朱孟依逆势布大局

　　在宏观调控下的萧条时刻，中国地产业最神秘的大亨究竟在想些什么？他的雄心难道仅仅局限于房地产？

　　文/本刊记者 王琦

　　这是一个最坏的时期，也是一个最好的时期。当几乎全中国的房地产大佬们几乎都选 择了“抓内控”、“收缩战线”、“抱团过冬”来挺过2005年时，朱孟依的策略却是反其道而行之。

　　在刻意低调了很多年后，这个貌似老农般的46岁广东大亨和他的商业帝国在一夜之间成为了业界焦点。4月，他以中国房地产界最高年薪(500万)+认股权(2000万)聘请金融要员出身+政府高官背景的武捷思出任其旗下香港上市公司合生创展(0754.hk)的执行董事兼行政总裁。武捷思在随后的媒体见面会中豪言：“合生创展要在三年内成为中国最大的房地产商”。

　　8月10日，合生创展发布公告，分别向新加坡政府投资公司淡马锡旗下的Aranda，以及老虎基金旗下Tiger Global各配售1.003亿股新股，集资9.78亿港元。而内部人士称有关发行债券和成立基金的新一轮融资计划已进入操作。

　　朱孟依即将有大动作的传闻给了资本市场充分的想像空间，在公告后的第二天，合生创展股价创下历史新高6.35港元。虽然收购朱孟依旗下内地公司珠江投资的消息很快被合生创展方面否定，但股价仍然得到合生创展主营业务强劲增长的支持。据合生创展9月13日公布的中报，截至今年6月底，合生创展在期内营业额微升的情况下，取得净利润3.97亿元，较去年同期增长194%。

　　9月20日，香港上市公司合生创展股价摸高8.70元，比两个月前的股价爆涨107%。

　　要做全国最大的房地产商，对于合生创展并非难事。在众多企业纷纷争做“百亿梦”的2004年，合生创展通过合并珠江投资的销售，在11月就第一个轻松撞线100亿元的销售大关。眼下，这只“华南虎”已北上天津，一个39平方公里的超级大盘正在布局。与此同时，珠江投资正逐渐将触角延伸到了许多半垄断的资源开发领域。这不禁让人猜度，房地产之外，朱孟依雄心的边界在哪里？

　　超级大盘

　　今天的房地产市场上，已经没有几个人能够超越朱孟依的大手笔了。

　　“我们正和天津市政府运作一个远景规划，将围绕京津新城打造一个占地39平方公里的现代服务中心。”合生创展集团副总裁、兼天津地区公司总经理杨小平看似随意地向《中国企业家》介绍。

　　39平方公里，对于很多习惯操作十几万平方米小盘的开发商来说，可能已经超过了企业创立以来的总开工量。不过，对于合生创展来说，这只是他们1.2万亩天津土地储备的一部分规划而已。根据规划，这里还将出现占地3000亩的国际竞赛标准27洞高尔夫球场、建筑面积15万平方米的五星级水上皇宫酒店、占地400亩的亚洲最大的温泉度假村、容纳2200人的国际峰会中心，以及8000栋别墅。相关资料显示，合生创展需要为这些宏伟构想至少拿出68亿资金。

　　有业界人士直言，因为其在天津的项目占地规模和投资规模巨大，成败与否攸关合生创展未来的生死。

　　不过，朱孟依执掌下的合生创展早已习惯了这种“大盘策略”。在其本部广州，2002年开工的珠江凤凰城也是超过1万亩的巨型项目。而朱孟依创立合生创展之初即拿下的广州天河地块，经过12年尚未全部开发完，今年仍旧能够为公司贡献15亿元左右的销售额。

　　“拿3年的地盖5年的房子。”这是合生创展内部的一种说法，意思是拿下有发展潜力的土地建造有升值空间的房子。这或多或少透露出公司内部对于老板朱孟依眼光的钦佩。”上个世纪90年代初朱孟依拿下广州天河的大块农田时，谁能想到现在这里已经成为广州新的商业中心？1997年，合生在没有大型住宅项目的天河东郊开发了骏景花园，根本不被业界看好。2001年九运会后，这里的房价一举升温。”一位从合生创展总部派驻天津地区的高管对记者说。因为地下有温泉无法种植庄稼，合生创展在天津过万亩的土地几乎是按照荒地滩涂的价格拿到，地价不过10亿元左右。

　　而通过成片开发又能带来建筑成本的降低，原合生总经理谢世东曾公开表示：“在大型发展商中，我们的建筑成本是最低的。以高层塔楼为例，一般发展商每平方米的建筑成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十几层的小高层，合生每平方米的建筑成本仅为1700元，但其他发展商却需要2300元。”

　　与万科、富力、顺驰等跨地域发展的同行频频亮相各地拍卖场相比，合生创展很少现身公开市场出手买地，包括广州及京津不少新项目在内，多是消化以前储备的土地。毫无疑问，朱孟依趁2001年行业低迷时的频频出手，让2002年开始全国扩张的合生创展得以从容面对土地招拍挂新政。在2004年国务院地产发展商综合排名中，目前合生创展还落后于深圳万科及中国海外，但论土地储备，合生仍是最多的，达到1267万平方米。行业龙头万科在今年3月并购南都之后的土地储备，也不过是这个数字。

　　但是，大量的土地储备和大开工量必然要求大量的资金滚动投入，在银行紧缩信贷的关键时刻，资金链的紧张成了悬在朱孟依头上的“达摩克利斯之剑”。就在这个时候，武捷思来了。

　　资本高手

　　朱孟依用年薪500万港元和合生创展2000万股的认股权挖来的武捷思，无疑极大地刺激了业界的想像力。

　　深圳市副市长、广东省省长助理的职位为武捷思积累了丰富的银行与政府关系，主刀被认为是“亚洲有史以来最大及最复杂”的债务重组——粤海集团重组则为其在国内国际资本市场及投资银行界留下口碑。对于急于突破资本瓶颈再上层楼的朱孟依来说，武捷思毫无疑问是最合适的人选。

　　1998年就实现香港上市的合生创展在发展初期就抢先一步赢得了资本市场的支持。从1998年到1999年短短一年时间里，合生创展就有110多栋楼宇相继建成，其开发规模、销售业绩，在广州房地产业无出其右。2000年，合生创展旗下楼盘销售额占全广州市场5%的份额。正因为此，业界称合生创展在广东的地位，相当于李嘉诚的长江实业在香港的地位。此后，由于境外资本市场对国内房地产企业并不看好，业绩突出的合生创展转而依赖于国内银行信贷和自身滚动发展，

　　但眼下，合生创展还是面临资金窘迫。合生创展的中报显示，截至2005年6月底，公司净负债比率为1.14倍，银行存款及现金只有区区7.45亿元；若计算入发行2.006亿股新股引入两策略投资者，集团截至6月底账目的净负债比率为71%，银行存款及现金为17.02亿元。有消息称，今年1月珠江投资报价16亿元一举拿下的上海新江湾城“地王”，一度面临无法及时交付地价而被政府勒令收回的尴尬。房地产新政推出后，合生创展聚焦的中高档楼盘销售转淡，资金链吃紧在所难免。

　　“合生珠投资金紧张在行内不是什么大新闻了。超级大盘需要持续投入、滚动开发，非常依赖银行贷款和销售回款，但宏观调控正好紧紧卡住了它们资金的来源。”伟业顾问总经理杨泓说，“习惯闷头做实业的朱孟依需要一名资本运作高手，武捷思正是上上之选。”

　　加盟合生之初，业界曾揣测武捷思是否会以替合生创展拿下问罪富豪杨斌名下的沈阳“荷兰村”作为自己的“开场秀”，但武捷思成为合生创展总裁未几，即为公司引入高盛集团的原常务董事兼合伙人，香港金融咨询公司AMRI的行政总裁兼创办人施盛勋。“这是合生在为进一步融资及规范资产管理作准备。”有消息人士透露。果然两个月后，淡马锡、老虎基金成为合生创展的战略投资者，为公司提供近10亿港元的资金支持。

　　合生创展董事总经理兼行政总裁武捷思与董事会主席朱孟依对于此次的扩股融资皆表达了同样观点：“集资所得款项可以强化集团资本结构，并受惠于战略投资方在金融及房地产方面的专业知识及经验。”据合生内部人士透露，集团最新募集的9.78亿港元中，将有4亿港元投入上海公司，剩余将投向天津市场。

　　众所周知，只有强大的融资平台，才具备融资吸引力。并购珠江投资是最现成的提升合生创展段位的方式。当融资成为必要时，并购便成为必然。

　　左手＋右手

　　“合生收购珠江是必然的，剩下的只是时机问题。”在合生创展广州总部的一位不愿意透露姓名管理层看来，“两家公司本来就是一家。”事实上，在8月底，两家公司已经搬进了同一幢写字楼。

　　1992年，在广州做包工头起家的朱孟依在香港成立了合生创展。第二年，珠江投资在广州成立。这家通过层层股权关系由朱氏家族控制的公司自成立之日起，就一直是合生创展在内地房地产市场拓展的开发实体，合生大约70%的房地产项目都与珠投合作开发。在合生创展上海公司，按照其营销总监宋悦清的说法，干脆就是“两块牌子，一套人马”。

　　珠江投资作为内地公司可以顺利拿地，合生创展在香港上市能够成功募资。“合生珠投”模式创造的，不仅仅是全国第一的销售额，还有一直高企的利润率。据合生创展内部人士透露，在2003年以前，“合生珠投”仅广州一地的项目利润就超过行业龙头万科全公司的利润。无怪乎王石对朱孟依从来不敢小觑，称“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”。

　　一度无往不利的“合生珠投”模式为什么会被朱孟依放弃呢？

　　“2003年CEPA政策实施后，香港地产商赴内地投资开发的所有限制已经取消，合生与珠投‘两条腿走路’的做法变得没有存在的必要。”一位曾经在珠江投资工作过的高管人员向《中国企业家》道破天机，“另一方面，合生珠投全国扩张，开发规模越大，项目越多，两套班子的管理难度就越高。合生与珠投地产业务上的全面合并，可以缩小管理半径，降低管理成本。”

　　不过，这还仅仅是这场资本运作的表层理由，一位接近朱孟依的合生人士向《中国企业家》透露，朱孟依“左手倒右手”的目的，在于通过资产的置换，重新盘整手中的资源。获得珠投房地产业务的合生将整合全部地产项目的开发、销售和品牌业务，成为国内当之无愧的地产老大。而从地产圈抽身的珠江投资，朱孟依对它显然有另外的要求。

　　今年7月，全长97公里、初步预计投资达150亿元的广深第二条高速路动工，珠江投资是主要参股投资者之一。这并不是珠江投资参股的第一条公路。1999年，珠江投资参股建设全长153公里、总投资人民币62亿元的广惠

高速公路，占30%股权，成为国内第一家参与国家重点基础设施建设的民营企业。该高速公路已于2003年底正式建成通车。

　　与此同时，珠江投资在基建、电力等方面的投资步伐也明显加快。除了广东省内两大电力投资项目，广东、陕西和内蒙古等地数处规模较大的水力、电力设施都出现了珠江投资的身影。在与华润争夺包钢失利后，又有消息传出珠投准备在广东大亚湾投巨资兴建钢铁厂。

　　“基建、电力等行业项目一旦建成，就会形成长期稳定的现金流回报，相关公司的

股票在股市上备受追捧。”一位业界人士分析，“珠投在自身房地产开发业务仍然处于良好增长势头之时，转而加大力度投资此类项目，有可能是考虑在适当的时候，整合包装这些优质资产，再谋求上市。”

　　但是，上述领域的高利润也伴随着高风险。外界能够看到的是武捷思加盟合生创展带来的政府资源，但利用人脉进入垄断或者半垄断领域的失手的企业并不在少数。况且，基础设施、

能源类投资高回报的前提是高投入，珠江投资能否与同样迫切需要资金投入的合生创展形成资金互补，还需时间证明。