贺军：难关已过 国内房地产投资增长可期

　　安邦集团研究总部高级分析师 贺军

　　2007年是国家对房地产市场实施调控的第四年。四年来，为了抑制过高的房价，政府出台了多项政策对房地产市场进行宏观调控。然而，国内房价在强大的需求拉动下，依然一路高歌猛进。国家发改委等多个部委的官员强调，部分中心城市的房价仍然偏高，上涨较快，今年国家将加大宏观调控执行力度，并会继续出台土地、金融、税收等层面的政策。

　　毫无疑问，去年以来严厉的房地产调控政策，使得绝大部分国内房地产开发商面临着压力，尤其是对于部分此前扩张过快的房地产开发商，抽紧资金链就相当于勒紧了绞索，部分开发商 (如顺驰)不得不卖掉股权以求活路；而融资能力成为近两年关系房地产商死活的重要标志。压力之下，国内房地产商的分化和洗牌在所难免。

　　不过，国内部分有实力的房地产

开发商最近已经喘过气来，一个重要标志就是它们在资本市场上大量融资。在香港市场，过去半年，一些上市的内地房地产商盛行发行高息票据。如绿城中国、世茂房地产等三家上市不足一年的地产商，通过此方法集资，总筹集金额达到100亿港元。此外，新世界中国发行可换股债券集资25亿元人民币，路劲基建也通过摩根大通发行1.5亿美元浮息票据，息率介乎7.5厘至7.75厘，集资所得也用于买地。

　　证券业人士预期，5月份将会见到内地房地产公司蜂拥集资，这与资本市场对房地产公司的估值有关。目前投资界一般以土地储备来衡量内地房地产公司的价值，拥有越多土储的公司，价值就越高。因此，发展商要推高股价，要增加资本市场认可的公司价值，就要拼命买地。而其中最重要的是资金，所以发展商要趁着市旺来完成集资。而且，内地房地产公司正处于发展阶段，在宏观调控之下，手上的资金一般比较紧，要通过不断集资去进行扩展计划。

　　从中国经济发展来看，房地产业的确有着值得被持续看好的前景。近几年中国经济增长持续以10%以上的速度飙升，房产价格也不断上扬，再加上

人民币升值因素，发展商手上的地皮即使不兴建楼宇，价值也可以大幅上升。这种情况下，不少发展商也就不太理会资金成本，只要能短时间集资，再快速圈地，投资者必然会对

股票重新估值。

　　例如，世茂房地产上市不足一年，就通过集资及发行高息票据所得，在短短9个月内购入630万平方米土地储备，其股价也由上市时的6.5港元升至近期的16.72元，升幅达157%。绿城中国也是如此，自上市9个月来，便通过上市及高息票据集资，迅速购入445万平方米土地储备，可发展楼面由700万平方米增至1200万平方米，股价也比招股价大升了95%。要知道，这两家企业上市时正逢资金紧张，通过 “吐血”折价才得以上市。现在通过大规模融资扩张，情况已今非昔比。

　　资金问题的缓解，必将加大房地产商增加土地储备的行为，道理很简单，在宏调之下，土地正在成为稀缺资源，谁拿到了土地，谁就拿到了基本资源，就会对业绩和股价形成支撑。这与各个国家寻找能源资源的控制力是一个道理。

　　还有一个支持性的因素是市场需求。我们始终认为，虽然中央对房地产市场的行政式调控在加强，对地方政府的压力在增加，但国内房地产市场的需求还会持续增长，尤其在一、二线城市，购买力来自全国甚至全世界，中国经济持续向好，人民币升值前景也很明确，房地产市场需求根本不会有问题。

　　可以相信，国内实力稍强的房地产公司在挺过了最困难的关口后，都会加大土地储备和房地产开发投入，房地产投资增长仍然可期。

　　来源：经济观察报网