住宅是投资品

　　文/缥缈

　　为什么有这么多人实际上是在投资，他们却以为自己是在消费呢？

　　请大家相信我，这种事一直都有。

　　几年以前，我看到一份消费报告，上面写着：“对职业经理人的调查显示，人民币在未来将有10%-15%的贬值。”报告建议，应当尽快地把手中的货币购入投资品，或者换成其他外币。

　　但是，报告的撰述者又是如何知道人民币必将贬值，而不是升值呢？其实一个简单的消费测试，就能让这种报告的结论是否正确一目了然：你可以去买一个苹果，或者汉堡包，看一看它们的价格增长水平是否超越了你的工资增长——如果消费品的涨幅超过工资的涨幅，那么选择消费；如果消费品的涨幅低于工资的涨幅，那么选择投资。

　　当我们无法分清消费与投资的时候，我们还可以看一看房屋的升值水平。只要房屋的销售比较正常，我们就可以认定，在未来的一段时间之内，货币只会升值，而不会贬值。

　　像

股票一样，房产有着明显的投资品的特征。产权人既可选择获得资本利得，也可选择获得租金收入。大家必须了解的是，只有极少数时期，居民住房房价的涨幅会低于通货膨胀率。

　　多数人是这样认为的：如果你购置的房产是用来自住，你的房产就不是一种投资，其实这是一种误解。我的理由是：如果你是房东，你也可以把房屋租给你自己，只不过免除了不必要的现金流动。我见过许多民间的投资高手，他们每天都在进行投资，但他们却以为自己是在消费。

　　这个误解是如何产生的呢？我的观察，原因有三。

　　首先，我们确实需要有一个居住的地方。住宅是我们生活的必需品，每个人都没有想到，购入一处住宅自住，本身就是以“自己的未来”对“自己的现在”的直接支付行为。有一篇著名的精英散文，开头这样写着，“早上10点睁眼一看，又是一个好天气”——其实作者本人，有可能睡在自家豪宅的卧室中，也有可能是睡在别人的花园里。如果是后者，生活就会是另外一种样子，种种成功人士的志得意满，也将荡然无存；

　　其二，如果你住在自己的房子里，而不是租住，你到底是在投资还是在消费呢？我认为，你仍然是在投资。不动产天生具有你所察觉不到的升值潜力，消费成分远比我们想像的要低。真正可以消费的部分，“日仅一室，夜仅一榻”。这虽然不是最好的投资，但你也没有其他选择，因为你必须购入这栋住宅的其他部分，然后与你的家人、你的猫、你的代步工具，甚至你的龟背竹，共同“消费”你们的共有空间；

　　其三，即使你使用了按揭贷款，仍然不能改变住宅的投资价值。一般来说，我们用别人的钱进行消费的时候，感觉会更好一些；但如果我们用别人的钱进行投资，我们会有某种不快的感觉，这种感觉与给老板打工相似。住宅贷款在全世界都一样，它是以“合伙人”的形式所体现的投资。有人说，按揭就是将你“按住，再从你身上揭下一层皮来”。这话只说对了一半。因为按揭也将商业银行“按住”了。从宏观上解释，其对价原则是，如果政府选择“显性通货膨胀”，那么在商业银行的债务项目之下，必将承受巨额的坏账损失。最终谁将从谁的身上“揭”一层皮，现在就下结论，恐怕为时尚早。

　　事实上，住宅是一种特殊的商品，它完全没有替代品。住宅在投资与消费的转化空间之内，没有任何其他商品可以替代其价值。“山沟里出不了章子怡”，所以有机会的城市的平均房价，可以达到其他城市的6倍以上。价格机制在住宅领域，基本上是无效的。

　　住宅也是长期资产，购入房产当然可以理解为投资。问题在于这个投资对一般的自住者是否有意义，亦即它是否存在一个有效的投资策略？

　　一位朋友认为，在目前中国情况下，购房者的选择是很少的，而限制是很多的(工作、户口、收入、可选房型等)。绝大部分人如果是自住房，购买都是一次性的，不会随着经济状况的变动而变动(买入和卖出)。因此，所谓住房投资并不构成真正“投资”意义上的投资。

　　他说得很中肯。但我们不能设置一个错误的讨论前提。市场永远是有机会的；考眼光，也考机遇。某些住宅小区成熟以后，房价自然会上涨；而某些新盘开盘时，也会以低价入市以博人气；还有些有显著特色的房子，广告做得很少，房价所包含的杂费也低，这样其投资空间也会较大。

　　一些特殊时期，也有相当好的投资机会。比如SARS期间，房价普遍下落，但不久之后，房价自然发生反弹。以现在中国社会贫富两极分化的程度，货币的平均购买力水平应是恒降的，这是很重要的，只要有赚钱的机会，就算政府不知道，商业银行也不知道，但老百姓一定知道，

开发商与中介机构通过市场销售，也会慢慢地知道。事实可以证明，居民购房自用，只是进行投资的开始，而不是终结。

　　问题在于，住宅的价格真会永远涨下去吗？会令新入市者再也买不起吗？其实不能。这里面有一个投资市场的悖论：充分地交易机会，会令市场前进；而市场的前进最终会均衡各种价格缺口。