深圳房价反常暴涨行业自炒是罪魁祸首

　　“你以为深圳真有那么多富翁啊，动不动就是百万元的房子销售一空，笑话，这是策划的力量，是媒体、开发商一起将深圳的房价抬起来的。”

　　本报记者毛瀚民发自深圳

　　就在全国房地产企业和楼市都处于“过冬期”的时候，深圳的房地产和楼市却迎来一 片火爆，“深圳的房价还会继续以每年15%或以上涨幅上升。”一家房企的老总信心十足地表示。

　　居易(中国)房地产研究院统计数据显示，上海在9月份楼市价格下跌17%，而在南方的深圳，官方统计的数据则是在前三季度涨了12.8%，南山部分热点区域的同比涨幅更达30%。而与此对应的是，深圳每一个新盘出来，都被抢夺一空，动辄开盘排队到公路，这样的奇观不断在深圳楼市上演，国庆期间甚至爆出购房者为抢不到房子而砸了售楼处的新闻。

　　在国家对房地产调控的大背景下，深圳的房价却一路狂飙反常暴涨，这到底是为什么？深圳楼市真是一个富豪遍地的卖方市场吗？个别楼盘单价动辄在一两个月内价格上涨一两千元，究竟是怎样涨上去的呢？

　　《第一财经日报》花了大量的工夫进行暗访，逐渐摸清了深圳房价是怎样被一步步人为操控，又是怎样屡次创造出暴涨奇迹的。

    炒家近三成

　　“红树西岸——复式10—11，原价720万元，现售580万元，直接更名。”这样的信息便出现在深圳的几个房地产交易网上，类似的出售信息数不胜数，而在这里兜售的大多是目前正在市场上热炒的新盘，有的刚开盘，有的正在预售。

　　记者以“职业炒家”的身份在深圳的几个大中介门店内转了一圈，发现只要能找到的新盘，没有不在二手市场转手的，比如在深圳大名鼎鼎的中信红树湾、万科城、水榭花都。新房出现在二手市场上，无疑是典型的职业炒房。

　　10月21日，星期六，本报记者在南山一个叫鸣溪谷的楼盘现场踩盘，鸣溪谷占地大概有200多户、主力户型130~180平方米，均价为8000元/平方米左右，售楼员告诉记者，由于该项目山居环境的良好，前不久认筹时比例高达1：5，一个房号有5个人竞争，215套房子的认筹已经超过了1200个。记者以投资者的身份认识了在售楼处看房的李先生，他家住蛇口。

　　李先生对记者表示，他手头上有鸣溪谷的好几个筹码，并探询记者是否有意购买他手中的筹码号。开发商认筹的号可以买卖赚钱，记者以前对炒号早有所闻，但具体怎样操作则不得而知。他告诉记者：“我是做媒体广告的，和开发商关系很熟，所以才拿到号，现在鸣溪谷已经停止认筹，有钱也未必买得到啊，你要的话我给你7.5折。”他开玩笑地对记者表示。

　　而记者在现场还巧遇另外一个过去的业内同行，现在是深圳某知名地产公司的副总经理，他对记者说：“鸣溪谷可能因害怕遭遇哄抢局面，所以宣布停止认筹，你如果想要的话，我可以帮你给讲讲，只要你有个十万元，通过炒房，我可以让你一单赚个七八万元。”

　　“现在炒房比炒股赚钱，深圳的买房者当中，起码有30%是炒家，有人说15%，那是低估了深圳炒家群体的比例。这些炒房者一部分是香港和外地的投资者，主要是炒深圳的中高档住宅；一部分是深圳本地的职业炒家，偏重于别墅市场；还有一部分是整个房地产行业的从业人员，包括地产公司的、媒体的、部分机关人员。”他这样划分深圳楼市的炒家。

    惊爆行业自炒

　　而让记者震撼的是，他给记者出示的一本厚厚的深圳某知名地产项目全程策划书，“有了这本书，你就知道深圳的房价是怎样涨起来的，你也就懂房地产了。”他高深莫测地对记者表示。

　　记者从书中看到了一个个陌生的术语，比如：“自主定价，分期销售，认筹销控……”后面的几张赫然印着：“项目炒作价格走势流程图”。

　　“你以为深圳真有那么多富翁啊，动不动就是百万元的房子销售一空，笑话，这是策划的力量，是媒体、开发商一起将深圳的房价抬起来的，同属一个利益集团，大家都有钱赚，你不赚你傻。”

　　“比如关外有些地方，荒郊野外的，什么17英里啊，日辉台啊，配套没有多少，交通又不便，但照样轻松卖完，谁那么傻去那里住啊，大部分都空着呢，但房子在炒家手中流转，它升值了，这就行了，至于谁住，那就不管了。”

　　“说白了很多房子是业内人士自己人先炒一圈，知道信息的，有熟人的，炒热后交给第二拨人，轮着来，这叫利益共沾。别以为那就是真实的房价，这其实是叫伪市场伪房价。”

　　谈到深圳房价飙升之谜，这位资深地产人士真是诲人不倦，“核心是行业自炒，但这个行业是个宽泛的行业，地方政府算不算，地方媒体从业人员算不算，深圳还专门出现了一群负责网络炒作的剑客，很多都是间接给开发商打工的。集体发力，托一托，房价不就起来了吗？等到项目出来了，开发商再‘内部认购’一把，大家都赚钱了，谁不开心啊！”

    神秘流程图

　　记者向他请教房价操控之道，他告诉记者认真读销售流程图就可以了，具体情况他不愿多说。随后，记者从深圳知名地产策划人异形工作室那里，得到了一些具体的解释——拿地后，到项目认筹前，先预热，集中于媒体炒作、包装项目概念和片区前景，以及关于如何实现“炒热片区”。

　　异形工作室一位工作人员以宝安“深圳西岸”的炒作案例向记者介绍，首先，在经过充分酝酿、造势并进行片区全方位解读和产品包装后集中“软文轰炸”；其次，揭示片区未来规划利好，或拥有独特的人文环境等“含金”要素；最后，同时启动的片区诸项目产品，都能走在产品创新的前列。此外，发展商口碑、物管选择、现场服务和片区定价的“默契”程度，都是必不可少的。

　　“认筹、选房、开盘、加推、入伙、尾盘等节点，是营销过程中最重要的几个环节。”这位工作人员继续说道。认筹是楼盘最早的准亮相，在今年3月底新政出台之前，无论是否取得预售证，几乎所有楼盘都采取了以认筹积累客户的方式。

　　比如万科，万科17英里二期本身只有300套左右，但在整个推广的过程中交纳了5万元诚意金的客户有400多人，另外进行登记的有1000多人。为了制造轰动的效应，万科在8月份国土局已经批准销售的情况下，将售楼时间定在了“十一”。在“十一”前，不透露销售价格和销售的数量，只是不断地发信息要求大家到场参加抽签，这样制造出来的气氛，大家能不排队去抢吗？

　　认筹后，就等着坐地起价吧。重要的是要采取分期推盘的形式，这样，把多次积累的客户放到一起，深圳很多项目认筹人数是套数的5倍之多，坐地抬价就成功了。

　　对于房地产市场，除了认筹、选房、开盘、加推、入伙、尾盘等节点之外，早期还有二次开盘、加推之说，这些都在深圳楼市使用并成为一种常见营销形式。开盘销售快的楼盘，甚至会在当天或第二天加推单位，或全部推出剩余已取证单位。

　　深圳市房地产研究所所长王锋博士表示：“一个1000套房子的楼盘，开发商先推出一期100套上市，制造‘抢购’局面，给消费者造成房子紧缺的心理暗示，接着推出二期100套，再次出现‘抢购’局面，房价‘理所当然’地上涨一截，然后三期、四期依此类推，房价被人为操控猛涨。”

　　“房地产炒作首先是从房地产开发商开始。甚至还有人小心翼翼地称，某些地方政府工作人员也在有意无意地支持着种种炒房行为，因为以上各方都是房价上涨的既得利益者。”综合开发研究院地产研究所宋丁博士对记者这样总结道。

　　至此，记者调查深圳房价疯涨的深层原因似乎浮出了水面。但业界还认为，除了房地产开发商外，不少房

地产中介商在炒房中亦起到很重要的作用。有一种躲在暗处的炒客，他们以A、B、C等“化名”出现在开发商的销售记录里，这算不算是楼市“黑客”呢？他们背后又是什么？