王济武：中国房地产行业越来越金融化

　　

    2006宏观经济预测春季年会于2006年2月24日在北京举行，新浪财经独家网络图文直播。图为香港百骏(中国)投资控股有限公司董事长王济武。(图片来源：新浪财经)

    2006宏观经济预测春季年会于2006年2月24日在北京举行，新浪财经独家网络图文直播。以下为香港百骏(中国)投资控股有限公司董事长王济武的精彩演讲：　

　　谢谢主持人，谢谢《证券市场周刊》给我这个机会和大家分享中国房地产和国际金融市场的矛盾。我想主要是从一些实践的层面，从我自己开办房地产公司，投资房地产项目这样一个过程我想谈一些感想。

　　首先我做一下自我介绍，我个人应该是比较早参与国际资本的一批，我是93年从

清华大学毕业，方总是我的同门学生。在北京很荣幸能够和方总共事，后来在香港工作。从03年起和一个志同道合者看中了北京的地产发展潜力，特别是在我们方总提到的大前提下人民币增值。在这样一个背景之下，我们看到了把美元资产转换成人民币资产，特别是到北京这样一个投资机会。在03年非典刚结束我们就回到了北京，在北京投资了三个项目，一个是我们在昌平碧水庄园，还有一个是我们在内蒙等地的高端投资。其实我自己最有兴趣的是参与

经济适用房的投资，但是一直没有这样的机会。

　　我自己是在房地产业和金融业两个行业中间的交叉，我先做一个自我背景的介绍。刚才方总提到了参与中国房地产行业这一轮重组，从这个过程来看，我自己体验一下，它可能显示一个趋势，中国房地产行业越来越金融化。因为有很多金融专家参与这个行业，一些金融资本投资了这个行业。

　　另外，它的管理也越来越科学化也到了规模化。其次，房地产行业的资产证券化。刚才方总也提到了很多瑞士产品。在这个过程中，我想作为一个房地产业的从业人员，我们需要根据趋势做一个调整，我自己提出来也是我们百骏集团的方针，利用金融的理念来投资房地产。我自己总结了六点体会，在这里跟各位朋友分享一下。

　　第一，作为房地产行业，现金流的控制可能越来越是一个成功的关键。为什么这样呢？实际上房地产行业跟资本行业是一样的，是一个特点非常明显的行业。从事这个行业的人难免会出现暴富和暴穷的过程。我在香港金融行业从事的时候，也经历了98年亚洲金融风暴，也经历了2000年高科技的泡沫。我也看到很多房地产公司在做一个项目过程中飞速发展，在另一个项目中又快速的衰落。我相信高盛这样的公司，包括摩根斯坦利给在中国从事房地产行业的人员注入了一批新鲜血液。

　　第二，在投资、测算和投资的预算，房地产定价和房地产销售中的折扣政策，管理方面的一些细节越来越精算化，可能也代表了房地产行业管理的科学化。我印象中只有北京市对房地产测算有一个8%的标准，现在经济适用房有3%—5%的利润要求。当时在测算的时候，我当时认为是正的，但是自从我从金融行业再回到房地产以后就不再接受了。实际上现在管理科学以后，不管是人力资本还是商务交易成本都可以进行很好的区分。

　　再举一个例子，像资金成本。以前是按照房地产的全额贷款除以2赚取利息。包括销售，比如说一次封盘以后，一般是9.5折，按揭贷款可能是没有折扣，实际上你站在一个金融角度讲，一次性付款和按揭付款本质上是没有差别的，银行帮你贷款的周期一般不会超过半个月左右。我们自己公司在零售的时候，我就不赞成这样的方法，因为我有我的道理。随着金融的参与，房地产公司的管理，会随着财务控制的精算越来越科学化。

　　第三，如果利用金融经验做房地产的话，我们百骏集团现在投资了四五个项目，没有一个是通过招拍挂拿到的，是通过资本运作拿到的。李嘉诚拿的土地都是通过并购这样的交易方式，而拍卖土地经常以决策导致价格不太正常。

　　第四，在投资份额方面。我们作为一个投资者关注的是怎样投资和以什么方式投资。我们从金融的角度选择投资是很明确的。前期只做开发和零售的工作，后期开发一半我们也不做了，这样既保证了相对合理的回报，同时也回避了不可回避的风险。在我们的投资篮子里面就全部删掉了，不参与投资了。

　　刚才提到的四点都是从公司内部管理角度来讲，实现房地产公司一个金融化的方面。从外部方面讲，从一个房地产的公司的掌门人或者决策人，现在的视野跟以前不一样了。随着一些国际资本的流入，现在我们的房地产跟国际资本紧密密切，美元的变化对我们国家的房地产都会有影响。98年亚洲金融危机，东南亚房地产，2000年的高科技风暴，香港的

股票市场，他们兼并像我们这样的机构有时候是个天使，在我们需要投资的时候来了是个天使，但是他们走的时候可能也显示魔鬼的一面。在跟这些资本大颚共舞的时候也要做一些改变，他们的投资策略会有什么样的变化。

　　第二是投资周期方面的角度。投资周期在每个行业都是存在的，我跟方总都有比较类似的经历，从清华毕业以后都投资过IT行业，现在都做房地产金融。我们在投资IT行业的一些感受，现在我在投资房地产方面也开始感受到，给我自己一个体会。现在的房地产行业是不是也会出现当年IT行业的一些情况，一个是招聘。比如我们项目需要市场营销人员，很难从公开市场招到销售经理，销售经理非常多，但是找到好的是很难的，就像找到好的IT行业的人员是很难的。同时这些从业人员对公司的忠诚度也比较低。

　　我记得那年暑假我正好看了一个连续剧《牵手》，他们对对方的忠诚度都有问题，当时也恰好是我管理IT公司的一个体会，对我们公司的忠诚度也不够，现在我们在房地产行业也感受到这个特点。

　　再一个是虚拟化。当年我做IT的时候，名义上是2000万，真正的回报是一年的现金流是负300万，帐面利润和实际利润有差别。现在我们会不会发现房地产市场有这种趋势呢？有些帐面和实际有些出入。

　　耽误大家时间，最后我再说一句话，在国际资本市场要跟中国的房地产行业互动融合，希望同行们能够在这个周期里面获得更多的经验。谢谢！