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深圳房价反常暴涨行业自炒是罪魁祸首


http://finance.sina.com.cn 2005年10月28日 07:06 第一财经日报

  “你以为深圳真有那么多富翁啊,动不动就是百万元的房子销售一空,笑话,这是策划的力量,是媒体、开发商一起将深圳的房价抬起来的。”

  本报记者毛瀚民发自深圳

  就在全国房地产企业和楼市都处于“过冬期”的时候,深圳的房地产和楼市却迎来一
片火爆,“深圳的房价还会继续以每年15%或以上涨幅上升。”一家房企的老总信心十足地表示。

  居易(中国)房地产研究院统计数据显示,上海在9月份楼市价格下跌17%,而在南方的深圳,官方统计的数据则是在前三季度涨了12.8%,南山部分热点区域的同比涨幅更达30%。而与此对应的是,深圳每一个新盘出来,都被抢夺一空,动辄开盘排队到公路,这样的奇观不断在深圳楼市上演,国庆期间甚至爆出购房者为抢不到房子而砸了售楼处的新闻。

  在国家对房地产调控的大背景下,深圳的房价却一路狂飙反常暴涨,这到底是为什么?深圳楼市真是一个富豪遍地的卖方市场吗?个别楼盘单价动辄在一两个月内价格上涨一两千元,究竟是怎样涨上去的呢?

  《第一财经日报》花了大量的工夫进行暗访,逐渐摸清了深圳房价是怎样被一步步人为操控,又是怎样屡次创造出暴涨奇迹的。

    炒家近三成

  “红树西岸——复式10—11,原价720万元,现售580万元,直接更名。”这样的信息便出现在深圳的几个房地产交易网上,类似的出售信息数不胜数,而在这里兜售的大多是目前正在市场上热炒的新盘,有的刚开盘,有的正在预售。

  记者以“职业炒家”的身份在深圳的几个大中介门店内转了一圈,发现只要能找到的新盘,没有不在二手市场转手的,比如在深圳大名鼎鼎的中信红树湾、万科城、水榭花都。新房出现在二手市场上,无疑是典型的职业炒房。

  10月21日,星期六,本报记者在南山一个叫鸣溪谷的楼盘现场踩盘,鸣溪谷占地大概有200多户、主力户型130~180平方米,均价为8000元/平方米左右,售楼员告诉记者,由于该项目山居环境的良好,前不久认筹时比例高达1:5,一个房号有5个人竞争,215套房子的认筹已经超过了1200个。记者以投资者的身份认识了在售楼处看房的李先生,他家住蛇口。

  李先生对记者表示,他手头上有鸣溪谷的好几个筹码,并探询记者是否有意购买他手中的筹码号。开发商认筹的号可以买卖赚钱,记者以前对炒号早有所闻,但具体怎样操作则不得而知。他告诉记者:“我是做媒体广告的,和开发商关系很熟,所以才拿到号,现在鸣溪谷已经停止认筹,有钱也未必买得到啊,你要的话我给你7.5折。”他开玩笑地对记者表示。

  而记者在现场还巧遇另外一个过去的业内同行,现在是深圳某知名地产公司的副总经理,他对记者说:“鸣溪谷可能因害怕遭遇哄抢局面,所以宣布停止认筹,你如果想要的话,我可以帮你给讲讲,只要你有个十万元,通过炒房,我可以让你一单赚个七八万元。”

  “现在炒房比炒股赚钱,深圳的买房者当中,起码有30%是炒家,有人说15%,那是低估了深圳炒家群体的比例。这些炒房者一部分是香港和外地的投资者,主要是炒深圳的中高档住宅;一部分是深圳本地的职业炒家,偏重于别墅市场;还有一部分是整个房地产行业的从业人员,包括地产公司的、媒体的、部分机关人员。”他这样划分深圳楼市的炒家。

    惊爆行业自炒

  而让记者震撼的是,他给记者出示的一本厚厚的深圳某知名地产项目全程策划书,“有了这本书,你就知道深圳的房价是怎样涨起来的,你也就懂房地产了。”他高深莫测地对记者表示。

  记者从书中看到了一个个陌生的术语,比如:“自主定价,分期销售,认筹销控……”后面的几张赫然印着:“项目炒作价格走势流程图”。

  “你以为深圳真有那么多富翁啊,动不动就是百万元的房子销售一空,笑话,这是策划的力量,是媒体、开发商一起将深圳的房价抬起来的,同属一个利益集团,大家都有钱赚,你不赚你傻。”

  “比如关外有些地方,荒郊野外的,什么17英里啊,日辉台啊,配套没有多少,交通又不便,但照样轻松卖完,谁那么傻去那里住啊,大部分都空着呢,但房子在炒家手中流转,它升值了,这就行了,至于谁住,那就不管了。”

  “说白了很多房子是业内人士自己人先炒一圈,知道信息的,有熟人的,炒热后交给第二拨人,轮着来,这叫利益共沾。别以为那就是真实的房价,这其实是叫伪市场伪房价。”

  谈到深圳房价飙升之谜,这位资深地产人士真是诲人不倦,“核心是行业自炒,但这个行业是个宽泛的行业,地方政府算不算,地方媒体从业人员算不算,深圳还专门出现了一群负责网络炒作的剑客,很多都是间接给开发商打工的。集体发力,托一托,房价不就起来了吗?等到项目出来了,开发商再‘内部认购’一把,大家都赚钱了,谁不开心啊!”

    神秘流程图

  记者向他请教房价操控之道,他告诉记者认真读销售流程图就可以了,具体情况他不愿多说。随后,记者从深圳知名地产策划人异形工作室那里,得到了一些具体的解释——拿地后,到项目认筹前,先预热,集中于媒体炒作、包装项目概念和片区前景,以及关于如何实现“炒热片区”。

  异形工作室一位工作人员以宝安“深圳西岸”的炒作案例向记者介绍,首先,在经过充分酝酿、造势并进行片区全方位解读和产品包装后集中“软文轰炸”;其次,揭示片区未来规划利好,或拥有独特的人文环境等“含金”要素;最后,同时启动的片区诸项目产品,都能走在产品创新的前列。此外,发展商口碑、物管选择、现场服务和片区定价的“默契”程度,都是必不可少的。

  “认筹、选房、开盘、加推、入伙、尾盘等节点,是营销过程中最重要的几个环节。”这位工作人员继续说道。认筹是楼盘最早的准亮相,在今年3月底新政出台之前,无论是否取得预售证,几乎所有楼盘都采取了以认筹积累客户的方式。

  比如万科,万科17英里二期本身只有300套左右,但在整个推广的过程中交纳了5万元诚意金的客户有400多人,另外进行登记的有1000多人。为了制造轰动的效应,万科在8月份国土局已经批准销售的情况下,将售楼时间定在了“十一”。在“十一”前,不透露销售价格和销售的数量,只是不断地发信息要求大家到场参加抽签,这样制造出来的气氛,大家能不排队去抢吗?

  认筹后,就等着坐地起价吧。重要的是要采取分期推盘的形式,这样,把多次积累的客户放到一起,深圳很多项目认筹人数是套数的5倍之多,坐地抬价就成功了。

  对于房地产市场,除了认筹、选房、开盘、加推、入伙、尾盘等节点之外,早期还有二次开盘、加推之说,这些都在深圳楼市使用并成为一种常见营销形式。开盘销售快的楼盘,甚至会在当天或第二天加推单位,或全部推出剩余已取证单位。

  深圳市房地产研究所所长王锋博士表示:“一个1000套房子的楼盘,开发商先推出一期100套上市,制造‘抢购’局面,给消费者造成房子紧缺的心理暗示,接着推出二期100套,再次出现‘抢购’局面,房价‘理所当然’地上涨一截,然后三期、四期依此类推,房价被人为操控猛涨。”

  “房地产炒作首先是从房地产开发商开始。甚至还有人小心翼翼地称,某些地方政府工作人员也在有意无意地支持着种种炒房行为,因为以上各方都是房价上涨的既得利益者。”综合开发研究院地产研究所宋丁博士对记者这样总结道。

  至此,记者调查深圳房价疯涨的深层原因似乎浮出了水面。但业界还认为,除了房地产开发商外,不少房

地产中介商在炒房中亦起到很重要的作用。有一种躲在暗处的炒客,他们以A、B、C等“化名”出现在开发商的销售记录里,这算不算是楼市“黑客”呢?他们背后又是什么?


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