经济适用房还是廉租房

　　在解决城市低收入者住房问题上，很多城市执行的是经济适用房方案，实际上，最经济最能满足低收入者需求的方案是廉租房

　　□刘正才

　　解决低收入者住房问题已成为社会各界关注的热点。对于大型中心城市来说，解决 低收入阶层的住房问题更为紧迫和严峻。前一段时间北京经济适用房暴露出来的诸多问题，引起了广泛争论，观点不一。

　　国家建设部目前也意识到了经济适用房的问题，并以积极的态度向全社会征集“城市中低收入人群居住解决方案”，这种做法无疑给人们留下了更多的思考空间。

　　遵循资源节约原则

　　诚然，市场经济是社会经济发展的强大动力，但市场竞争又是无情的，它数倍放大个人之间能力的差异，使部分人成为市场竞争的牺牲者，变为难以自立的低收入阶层。市场经济的这种缺陷是它自身无法解决的，只有通过政府的有形之手才能加以弥补。

　　因此，解决低收入阶层的贫困问题，当然包括住房问题，是政府义不容辞的责任。

　　在解决低收入者的住房问题上，政府要更多地动用行政手段。但是，这些解决手段必须符合市场经济的做法。应该基于成本和收益的考虑，遵循资源节约的原则。

　　目前，中国解决低收入者住房问题的具体方案有三种，提供租房补贴、廉租房和经济适用房。到底采用哪种办法才更有效率，各个地方应该有所不同，因为住房缺乏流动性，具有很强的区域性特征。

　　相比较而言，提供租房补贴是最容易操作的办法，而提供廉租房和经济适用房则需要花费更多的人力、物力和财力。

　　对于广大中小城市来说，甚至是许多内地省会城市，由于房价和租金较低，目前住房问题并不突出，提供租房补贴是最有效的解决办法，这种做法既能解决低收入者住房问题，又是耗资最少的办法。

　　然而，对于少数大型中心城市来说，尤其是上海、北京和广州这样的大城市，仅靠提供租房补贴解决不了问题。

　　这些城市的住房需求旺盛，房价和租金比较高，而且上涨的速度比较快，住房问题较为突出，仅靠租房补贴将使政府处于被动地位，背上越来越沉重的财政负担。

　　所以，廉租房和经济适用房就进入政府的视野。不过，实际情况是，不少地方政府倡导和实践的是经济适用房，廉租房被暂时搁置或没有引起足够的重视。

　　中国一些城市也开展一些廉租房的工作，其做法是把部分老公房作为临时性的廉租房，数量有限，而且没有把提供廉租房作为一项常规性的工作来抓。例如，上海市目前打算把那些廉租的老公房将出售给廉租户，固守我国“居者有其屋”的传统观念。

　　廉租房才是有效方案

　　提供经济适用房和廉租房都是政府直接采取的行政手段。

　　但是，政府动用行政手段提供住房的主要目标，不是帮助那些暂时买不起住房的人解决住房问题，而是帮助那些租不起房子的人解决住房问题。这部分人是真正的低收入者，他们长期买房无望，即使给予适当补贴也很难解决租房问题。

　　因此，政府动用行政手段提供住房理应把中等收入以及偏中等收入的人员排除在外。

　　经济适用房的诸多弊端多有披露，它背离了动用行政手段提供住房的主要目标，没有真正帮助那些最需要帮助的人——低收入者。

　　尽管经济适用房以低于市场数万元的价格出售，但真正的低收入者是无力购买的，结果购买对象被不断扩大，不少被卖给了中等收入的人员。甚至被中上收入的人士骗购，加剧了转移支付的不公。

　　中等收入人员数量巨大，如果把提供经济适用房的政策常规化，那就需要不断地建造更多的经济适用房，这无疑是一种替代市场的做法，将使政府越来越被动，背上更多的骂名。

　　经济适用房虽由政府提供，但转售给私人，看似运用了一些“市场”的手段，其实不然。因为它不能在市场上自由买卖，分配权力掌控在政府的手里。

　　所以，提供经济适用房的做法实质上是一种基于计划经济的思维，耗费了大量资源却没有真正解决问题。有些人认为，只要加强监管就可以解决问题，恐怕这只是一个良好的愿望。

　　从世界先进国家或地区已有的做法来看，提供廉租房是解决低收入者住房问题的通行做法，中国香港采取的是廉租房的做法。

　　由于廉租房属于公屋性质，它只是用于出租而不出售，不像经济适用房那样需要连续不断地大规模建造，往往“一次性”建造就可以解决低收入者住房问题，并通过收取有偿使用的租金就可以解决常规化的管理和维修。

　　因此，在地价和租金上涨较快的中心城市，提供廉租房就可以使政府处于主动地位，不仅能够有效解决低收入者住房问题，而且能够大大减少政府的财政负担，有利于规避地价和租金上涨的风险，它符合市场经济的效率法则。

　　作为政府，我们必须抛弃我国“居者有其屋”的传统观念，真正把提供廉租房作为一项常规性的工作来抓。

　　化解廉租房的弊端

　　尽管廉租房是解决中心城市低收入者住房问题的有效手段，但它也存在一些弊端，比如贫民窟问题以及廉租房的监管问题，这需要政府和全社会共同解决。

　　廉租房不能太集中，要适当地分散建造，这有利于廉租房区域的管理。当然，在我国还可以把部分现有老公房改建为廉租房。

　　要帮助廉租房的租住者脱贫，尤其要动员全社会关心低收入者的子女教育问题，帮助他们树立信心，提高个人

竞争力，让他们尽早“毕业”和走出廉租房。

　　要加强监管，不仅要监管廉租房的招标和建造过程，而且还要监管廉租房的使用和管理过程，以防止腐败行为发生。在发放适当租房补贴的前提下，要尊重低收入者的个人选择，不能强迫他们居住廉租房。

　　另外，不能随意扩大廉租房的适用范围，要避免廉租房成为培养懒惰和依赖思想的温床。

　　(作者为上海师范大学商学院教师)