碧桂园模式还能走多远

　　杨红旭

　　所谓“碧桂园模式”，特指上市以前碧桂园的房地产开发模式，同时，也是前些年很多民营房企比较拿手的一种经营模式

　　近日，广州合景泰富成功在香港IPO，只是风头远不及碧桂园。自从今年4月在香港成功IPO以来，碧桂园成为近期中国房地产业的一个关注焦点。在广东二、三线城市的扎实底子以及近2000万平方米的土地储备，是碧桂园受到投资者追捧的重要原因。一榔头下去便募集近130亿港元，而且公司总市值一跃成为国内老大。表面看起来风光无限，但笔者认为碧桂园能否持续辉煌不落，尚存疑问。

　　所谓“碧桂园模式”，特指上市以前碧桂园的

房地产开发模式，同时，也是前些年很多民营房企比较拿手的一种经营模式。这一模式存在于全国很多地区，尤其是在房地产市场化启动较早的广东，富力、合生珠江系、雅居乐、恒大等知名地产商都属此道，只不过没有碧桂园更具代表性罢了。

　　“碧桂园模式”可简要地归结为四个特征。一是民营性质，老板多是草莽英雄，形成家族企业，如碧桂园的掌门人杨国强搞建筑出身，其二女杨惠妍现持有59.5%的公司股本；二是偏安一隅，与地方政府有密切关系，经营多年，深耕细作，最终成为地区性地产巨头，如碧桂园于1992年发家于顺德，项目集中于广东；三是“一条龙”式开发，包揽房地产价值链的很多环节，如碧桂园从拿地、规划、设计、施工到装饰、物业管理都由自己搞定；四是低价拿地，圈地甚多，喜欢大盘开发，如碧桂园许多项目的购地成本仅占售楼价的10%以下，项目占地动辄几千亩。

　　应该说，是上世纪90年代以来中国特有的政治、经济、产业环境，造就了“碧桂园模式”，这一模式跟所谓的“香港模式”有颇多相似之处。问题的关键在于，自2003年以来持续的宏观调控，使房地产行业的许多“基因”突变，旧的体制和机制在风雨激荡中趋于式微，中国房地产业不可避免地步入转型期。土地实行招拍挂、住宅产业向中低收入阶层倾斜、银行信贷不断紧缩、投资和投机需求受到抑制、外资入市受到限制、市场竞争空前激烈。虽然碧桂园这样的企业也在与时俱进，不断完善自身，但不可否认的是，他们以前赖以造富的许多利好一个又一个地远去。

　　为了使行文更有针对性，笔者接下来紧紧围绕“碧桂园模式”的四个特征，一一加以分析和论述。首先，民营性质与家族企业，对于企业的可持续发展并非太大的障碍，中国房地产业的市场化趋势不会改变，而且国外许多家族制企业一样能够成为“百年老店”。唯一需要改善的是随着企业规模的扩大，尤其是上市成为公众公司之后，须考虑引进职业经理人制度。“老子英雄，儿子不一定是好汉”，即使精明能干如李嘉诚，仍要聘请霍建宁做和记黄埔的总经理，同时也成就了霍建宁香港“打工皇帝”的美名。

　　其次，与地方政府多年结成的紧密或者暧昧关系，将越来越难于维系。前些年，由于土地“县官不如现管”地控制在地方政府手中，甚至是镇和村一级的基层政府手里，民营企业经过公关从中低价获地甚多；另一方面，地方政府或多或少地有些地方保护主义。但是，近两年宏观调控的一个重点是整治土地违规及官商勾结，一大批官员在土地反腐风暴中纷纷落马。“地头蛇”的好日子一去不返。从企业对外拓展角度分析，目前大型民营房企，尤其是上市之后的房企，必然要全国范围地扩张，在人生地不熟的外地，原有的老家政府关系一概失效，只能通过公开市场拿地开发。即便是在“根据地”，由于越来越多的优势企业进入，这些民营企业以前在本地市场的绝对优势正被侵蚀，在万科、中海这些先进企业面前，他们往往处于下风。

　　再次，“一条龙”开发模式面临考验。很多环节都自己做的好处是，既能有效控制开发进程和质量，又能在多个环节获利；但其弊端也很明显，一家企业不可能在一个产业链的每个环节都具有相对优势，而且过于多元化经营加大了企业管理难度，增加了运营成本，抗风险能力下降。说白了，这是“自给自足的小农意识”在作祟，完全与社会化、专业化的现代生产方式背道而驰。作为中国房地产标杆的企业万科只专注于住宅开发，而且集中资源在产品研发、工业化生产、物业管理等少数几个环节形成核心竞争力，这点值得许多房企学习和借鉴。那么，为什么很多“一条龙”式的企业过去曾经很辉煌？很重要的一个因素，是它们曾经多数项目都集中于一个区域，从而使各个环节的业务实现相对的集约化、规模化经营。但随着这些企业的向外拓展，在单个城市开发量有限的情况下，都配设建筑公司、材料公司、

装修公司等，则其分公司的经济效益很难保证。

　　最后，低价拿地与大盘运作的前景不容乐观。2004年土地出让实行招拍挂之后，全国各地的地价都在涨，以前靠打通政府关节而低价拿地的机会越来越少。目前仍能以较低价格获取的土地，几乎都是大盘，而且多数位置偏远，打着造镇造城的旗号进行大规模开发，很多都是地方政府出于促进城市建设(如新区开发)的目的，以优惠的地价吸引本地或外地大型

开发商投资。但是，地方政府可以自主运作的空间越来越小，经营城市的理念不仅正被舆论谴责。如果少了低价拿地和大盘开发这两个“撒手锏”，这些民营企业也就没有多少竞争力可言。

　　其实，“碧桂园们”也在反思、也在改变、也在进步，向外资转让股权和成功IPO已经证明了这一点。然而，必然明白这将不是一点点的修缮，而是要全面革新；否则，圈了大笔钱后，必然要快速扩张，此时模式不变，跳得越高，摔得越重。

　　(作者系上海易居房地产研究院高级评论员)