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在全国房价一片大起大落的躁动中，长沙楼市却保持了一份独有的平稳。
本刊记者 周红玉
经过今夏这轮高举高打的房地产宏观调控之后，全国大多数城
市的房地产市场都出现了不同幅度的波动，而长沙却是一个特例。早在6月份，建设部副部长刘志峰率督导组对长沙房地产市场进行调研时就发现，长沙房地产市场在地产新政出台后，仍呈现平稳发展态势，这在全国各大城市中是不多见的。
而长沙房地产市场的这种平稳并不是近期才有的现象，而是早已持续了相当长的时间。近些年来，当其他城市的房地产市场持续冲动，价格不断走高时，长沙的房价一直在2500元/平方米左右徘徊，与上海、杭州等城市火箭式上涨的房价形成鲜明对比，即便是与武汉、郑州、合肥、南昌、贵阳、昆明、南宁等周边省会城市比较，也是最低的，在中部地区构成了一个巨大的“房地产洼地”。
那么这样的房价走势，对于目前的长沙房地产市场到底产生了怎样的影响呢？造成这种状况的原因又都有哪些？未来长沙的房价又将如何？带着这些问题，9月底至10月初，记者用了20天的时间蹲点长沙，试图寻找问题的答案。
楼市无泡沫
对于国内房地产市场的判断，中央早已表明了态度：目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱。
然而，这样的评判对于长沙房地产市场似乎并不十分适合，据长沙市政府《关于贯彻落实国家宏观调控政策切实稳定住房价格的情况汇报》显示，1998年至2004年，长沙市商品房竣工总面积为1974.63万平方米，销售总面积为1358.69万平方米，市场供求关系基本平衡。从商品房销售均价来看，1998至2004年间，长沙商品房均价年均涨幅为4.26%，增幅低于全国平均水平，其中1998年和2003年分别为每平方米2155元和2468元，2004年为2738元，比较而言，西安、重庆、武汉等周边省会城市2004年的平均房价都略高于长沙。武汉2836元/平方米，重庆3268元/平方米，西安2950元/平方米，只有合肥2797元/平方米的平均房价与长沙比较接近。这样的房价，扣除建材、地价和拆迁成本上涨等因素，基本保持稳定，没有出现房价的虚高和泡沫现象。
长沙市房屋产权管理局局长陈立湘曾表示，长沙房地产市场的发展一直比较健康，供求基本平衡、价格基本稳定、结构基本合理。这样稳定的房价走势，可以有效避免购房者因担心房价大起大落而引起的恐慌，并为房地产市场的健康发展提供了保障。这一点在本轮宏观调控中得到了证实，相对于一些城市出现的不稳定局面，长沙房地产市场的表现要平稳得多。这也是建设部对长沙房地产市场给予的评价。
在分析长沙房地产价格对市场产生的影响时，长沙市房屋产权管理局副局长魏建超认为，长沙的房价一直低于全国水平，这轮房产新政主要是对部分一线城市“房价泡沫”的调控。因此对长沙的影响非常有限，相反，房产新政的实施，对于长沙房地产市场的品牌企业来说，应该是一个新的发展机遇。
在经历了本轮宏观调控之后，当不少投资者对房产投资心存顾忌时。房产专家们却普遍认为，房产长线投资的价值依然存在，特别是中西部地区的省会城市。而长沙由于目前房价水平偏低，经济发展潜力又较大，将有很好的成长空间。
投资者对长沙房地产市场的信心，从长沙市房地产交易中心发布的“一季度长沙市场形势分析”中可以显示，2005年一季度，长沙市完成房地产开发投资43.27亿元，新开工面积214.73万平方米。此外，2004年全年，长沙市共完成房地产开发投资175.54亿元，同比增长43.23%。
另外，值得注意的是，各类资本介入长沙房地产市场的热情也在高涨。今年4月，李嘉诚旗下的和记黄埔来到长沙，注资5000万美元(约3.9亿港元)进行商品房开发。比和黄更早些时候，绿城集团、深天健、珠江实业、阳光100、融科智地、北京美林等都已在长沙有所动作。其中，联想控股全资子公司长沙融科智地，继去年在体育新城边拿了一块210亩的土地后，近期又在市中心区域的东塘附近再次拿了一块地，而且很快会有所动作了。北京的阳光100也早于2003年就在长沙拿了998亩地，阳光100(湖南)置业发展有限责任公司副总经理林一谈起当年的拿地经历时兴奋地表示：“那可是当年的大新闻，对于河西的土地，每亩41万的价格在当时是很高的。”目前在该地块上建设的阳光100国际新城一期已完成销售，二期销售也已开始。而浙江的绿城集团，也正在长沙开发绿城、桂花城和青竹园别墅项目。
“从目前长沙的房价来看，不理智的成分几乎没有，对于我们来讲，现在进入这个市场，应该说没什么风险。”林一的话应该代表了大多数进入长沙的房地产开发商的心态。
微利房地产
硬币总是有两面的，长沙的房价一方面固然因为其稳定性而规避了投资者的风险，但同时，也有房地产开发商表示，在各种开发成本不断上涨的情况下，房价如果继续保持不变，将会严重影响他们的利润，进而会影响房屋的品质，而最终则会影响到房地产市场的良性循环。
房地产业的利润一直是比较高的，虽然一些开发商公开声称利润率在10%～15%之间。而据新华社的报道，一些房地产开发商自曝行业利润黑幕说“实际的利润都在25%以上”，并坦言“没有高利润，谁做房地产！”
不过这样的暴利在长沙似乎并未存在，“长沙的房地产不存在暴利，房地产的暴利是指价格远远超出正常利润。现在长沙的楼盘利润已经相当低了，平均都在5%～10%左右。”湖南美林地产总经理常青这样表示。
有业内人士计算过，目前长沙市内一个售价3000多元/平方米的楼盘，其成本构成基本是，每平方米1400元的土建成本和配套设施，加上700多元地价，再加上将近20%的规费，硬成本已达到了2500多元，再加上营销成本，人员工资等其他杂费，利润只可能在5%～10%或多一点。而在郊区的楼盘也可以照此法推算，利润与市区楼盘相差不大。这样的利润已经相当薄了。
在谈到长沙的房价时，长沙融科智地房地产开发有限公司总经理刘蔚认为：“其实一个城市的房价偏高和偏低都是不正常的，就如通货膨胀和通货紧缩都对市场不利一样。对于长沙来说，目前的房价就偏低了，有一项针对全国37个主要城市的房地产统计，长沙人均收入排名15名，而房价排名仅仅23名，这显然是不正常的，这样的房价难以对投资者产生吸引力，因为房地产说到底更是一种投资品，只有在价格上涨的时候，投资者才会买进，进而形成良性循环，获得的资金再重新投入到房地产市场，生产出品质更高的楼盘。而低房价和低利润导致的结果则恰好相反，最终影响到的是楼盘品质。”
据了解，利润超过5%的行业就可称得上是高利润行业了。为什么对于房地产行业来说，平均10%的利润还让开发商有诸多抱怨呢？
有长沙的开发商表示：做不到这么高的利润，开发商根本就别想活下来。一个项目下来，少说也要盖十几个公章，每盖一个公章都要打点一番，何况还有那么多不明不白的税外费用。开发商做一个楼盘，需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门，逢年过节，就是与主管部门领导联络感情的最佳时机。主管部门提供的帮助不同，打点关系的好处费也就不同。
就连魏建超也曾在多种场合公开表示，房地产市场不能陷入价格低、品质低的泥潭。品质优异的楼盘将拉动价格的上扬，而上扬的价格也将促进楼盘品质的提升。惟有如此，长沙房地产市场才能持续、健康地发展，而整体房价才会平稳、适度地上升。
尴尬的商品房
对于长沙的房价，连主管的政府部门也在纳闷，为什么涨不起来？5年前，长沙的房价还和杭州的房价在同一个起跑线上，而现在早就不可同日而语了。
那么，造成长沙目前房价现状的因素到底是什么呢？长沙市房管局的有关领导认为：“长沙房价之所以能够保持平稳，很重要的一个原因是自1998年以来，长沙市住房供应总量基本平衡、结构基本合理，尤其高度重视经济适用住房和廉租房建设，1998年以来，长沙施工建设经济适用住房1037.36万平方米，近5年经济适用房占商品房住宅建设的比重年均为33.75%，有效缓解了中低收入家庭的住房困难，也起到了平抑房价的作用。此外，长沙市建立了廉租住房供应体系，组织建设了近10万平方米的廉租住房，为最低收入居民提供了住房保障。政府的有效调控，消费者理性消费，以及住房保障制度建设，避免了房价的过快上涨。”
而除了这些原因之外，长沙房价不高的另一大原因是非市场途径上市的住宅太多，拉低了整体房价。一业内人士表示，长沙公务员收入比较稳定，应该成为长沙市住房消费的中坚力量，但是目前这部分人不但不买普通商品房，而且单位福利房还以低价冲击了长沙市场。
据常青介绍说，目前，长沙市政府或是区政府搬迁后都会建一些福利房，以低廉价格卖给各级公务员。政府虽然原则限制公务员转手交易，但没有任何实质性措施。因此很多公务员会以每平方米加几百块钱转手，有的甚至直接卖号。
“公务员小区建筑质量有保证，物业费低，价格比市场上商品房便宜，所以大量公务员小区入市对新建商品房价格影响很大。不是不可以建公务员小区，而是定价应该高点，这是一种抑制房价的不合理做法。”有开发商无奈地表示。
位于长沙市烈士公园附近一省直机关的经济适用房，总建筑面积2万多平方米，刚刚交付使用，这里每户面积不等，大的200多平方米，小的也有160多平方米，售价在2000元/平方米左右，而与该楼盘邻近的一品质相似的普通住宅项目，每平方米市场售价为3000多元。“在烈士公园，中南地区最大的城市森林公园旁边建经济适用房是一种资源浪费。在其他的一些城市，土地控制是相当严格的，而在长沙，批地一批就是一两千亩，盖经济适用房、公务员小区。”有业内人士认为。
而一些被长沙人称为“小国土局”的修路开发商的存在也是导致房价不高的一个原因，近些年，在长沙市政府“经营城市”的宏大方针下，为了搞好城市基础建设，当地政府拿不出足够的钱修路，于是就给修路的开发商大量土地补偿。
“长沙大道上万亩，金星大道上万亩，火星大道上万亩，雨花大道两千多亩。这些都是政府补偿给修路开发商的土地。”有房地产商表示。“他们拿的地，成本低，自己又不做开发，所以转让的价格往往是跳楼价。”
还有业内人士表示：“湖南本地开发商资金实力不雄厚，为了资金快速回笼，定价不高，也是长沙房价不高的原因；另外，长沙的购房需求绝大多数都是刚性需求，投资比例很小，这也与长沙人的消费心理有关。长沙年轻人更看重平时的娱乐消费，年轻人很少有存钱买房的想法，而且年轻人对房价的承受能力也比较脆弱，因为没有人可以接盘，使得外地炒家很难进入长沙市场。因此，浙江、上海等地的炒房者更喜欢就近选择江西、安徽等省份，南昌的人均收入水平虽然低于长沙，但是目前南昌房价比长沙要高出300元～400元/平方米，主要是浙江、上海等地的炒房者托高了房价。”
在谈到造成长沙房价现状的这些原因时，刘蔚认为：“这么多的低价房出现，说明长沙的房地产市场还没有完全市场化，商品房与福利房的比例不合理，福利房实在太多了，这也是一种住房结构的不合理。”
上升空间较大
“今年以来，长沙房价呈现出大面积上升的势态。尤其是河东，近60%楼盘的均价每平方米超过3000元，这与去年长沙房价均价在2500元左右相比，出现了较大的上涨幅度。”一位业内人士在经过调查后表示。
一些媒体对长沙市民进行的调查也显示，大多数人认为长沙房价会继续上涨。这主要是由于，原材料和土地价格上涨会进一步提高商品房的成本，另一方面整体物价也在继续上涨，给房价上涨提供了基础。
长沙的房地产开发商们也均认为，在成本压力下楼价将上升。林一分析说：“长沙房价不高的原因之一是地价上涨缓慢，然而自去年以来，长沙的地价开始上涨，阳光100在2003年拿地时，每亩42万的价格已经很高了，而短短两年的时间，现在的地价已经涨到了每亩70万，涨了60%，这一部分成本将在未来两三年内体现在房价上。此外，房地产开发的建筑成本也在不断增加，这些都使房价上涨的趋势难以抑制。”
除了成本的因素外，必须承认，房价的涨跌最终取决于供求的变化。常青认为：“长沙的消费水平与住房需求非常强劲，巨大的消费牵引力，使长沙成为内陆城市中消费水平最高的城市之一，而住房消费也正在成为市民消费结构中的‘重头戏’，从长沙目前整体经济形势分析，预计房地产业仍将是长沙最具活力的行业之一，目前，长沙市的住房有五大潜在需求：首先是城市扩张的需求，长沙的城市规模将扩张到310平方公里，这预示着长沙每年将增加城市面积10平方公里，城市的拓展为房地产开发提供了广阔的前景；第二是主动型住房的需求，据统计资料显示，从1998至2004年间，长沙进城人口年均增长5.93万人，长沙目前外来人口购房的比重约为15%，已经形成了一个稳定的购买群体；第三是改善型住房需求，据统计，从1998年至2004年，长沙市人均居住面积从9.79平方米增加到14.14平方米，人均居住面积年均增长1.64平方米；第四是城市的拆迁需求，2004年长沙的拆迁量达到了67.93万平方米；第五是投资型需求，随着房产物业增值空间的明朗和居民投资理财意识的增强，更多的长沙人将可支配资金投入到住房市场。这些都是长沙房地产市场保持上升势头的坚实基础。 ”
陈立湘也认为：“在长沙，房地产市场的发展空间还是比较大的。近些年，长沙的整体经济形势不错，据统计，2004年,长沙的GDP总量突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关，一系列具有标志性意义的“关口”在去年实现跨越。2004年长沙市完成地方财政收入104.33亿元，比去年增加25亿元，增幅达31.52%。此外，这几年长沙的城市发展较快，市政建设逐步完善，并按照国家标准进行城市规划，扩大城区面积。所以，随着城区面积的扩大，城市人口的增加，住房条件的改善，在今后几年，每年的上市量仍然会保持在500万平方米左右，这是符合市场需要的。”
而随着长沙经济的快速发展，该地区的就业机会不断增加，大量外来人口朝长沙聚集，房屋的租赁价格将可以维持在一个比较理想的水平，这一点对长线投资非常重要。据统计，长沙房地产7%～8%左右的租金收益率在华中地区是最高的，在全国范围内也是比较高的。由于这两年长沙房价上涨幅度不及周边的武汉、南昌等省会城市，房价泡沫也少很多，这使得投资长沙的房地产几乎没有什么风险。
谁来领跑
看似平稳的长沙房地产市场，其实远不如表现出来的那般风平浪静。在残酷的市场竞争和沉重的资金压力下，已经有一些开发商感到了力不从心。“他们只能通过转让项目和合作开发的办法，引入新的投资者完成面临资金困难的项目。未来的长沙房地产市场将是几个大集团主导的豪门盛宴。”有业内人士这样表示。
市场观察人士总结，可能成为未来长沙地产主导的开发商一定是实力派的品牌企业，这既包括本土龙头，也有外来军团。
据长沙市建委的统计，近年来外地有50余家知名房地产企业进入长沙落户。阳光100、融科智地、珠江实业、浙江南都、浙江绿城、和记黄埔等大牌开发商都已经在长沙操作项目或者拿地。而且一个普遍现象是外地开发商操盘的项目以中高端住宅为主，一种前所未有的压力，压向历来比较安逸的长沙本土房地产企业，但同时也为长沙房地产市场的发展带来理念的变革。
湖南绿城置业投资有限公司营销总监祝海认为：“外来开发商的涌入，将在产品品质方面展示其优势，更会开来许多新的理念和思想。”
那么，面对这些外地的品牌企业的挑战，长沙本土的开发商又是如何反映的呢？长沙咸嘉房地产开发有限公司董事长兼总经理张长军认为，外地开发商在长沙确实有品牌优势，但目前其操盘数量不多，对本地开发企业冲击不大。虽然外地背景楼盘定价一般偏高，但本地开发企业也有自己的优势，对于生于斯长于斯的本土开发商，在拿地时能够对地块价值有更深厚的理解，在选地上有自己独特的眼光；此外对本地人的消费习惯了解更多，在项目定位上并不会随外地开发商定价水涨船高。
然而，不管是哪里的开发商，在经历了多重洗礼，市场正日趋成熟的长沙房地产市场上，只有凭自身实力规范经营的企业才能立住脚，而一个企业对资金的控制水平和项目的运行节奏，将最终决定其是否能留在长沙的房地产市场上。
随着土地拍卖制度的强化，以及政府持续打击土地腐败运动，房地产行业最后一块非市场化领地正在被改造。对于即将出现的完全市场化的长沙房地产市场，那些能适应市场化运作模式的品牌开发商将最终成为市场的领跑者。
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