金育松：北京二手房价格上涨33.7%挺吓人

　　-本报记者 周雪松

　　“我觉得现在的情况就是这个样子，没有什么可以讳言的。”近日，链家地产发布报告称今年上半年北京二手房价格同比上涨33.7%。如此之高的涨幅数据引起了部分人士的质疑。对此，链家地产副总经理金育松在接受中国经济时报记者采访时回应说，事实即是如此。

　　虽然每个月都感觉房价在涨，但真正数据出来，金育松说自己还是有些感到吃惊。前不久，链家公布的统计数据显示，今年上半年北京二手房成交量为39500套，相比去年同期的37200套上涨幅度为6%。相对于成交量的“慢热”，成交价格上涨幅度却非常之大。据链家统计，2007年上半年北京二手房成交均价已达8518元／平米，相比去年同期的6372元／平米，涨幅高达33.7%。“我个人觉得这个数据还是挺吓人的。”回忆数据出炉时的情景，金育松如是说。

　　几乎与链家公布上述数据同时，北京另一知名房产中介机构也推出了一份“半年报”，该报告显示，同期(今年1-6月)，北京二手

房价增幅仅为11.42%。为何有如此巨大的悬殊？“要不要将这些数据发布，我们当时也犹豫了一下。”金育松说，尽管上述数据有关部门看了会不高兴，但经过反复考虑，链家最终还是决定将真相公诸民众。

　　“我们是根据我们自己真实的成交数据进行统计、分析，从而得出的结果。”面对质疑，金育松坦然表示。

　　对于北京房价的暴涨，很多市民都有切身体会，金育松也不例外。他给记者讲述了一件最近刚刚发生在他身边的故事。在链家总部附近的吉祥里小区，一套52平方米的房屋，年初挂牌价为60万元，时隔仅仅半年，业主便以75万元卖出。一套小小的房子半年时间就可获利15万元，房市赚钱效应由此可见一斑！

　　“现在肯定是只赚不赔。”对于房价持续上涨是否意味着投资房产稳赚不赔，金育松表示，“关键是看什么时候转手。”眼下，进入房市的淘金者越来越多，他们大多希望借助房产的迅速升值谋取可观的收益，对此，他提醒投资者关注以下几方面的风险：

　　首先是房地产业本身具有一定的周期性，当前房价高企，抗风险能力比较弱；其次，房产投资存在政策风险，此前出台的一系列政策已增加了很多交易成本，现在由于整个市场属于卖方市场，所以这些成本几乎全部都转嫁到了买方身上，但将来是否依然是这种状况，不好说，政府一直倾向于对投资型买家进行抑制，这是一个不可忽视的政策趋势；第三也是最重要的一个因素就是，不久的将来可能开征物业持有税，从投资的角度，这将大大加重持有房产的经济负担；最后，如果是贷款投资，必须考虑的是银行利率的变化，我国已连续加了几次息，今后可能还会继续加息。

　　前不久，链家公布的另一研究报告显示，北京房市租售比逼近国际警戒线上限，这是链家继发布北京房市租售比逼近国际警戒线之后第二次发布类似的信息。虽然金育松表示，由于中国正处在城市化和经济高速发展时期，不能完全套用国际惯例，租售比逼近国际警戒线上限也并不直接意味着北京房市已经出现泡沫，但他强调这种租售比差距拉大的过程值得密切关注。

　　金育松透露，北京房市正在发生着一些微妙的变化。一是房价涨幅趋缓，如去年上半年北京房价每月平均环比上涨2.87%，今年上半年这一指标已经下降为2.01%；二是房市供求关系也在发生变化，去年年初，北京

二手房市场供需双方之比为1：4.15，截至今年6月，供需比已缩小为1：2.55。由此可见北京房市房价上涨动力正在衰减，供需矛盾正在发生变化。此外，在一手房方面，今年以来成交量一直呈现出下滑趋势。成交量的不温不火，更加凸现出房价上涨过快的现实。

　　对北京二手房上半年的暴涨，链家报告认为，主要有三方面原因：首先是宏观调控导致的税费成本增加(营业税、个税、土地增值税等税率增长达6.5%-7.5%)，而这些增加的税费成本绝大多数转入到了房价中；其次，一、二手房联动作用使得二手房价格处于“追涨”状态；第三，典型区域二手房价上涨明显拉动了整体房价上涨。

　　此前，许多

开发商及其他业界人士认为，北京房价上涨过快一个重要原因是刚性需求巨大。金育松表示，北京投资性购房目前占20%左右，但这并不等于余下的80%都是所谓的“刚性需求”，“实际上现在不少购房者是看到房价迅速上涨，怕将来买房吃亏才买房，这种心理作用反过来又推动房价上涨，形成恶性循环。”他认为，真正的刚性需求到底有多大，很难界定，目前是一个未知数。

　　金育松预计，今年下半年，二手房价格涨幅可能会降低到二十几个百分点，在2008年之前房价还会涨但涨幅会进一步减小，供需亦将逐步趋向缓和，投资风险会越来越大。他说，当房市处于卖方市场，房价上涨较快的情况下，投资者很容易将交易成本转嫁或消化，但是未来有很多的不确定性，一旦局势生变，所有愿望都可能落空，因此建议投资者保持理性和谨慎。

　　采访完金育松，时隔仅仅两天，央行等有关部门宣布了一揽子新政，国家遏制经济过热和物价上涨势头的决心表露无遗。