中国金融：取消商品房期房预售制度是大势所趋

　　尹伯成

　　今年8月15日发布的，由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004中国房地产金融报告》，在快要结尾时不温不火地提出了一个取消商品房预售制度的建议，引起了强烈的反响，正所谓“一石激起千层浪”。

　　取消预售制建议提出的背景和理由

　　房地产业是一个高风险、高收益的资金密集型行业。房子从土地购置、动手开发到销售，通常至少要两年光景，所需要资金量极大。在我国房地产业发展的起步阶段，几乎很少有开发商能拿出这么多资金，为此，1994年7月5日全国人大八届八次会议批准的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条对房地产预售作出了明确的管理规定。应当肯定，10年来，这一预售制度对中国房地产市场由小变大的发展作出了巨大贡献。超过20亿平方米商品房新增量，超过 4亿元人民币的销售额，基本上都是通过预售制度完成的。看起来，这种预售制度只是一种交易模式，但实际上对开发商而言是一种最重要的融资制度。正是由于预售制度的存在，大大降低了开发商自有资金门槛，减轻了融资压力，缩短了投资的回收周期，提高了投资利润率。很清楚，我国当时出台这一制度，主要是考虑到开发商“起点低，实力差”的实际情况，才借用了俗称“卖楼花”的香港交易模式。

　　世上没有十全十美的事物，期房预售制度在发挥其积极作用的同时，其固有弊端也随着时间的推移越来越严重地暴露出来。期房预售制度本身存在的最大缺陷是制造了一个复杂的法律关系：第一，开发商和消费者之间的买卖，是房屋还未成为商品前就发生的一次所有权的预先转让，消费者拿到了一个未来商品的所有权，但开发商还掌握着已售的房屋的所有权；第二，购房者并不是全部用现金购买期房，而是用对房屋的未来所有权作抵押担保向银行贷款买房，这又形成了开发商、消费者和银行三者之间的利益关系。

　　正是上述这种复杂的法律关系，派生出近几年来房地产市场交易中一系列风险。例如，开发商不履行期房购买合同，或推迟交房，或改变房型结构及绿化场地等；又如，开发商搞“一女多嫁”，把预售的房屋违规抵押，预售时承诺“跳票”；更有甚者，开发商拐款潜逃，徒留“供人凭吊”的烂尾楼等。所有这些都是购房者单方面要承担的风险。一旦发生这些情况，购房者就不可能向银行按时顺利还贷，从而使银行发生了难以收回债权的风险。还有，这种期房预售制度大大助长了热炒期房的投机风，许多人都用期房作抵押向银行贷款炒房，你炒我炒大家炒，等房子真正造好时，

房价不知被炒高了多少。对开发商而言，由于购房者可借助金融杠杆贷款买期房，房子刚刚动工，甚至还在图纸上就被销售一空，开发利润大大提前实现，于是，就拼命圈地，扩大开发规模，使投资规模非理性无限膨胀。

　　可见，本来是房地产业起步阶段为支持实力薄弱的开发商而设计的期房预售制度，而现在其作用正逐渐由正面向反面转化。正是在这样背景下，央行的房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源自商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　为何开发商拼命反对取消期房销售

　　取消期房销售，真正受打击最大的是那些实力差的小开发商，因为一旦取消期房销售，他们的资金链最易断裂，在激烈的竞争中，他们将首先被淘汰出局，而对那些有品牌、实力强的大开发商，由于他们容易得到银行贷款，也容易得到地方政府的有力支持，因此，在不断洗牌的竞争中，通常会是优胜者。然而，央行关于取消期房预售的建议一出来，不仅所有开发商一致同仇敌忾地坚决反对，而且那些大开发商们带头向这一建议发难攻击。

　　房地产开发商的表现并不奇怪。因为期房销售制度是他们的命根子，只要这一制度存在，开发商不需要多少自有资金，就可以启动项目，出售获利，因为这一制度保证了开发商的现金流无恙，在极高的财务杠杆作用下，资金回报率有时可高达百分之几百。实现暴利的前提是，确保期房预售顺利实现。如果期房预售取消，必然要大大拉长资金回收周期，加大投资的资金量，从而大大降低开发利润率。统计数据表明，近年来开发商自有资金率逐年下降，直到2004年下半年，相关政策要求开发企业(不含

经济适用房项目)的自有资金比例必须从20%提高到35%以上，而同期开发商自有资金利润率却居高不下。以上海为例，2001年为38.12%，2002年为86.36%，2003年为74.24%。自有资金利润率为同期社会平均利润的10倍以上。之所以能如此，期房预售功不可没：资金门槛降低，使开发商回笼资金压力很小，能做到“以时间换金钱”。如果期房销售改为现房销售，开发商资金成本会大大提高，拿到地就赚钱的

神话将不复存在。不仅如此，在现房销售模式下，房子造好后所有销售风险都要开发商来承担。由于现房销售时购房者要“眼见为实”，一旦他们对房屋不满意，就会离开售楼处。而在期房预售情况下，即使房子造好了消费者不够满意，也是无可奈何，因为木已成舟，生米煮成了熟饭，一切风险只能由消费者承担了。

　　正因为这样，央行关于取消期房销售建议一提出，开发商及其代言人就寻找各种理由坚决加以反对。他们不说是为了自己的利益，而说取消预售将首先使消费者受害，原因据说是：取消期房销售会大大增加商品房开发成本，从而使房价上升；还说取消预售可能使许多中小开发商破产，幸存的大开发商变成了房地产寡头，而寡头更容易拉高房价；又说取消预售会使房地产开发更为困难，从而大大减少有效供给量，这也会使房价上升。所有这些问题，确实也是需要认识清楚的。

　　取消期房预售会使房价上升吗

　　首先来研究取消预售增加了房屋开发成本是否一定会使房价上升。这里有两个问题：第一，如果现在取消期房预售会加大开发商的投资成本，难道将来取消预售制就不会加大投资成本了吗？什么时候取消才会不加大投资成本呢？第二，加大了投资成本就一定会使房价上涨吗？近几年来一直实行预售制，按理说投资成本下降了，房价不照样飞涨吗？房价上涨究竟是成本决定的，还是需求决定的？近来宏观一调控，投机需求退潮，上海房价开始下调，难道是成本下降使然吗？如果成本增加，房价就一定会上涨并最终会由消费者埋单，那么，市场经济中就不可能有亏损行业和亏损企业了，因为生产中上升的成本都会转化为消费者埋单的产品价格嘛！显然，认为成本上升、价格必然上涨，是缺乏最起码的经济学常识。甚至还有人说，取消期房预售制度，就等于倒退到一手拿钱一手交货的实物经济时代。这真是笑话。一手交钱一手交货明明是货币经济，怎么是物物交换的实物经济呢？

　　再看取消预售制后的激烈竞争使中小房地产商淘汰出局，留下的大开发商变成寡头会不会推高房价的问题。的确，寡头更容易结成价格同盟并使房价居高不下。但也不能忘记，开发商规模越大，实力越强，就越有条件形成规模经济，实现房地产开发专业化分工，带来规模报酬递增，产品成本递减，从而为房价下降奠定客观物质基础。如果寡头们坚持高价，则不是表明他们开发房子品质极好，优质高价，就是说明社会上购买力极强，能忍受高价，否则的话，他们的房子将长期销不出去，亏损会逼他们降价。必须牢记，寡头也是厂商，厂商必然理性，长期亏损的买卖他们绝不会干。

　　最后来讨论一下取消预售会不会导致供应量锐减而使房价蹿升。我看不会。取消预售制是一把双刃剑。在景气畅旺，市场供不应求时，如传出取消预售制的消息，房价必涨无疑，以及时反映即将来临的供给锐减。例如，2002年上海市政府将预售标准由原来可卖图纸提升到“七层以下不封顶，八层以上完成三分之二才可预售”时，楼市立即作出涨价反应。然而，目前我国楼市已今非昔比，从今年3月以来成交量每况愈下，低迷不振，但供应量随时间推移与日俱增，供大于求的局面是，即使今天就实施现房销售，上海市场可售房源也不低于1700万平方米，且预计年底前至少要超过2000万平方米，根本不可能产生供不应求并使房价蹿升的问题。

　　取消期房预售要有一个过程

　　有人说，央行提出取消期房预售是“越疱代徂”，因为商品房采用什么销售模式是建设部和地方政府管的事，由人民银行提出这样的建议是多管闲事了。我也赞成这样说法，但要补充一句：房屋该不该期房预售，央行的确管不着，但可不可以给期房预售按揭贷款，则是央行职权范围内的事。这就是说，期房预售可以，但不能贷款，按揭贷款只给现房销售。由于目前消费者购房普遍要贷款，如果不允许买期房按揭贷款，就等于取消了期房预售。因此，对于央行提出的建议，尽管目前还只是一个信号，但开发商及其相关利益者的根根神经都被触痛了。

　　我认为，在中国取消期房预售乃是迟早的事，是一种必然的大趋势。但我同时认为，央行的建议真正付诸实施，恐怕还要有一个过程，其原因是，恰当的市场交易模式是与市场成熟程度相一致的。美国是一个高度市场化的国家，房地产市场是一个明显的“存量市场”，交易模式表现“租售并举，以租为主”的特征，租赁为主决定了不动产交易主要为现房，基本上不会是期房预售。中国目前的房屋销售模式表现出“以售为主，以租为辅”的“增量市场”特征。中国人口多，住房基础薄弱，目前处于城市化加速过程中，因此，期房预售还有存在的客观基础和一定的积极作用。随着市场存量越来越大，增量出现萎缩趋势时，市场交易模式可能自然而然出现从期房预售向现房出售的转变。可见，取消期房预售可能还有待时日，有一个过程。同时，由于中国市场庞大，各地发展很不平衡，一些地区主要还是增量市场时，另一些城市可能已出现存量为主、增量为次的特征，于是，取消期房预售制的时间表在全国各地也可能不会划一。

　　尽管取消期房预售有一个过程且在各地有先有后，但针对前阶段期房预售中出现的种种问题，需要对这种交易模式加以优化来进一步规范市场，以实现保障消费者权益，避免系统金融风险，稳定市场秩序，促进行业理性发展的目标。比方说，为了在预售中避免开发商诚信风险，可能对申请预售的开发项目加大资信、资质限制；为了避免金融风险，可以对预售项目采取与实际工程进度相匹配的销售款控制方式。尽管采取这些措施会有一定难度并增加成本，但只要不断总结经验，改进工作，还是可以把实施预售制可能带来的弊端降到最低限度。

　　作者系复旦大学房地产研究中心主任