李嘉诚内地地产战略：广纳地缓称王

　　□记者 商思林

　　在内地房地产业一片肃杀之际，李嘉诚却日益加快圈地步伐。其迅猛增长的土地储备和刻意维持低调的营业额，似乎正在重演1970年代一举成为香港政府之外最大“地主”的惊人一幕

　　“水土不服”真相

　　“十一”长假后，超人李嘉诚在北京的首个住宅项目逸翠园依然没有开盘的迹象。

　　两个多月前的8月3日，李嘉诚旗下和记黄浦地产(北京朝阳)有限公司在北京举行逸翠园项目展览开幕式，为和黄经过4年准备推出的逸翠园正式拉开序幕。会上，和黄宣布，这一几乎完全拷贝纽约著名华盛顿广场生态的大型CBD高档小区将在9月正式开盘。

　　9月底，记者曾就逸翠园项目先后几次问询和黄，和黄公关部人士答复：逸翠园确没有开盘，具体开盘日期不方便透露。

　　“超人食言了”，情况当然很严重。一两个月时间的后延对一般的大型房地产项目来说并不算什么，但很多业内人士之所以心急火燎地欲览逸翠园庐山真面目，是因为早已被它吊了4年的胃口。

　　北京一位地产商对记者回忆，2001年10月，和黄宣布要投资30亿元在朝阳路板块推出高档住宅项目，引起北京地产界的一片惊呼，但和黄以7亿人民币拿下这块37万平方米的地块后就陷入了沉寂，且一沉就是4年。这位房产商回忆，几乎与逸翠园项目同时，李嘉诚当年还想参与北京东坝地块近5000亩的开发，但项目随后也陷入搁置状态。李嘉诚此前在北京只有东方广场这个商业地产项目，而且也经历了诸多波折。

　　“李嘉诚似乎有点水土不服。我们不怕他。”北京奥林匹克花园总经理张亚夫在接受媒体采访时表示，和黄虽然在香港取得成功，但他们在北京不一定行。更有业内人士指出，李嘉诚在北京地产项目的状态其实是其整个内地地产业务的缩影：超人在内地遇阻。

　　和黄的年报似乎也证明了这一点。和黄的地产及酒店业务营业额在2002年达到117亿港元后，2003年、2004年持续下滑，2004年营业额只有91亿港元。其2005年半年报也显示，上半年地产及酒店业务只有34亿港元，全年营业成绩不容乐观。而这其中，2004年和黄地产项目的营业额尚不到整个集团的4%。

　　和黄的年报透露，其在内地24个城市一共拥有42个地产项目，但近年来在内地1年内同时销售的项目几乎不会超过5个，而且大多集中在上海、广州、深圳等南方中心城市。这个成绩单显然无法与近几年全国范围内突飞猛进的万科、顺驰等相比。

　　超人遇阻？看起来似乎成立。但香港大福证券执行董事麦德广提醒记者注意和黄近几年年报透露出来的另一个信息：李嘉诚在拼命圈地。

　　显然这一条超人路线图更为令人震惊——2005年上半年：2月上海，3月成都，4月长沙、长春，5月武汉、天津、北京，6月重庆，9月广州。和黄半年多内北上南下，东突西进，在全国加快布局战略，拿下了近200万平方米土地。加上去年下半年在成都、深圳、西安等地买入的大幅地块，近一年来和黄在内地买地已经达到300万平方米。即使不算业内广泛流传但尚未确定的武汉万亩“长江乐园”项目，李嘉诚过去一年的圈地速度在内地地产一片肃杀的衬托下愈发令人咋舌。

　　“我们拿出的成绩单的确非常扎眼。”8月16日，和记黄埔地产中国事务区总经理谭健旭出现在广州珊瑚湾畔，这位一贯严谨低调的和黄高层言谈之中对和黄的土地储备颇有得意之色。

　　年报显示，截止到2003年年底，和黄在内地的土地储备约有238.78万平方米。经过一年半的圈地运动，到2005年6月这个数字翻了一番，超过600万平方米。年报还显示，2002年年底和黄的土地储备中，内地储备占72%；而到2005年，这一比例已经上升到93%。

　　和黄在年报中称，将继续实行在内地的拿地策略，“使得未来开发储备达到5年以上，以获得更稳定的收益”。

　　一边业绩呈现下滑之势，另一方面开足马力全国圈地，李嘉诚的地产战略耐人寻味。

　　以时间换利润

　　“秘密在于保持土地储备与发展项目一定比例。”上海一位接近和黄地产的业内人士援引和黄年报中的一句话，来向记者解释李嘉诚的行为。至于具体比例，这位人士透露，5年以上的土地储备是和黄长期发展的底线。如果为了土地储备牺牲一些发展项目，对和黄来说也完全可以接受。

　　这位地产人士透露，和黄做项目每个环节都非常严谨、低调。“内地很多房产商乐此不疲的非常规操作手法，和黄都不会采用。”他赞扬说，这样做客观上项目自然会慢一点，但因为李嘉诚资金实力雄厚，没有资金滚动压力，这种看似“慢”的做法反而因为内地土地飞涨而自动获得土地溢价。比如北京的逸翠园经历4年时间才开盘，在业内被认为有“晒地”嫌疑。

　　和黄在上海的标志性楼盘汇贤居也有异曲同工之妙。汇贤居位于徐汇区乌鲁木齐中路长乐路口，早在1990年代中期李嘉诚就拿到了该地块。但因为是老城区，牵扯大量拆迁而不被人看好。和黄硬是耐心地等一户不剩地拆干净，周围市政配套都建好才开始动工开发。结果项目完工时，该地块已经是寸土寸金。2003年，汇贤居以2500美金/平方米火暴开盘不久，就宣布将其中一栋43层的公寓自己持有出租。此后李嘉诚配合这个高档开发甲级

写字楼THE CENTER，将写字楼和持有物业的租金和溢价打包到海外上市融资。该楼盘一度创下6500美金/平方米的高价。

　　“他用时间换稳定的利润，也可以大比例地持有物业慢慢收租。”这位人士透露，李嘉诚不会在乎一时一地得失，而事实证明他得到的是一个长期的稳定的较高回报。

　　业内资深地产分析师国泰君安证券的张宇认为，对李嘉诚来说，现在土地储备远比发展项目更重要，时机更难得。这种时机来自于2003年下半年开始、2004年加强并于2005年达到强势的房地产宏观调控。大部分人估计，这次调控肯定要持续1—2年以上。

　　“在金融系统尚未建立现代公司治理制度之前，内地房产商不得不面临一段时间的资金链绷紧危险，他们要么内部整合，比如一些中字开头的公司都在积极扩张；要么外来的进来，比如李嘉诚。”张宇提醒人们注意，“李嘉诚拿地的速度正好与宏观调控步伐吻合。”

　　2004年之前房地产普遍火暴之时，李嘉诚按部就班，2005年则在地产业一片寒冬景象中全面提速——这正好印证了李嘉诚一贯“冷场时进入，热场时退出”的原则。

　　1964年在香港物业价格暴跌时，李嘉诚仍然继续购入地皮、楼宇等，而且只买不卖。经过多年投入之后的李嘉诚，于1971年正式组建了自己的长江实业(集团)有限公司。1972年，香港地产复苏，

股票市场开始狂热，李嘉诚将其25%的股票投入股市，从中大获巨利。1975年，“长实”拥有楼宇面积500万平方英尺。随后，世界经济衰退也严重打击香港市场，李嘉诚反而又购入一批地皮。到1978年，他已拥有楼宇面积1500万平方英尺。1981年以后，其建筑楼宇的土地面积又增加2900万平方英尺，李嘉诚成了香港除港府之外最大的土地拥有者。

　　李嘉诚在冷场时购入大量土地并长期持有的策略，显然也在30多年后的中国内地重演。伴随宏观调控发生的内地地产公司资金缺乏及房产热点向二线城市转移等现象，也为李嘉诚提供了重操当年拿手好戏的契机。

　　今年5月9日，和黄斥资16.23亿元通过公开拍卖购得武汉两块商住用地。在此前后，瑞安国际、新鸿基等香港地产巨鳄也先后进入武汉，加上内地善于大手笔的上海世贸集团以37亿元拍得武汉鹦鹉洲项目，武汉市一时间成为二线城市的龙头，其整片开发，吸引外来大房产商的做法引起了其他城市的效仿。

　　武汉市土地规划服务中心副主任刘汉桥向《商务周刊》透露，他们从2003年开始将城市土地“整片开发为主，小块土地开发为辅”作为武汉市房地产发展的一个战略。这一战略在2004年得到快速发展，在2005年开花结果，吸引了大量的外来资金实力雄厚的发展商。

　　刘汉桥说：“这样做可以避免过去城市发展中补丁摞补丁的问题，也利于提高房产开发档次。”

　　张宇则认为，以武汉为代表的二线热点城市，给李嘉诚的进入提供了条件。因为对地方政府来说，虽然成片出让土地价格肯定不如零碎卖高，但因为李嘉诚等可以接受严格的付款条件，不大会出现过去小房产商拖欠土地出让金的情况，地方政府也乐得如此。

　　复制香港模式

　　业内人士统计，如果未来几年李嘉诚所拿土地有50%进入开发期，其陆续投入资金至少需要300亿港元。大福证券执行董事麦德广认为这对李嘉诚来说并不是问题。

　　2004年10月，和黄在成都以人民币21亿元拍得的1036亩“地王”，折合约为68万平方米。几乎同时，李嘉诚旗下的长江实业在香港以94亿港元拍得的地块，占地面积1.77万多平方米，建筑面积分摊地价每平方米高达59000港元，接近前者的60倍。

　　“李嘉诚在香港的‘何文田地块’比他在内地半年内买地总和还要贵。”麦德广认为，虽然从储备数字上看李嘉诚近年来在内地攻城略地“很厉害”，但如果换算成投资额，他对内地地产项目的投入还是相当便宜。

　　“未来2年都不会有改善，和黄根本不需要内地地产提供什么利润。”麦德广进一步指出，香港证券界人士普遍喜欢从全局和长线的角度看李嘉诚地产业务在内地的发展，过去几年内地房地产暴利反而让他们担心潜在的风险。“从这个角度看，短期业务是否增长缓慢并不重要。”麦德广更看好5年以后李嘉诚内地地产的发展，“按照目前的发展态势，应该能贡献20%利润。”

　　而万通董事局主席冯仑对李嘉诚这种“依靠大规模买地坐等地价上涨，从而维持高

房价”的模式持怀疑态度。他指出香港模式存在的两个前提：一是香港的土地被政府垄断而且非常紧缺；二是大开发商垄断市场，香港5—7家房地产商控制了70%多的土地。这两大原因是地价不断走高的基础。

　　基于内地土地供应的“无限性”和房产商竞争分散，冯仑认为李嘉诚的香港模式不会在内地获得成功。

　　而另一个观点认为，内地“出让土地两年之内未开发无偿收回”的政策会让李嘉诚的“晒地”策略不那么从容。

　　麦德广对国内同行和商业界的观点持相反意见，他认为，从近两年的土地政策看，土地供给从紧是一个很长时间内存在的常态。而李嘉诚所买地块都经过谨慎调查，在当地具有不可替代的“绝版地块”。“因此，李嘉诚在香港的游戏完全可以玩下去。而至于‘两年期限’也只是技术问题。”麦德广说，“和黄所拿地块开发周期大部分都在5年以上，前两年配套没有上来，但如果不得不开发，充其量利润会少一点而已。”

　　几乎没有人怀疑，超人完全有资本从容的在内地地产进行布局。麦德广注意到李嘉诚近两年所拿地块不再局限于所谓“中心城市的中心地块”，武汉、成都、西安、长沙等大量的拥有交通区位优势的二线城市更受到李嘉诚的青睐，在这一点上，李嘉诚已经走在了新世界、新鸿基等其他香港地产大佬们的前边。

　　麦德广很佩服李嘉诚的深谋远虑，他说：“香港的发展历史就是从城市中心街区扩展到外围的卫星城，内地很多城市会重复这个轨迹，他正在这些城市布局。”