厂房和写字楼、商业

零售业用房、租赁住宅、多种经营物业、酒店式公寓和度假村、医疗保健物业、自助式仓储、特殊用途物业等等，这些物业房产绝大多数在

开发商完成建造后，都是由专业经营机构如REITs等收购，由它们进行专业的经营，所得到的租金作为这些经营机构的主要利润来源，并由全体投资这类产品的中小投资者分享。这在国外已经形成了一种市场化的专业分工和专业的高层次运营收益模式，同时已经通过金融、证券、法律、社保等领域的制度安排，组成了市场化的社会共赢体制。

　　因此，要坚持在房地产业中的市场化改革进程，要巩固和进一步扩大我国将近十年的房地产市场化改革成果，我们的政府和房地产业与其他相关产业，就必须停止在住宅建造面积是90平米还是134平米、住宅按揭是70%还是80%、住宅价格是5000元还是10000元的无谓争论，也完全没有必要继续采用计划经济的行政手段来干预市场的过热，或是挽救市场的下跌。

　　没有一个经济体在长期高速发展时期不伴随着房地产市场的兴旺和升值的，当房地产在一定的经济发展阶段，除了它自己居住的功能外具有了投资保值增值的功能时，一个国家所需要的健康的房地产市场，也就不再仅仅是一个产品市场，它已经成为一个产品与金融、证券市场高度融合，互为表里，相互促进和制衡的市场。

　　也许从某个角度来说，对于我国的房地产市场，更直接的可能是如何使得它从一个低层次的零售市场发展成为一个较高层次的批发市场。而这恰恰需要金融创新、制度创新和政府的思维与手段的更新来作保证。