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资金需求大并不是坏事，证明公司生意做得红火。只是，在比拼资本能力的竞争中，如何才能突围
□ 本报记者 罗斌
不过半百已是满头鹤发、道风儒骨，青岛地产枭雄王若雄，是甫一接触就再难忘掉的
人。
王若雄掌控的天泰集团，在青岛地界，被认为是响当当的排头地产商。
如果你了解北京4000余家房地产公司，以每年40%的速度消亡，就会明白，在哀鸿遍野的2005年，那些处于区域龙头的房地产商，才能活下来。
生存艰难的地产市场
只有厘清产业剧烈的生态变化，才能明白，天泰集团要活得长远，需要不一般的手腕和能量。
地产客们轻轻松松赚快钱，是过去的“花样年华”故事。盈利的路径这样制造：开发商制定拿地计划，通过争取政府，获得买地的最低首付资金。走通最为艰难的拿地环节，就可以凭土地手续向银行借款付清地款。
拿到地后，盖房子卖出去赚钱，是附带的结果而已。盖房可以通过招标，找建筑商垫资完成项目施工，(竞争激烈，没有资金实力的建筑商不会中标)最后通过银行获得房屋抵押贷款，完成收益路径。
当然，以上是对行业的过往秘密，进行最粗枝大叶的描绘。但不少赚快钱的、做一单业务便告别地产业的项目公司，基本如此操作。要扎根地产业讨营生的公司，在实际运营中，千头万绪的公司治理，考究细分的产品开发，也是必修的功课。
现在，土地供应实行公开化和市场化的“招拍挂”，让轻松拿地成为不可能。更要命的，是2004年国务院颁布的地产新政，要求地产商开发固定投资项目的自有资金比例，从20%提高到35%。
拿地的操作开始规范，银行对地产项目的开发贷款又严格控制，使得地产商的竞争，由过去散兵游勇都可参与的“关系竞争”，过渡到有组织规模的地产商间资本能力的竞争。
土地储备决定发展空间，资金实力保证发展速度，是对地产业十分贴切的描述。“我们已有的土地储备可以保证5-10年开发。”王若雄说。
但“8.31”土地大限之后，天泰集团拿地也十分困难，“2004年到现在，我们只拿了500亩地，这还是新政策实施前的过关项目。”王若雄并不掩饰经营环境的恶化。
突围四法
王若雄向《财经时报》介绍，天泰集团的总资产规模有20亿元，净资产为6亿元。不难推出，天泰集团的负债率在70%左右。
行业龙头深万科A(000002)的负债率为63%，与天泰集团规模最为可比的深鸿基A(000040)，总资产19亿元，负债率为55%。也就是说，天泰集团对资金的饥渴程度，要高于一般同业。
资金需求大并不是坏事，证明公司生意做得红火。只是，在比拼资本能力的竞争中，如何才能突围？
突围是生存的本能，以天泰集团为切片，基本可以覆盖地产商们能调用的所有智慧。
银行永远是决定地产商生存的上帝，王若雄将对银行的依赖，放在了突围手段的第一位。
事实上自2004年10月底，央行取消贷款上限利率，是为了鼓励金融机构根据客户风险程度随行就市。而天泰集团这样的优质客户，很容易成为商业银行信贷政策的倾斜对象，在信贷资金和价格上，可给予更多优惠。
“我们不可能放弃银行，实际上天泰的银行授信额度从过去的3亿元，增加到现在的6亿元，是最高的。” 王若雄说。
房地产信托基金，则是王若雄第二个脱口而出的方式，“已有不少海外基金找上门来。”
令王若雄从长计议的，则是天泰集团IPO的可能性。王若雄对国内A股市场低迷日久的行市相当失望，一再向《财经时报》强调：“若上市，着重考虑国外市场。”
理论上，天泰集团下属青岛天泰房地产开发股份有限公司已成立有年(满足股份公司成立3年的赴港上市条件)，集团净资产积累也超过香港主板4亿港元的要求。香港主板另规定，上市前第二及第三年度企业累计税后净利润不少于3000万港元。这些要求，天泰集团似乎都能达到。
但是，如果没有绝对的把握和持续的高盈利能力，赴港上市则是条险路。以IPO融资额1亿港元计，香港上市费用大致在1000-1500万港元之间，上市后每年的维护费用(管理费、会计师费、律师费、港交所年费等)也数以百万港元计。
最紧要的是，天泰集团的土地储备基本集中在山东省内，作为区域性地产公司，如何吸引投资者认购是最大挑战。而反观香港主板市场，在宏观监管趋紧的2005年，7月被资本市场接纳的富力地产(2777，HK)，成功募资超过20亿港元，其业务横跨北京、广州、天津等地，拥有大量黄金地块储备，是全国性大地产商。
若稍有闪失，上市代价惊人。赴香港上市的成本中， 40%以上属于上市前费用，如果企业未上市成功，前期开销至少有800万港元要打水漂。
实际上，给天泰集团带来最实质性支持的，是王若雄提及的最后一招：项目股权融资。简单说来，就是成立负责运营单个地产项目的公司，其它资金以项目股权收益方式介入进来。
中诚联盟萌芽
王若雄在济南开发的大手笔项目太阳树楼盘，就是这种用项目股权融资方式，化解资金瓶颈。
此方式在地产商的融资招数中，本也平常。特别之处，是提供资金的机构为中国城市房地产开发商策略联盟(以下简称中城联盟)。
中城联盟确实帮了大忙。王若雄对《财经时报》说：“太阳树项目预计总投资12亿元，仅前期土地成本，就需要4亿元。中城联盟投了8000万元，另一朋友公司投了2000万元。”
看上去，中城联盟像一个地产豪客俱乐部。它于1999年底成立，由深圳万科、北京万通等大地产商发起。参会的门槛不低，总资产规模至少10亿元以上，且拥有优质的地产品牌。在青岛，只有天泰集团一家入会。
银行惜贷造成的资金困局，让本以打造地产营销理论的松散理想体，变成了抱团取暖的“互助会”。2002年，上海中城联盟投资管理有限公司(以下简称中城投资)成立，由万科、万通等12家联盟成员，联合出资1亿元共同构建，并确立未来发展目标为产业基金及管理公司。
2004年9月，中城投资开始实施第一轮扩大募资，注册资本增至1.25亿元，新增股东5家。会员间商业机会的共享，和资金需求的放大令中城投资在2005年5月完成第二轮增资扩股，注册资本增至1.595亿元，新增股东5家。天泰集团也是中城投资的股东，投入800余万元认购了股权，共有18家地产商是中城投资的股东会员。
中城投资每投入一个项目，都以当地的股东会员为依托。由股东会员控股，中城投资作为一个投资机构，介入30%-40%的股权投资，在项目周期内，约定保底收益。
至于具体收益率，王若雄以核心商业秘密为由，婉拒《财经时报》的问题。
很快，中城投资的能量将越来越大。随后数轮的募股即将展开，预计2006年召集40家地产商，以400万美元为1股，成员单位最多限买2股。
中城投资的设计者表示，到2006年底，希望中城投资的股东会员做到30家左右，仅股东会员，每年就可消化掉30亿元左右的资金使用量。
这个产业内的强势联盟，也吸引了国际投资机构的注意。曾因投资蒙牛而享有声望的鼎辉投资公司，也和中城投资合作。由鼎辉投资公司募资1亿元，与中城一道，注册了1.3亿元的土地投资基金。
在王若雄看来，有这么多融资方式和已经打下的基础，天泰集团活下来不是问题。但是，“搞了十几年房地产，规模和量上来后，越来越不会做。”
全国人大常委会副委员长成思危曾对王若雄有期望：“做好、做强、做大”。在王若雄看来，市道艰难，是否能“做大”，只能顺其自然。做好、做强之后，“做长”比做大更为实际。
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