经济适用房政策向何处去

　　文/苏振华

　　经济适用房是一个“怪胎”、是计划经济的产物,经济适用房供应应该取消。这是开发商和有关“专家”新近鼓吹的一种论调。目前的经济适用房政策的确是存在很多问题,但是否就应该取消经济适用房的供应呢？这是一个值得深入分析的问题。

　　政策关乎基本人权

　　政府通过实施某种政策将房价控制在居民可承受的范围之内,是保障“适当住房权”得以实现的必然要求

　　目前,经济适用房政策的最大问题是,经济适用房事实上几乎尽数被富有阶层收入囊中,中低收入阶层辛辛苦苦排队还是买不到房子,原本是想惠及无钱无房群体的政策目的并没有真正实现。问题是出在哪里呢？张五常先生提出的“租值耗散”理论可以令人信服地解释这一现象。在供给量既定时,商品市场上会形成一个均衡价格,在均衡价格之上,商品正好全部实现销售。如果政府进行价格管制,在管制价格低于均衡价格时则会带来供不应求,造成供给的短缺,反之则是供给过剩。进而,当管制价格过低时,就存在以管制价格购买商品然后在“黑市”上销售的套利机会。在这种情况下,买家就会采取如贿赂官员、雇人排队等种种手段来获得购买机会攫取套利利润,最后,买家为获得购买机会而支付的成本必定等于套利的利润,事实上仍然要支付均衡价格,根本不可能以管制价格买到商品。目前经济适用房的定价是一种低于均衡价格的管制价格,因此低收入阶层是不可能真正买到低价房子的,而富有阶层拥有更广泛的“人脉关系”,现实中经济适用房被富有阶层尽数买走是一点也不奇怪的事。

　　据此是不是就应该取消经济适用房的供应呢？另一个事实是,政府作为土地一级市场一家垄断，造成了土地供应的不足,使得目前的住房价格远远超出了居民的购买能力。据浙江省城调队对全省11个市1300户城市居民的抽样调查,有84.6%的市民表示难以承受当地的房价,表示还可以承受的占14.9%,表示完全可以承受的只占0.5%。现在的平均房价与浙江省城镇居民同期收入比已高达15倍左右,远远高于国际市场上3-6倍的标准。就此带来的问题是,占绝对高比例的居民是既买不起商品房,又买不到经济适用房,将不得不面对居无定所的窘境。

　　一个和谐的社会,必须是人民可以安居乐业的社会。在房价日益走高的今天,基于绝大多数人买不起房子这一事实,有一个概念必须马上进入政府的视野,这就是人的“住房权”。在国际社会, “适当住房权”早就被公认为重要的基本人权,适当住房权在如《世界人权宣言》等一系列国际公约中得到明确承认。我国是《世界人权宣言》的缔约国家,《世界人权宣言》明确指出,“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准,包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务。”确立住房权规范的法律文本固然并没有要求确保每个人都享有华屋豪宅,但是诸如租地使用权的保障、可负担的住房、大众参与对住房资源的控制、有可居住的适当住房等等都是住房权的题中之意。在当下的中国,在政府一家垄断土地供给的制度安排事实上不可能发生改变的前提之下,政府通过实施某种政策将房价控制在居民可承受的范围之内,是保障“适当住房权”得以实现的必然要求。

　　落实住房权,不适合再采取吃大锅饭的政策,其中的弊端无需赘述。由此,管制住房价格则成了政府不可逃避的职责所在。在此之下,经济适用房是一个不错的制度设计:一方面是市场化地向居民发售,一方面可以保证销售的低价格。至于目前经济适用房供应中存在的种种弊端,完全可以在保证低价的前提之下,通过相应的制度设计、修正现行的政策体系予以规避。

　　政策修正才是解决之道

　　在绝大多数居民买不起商品房的今天,经济适用房的供应根本取消不得,应该考虑怎样改进制度安排,以实现经济适用房真正为民所有

　　现行的经济适用房准购政策,是一种“收入歧视”政策。这里所谓的“歧视”并不含有贬义,其真实含义是定义了一种“选择机制”。如杭州的经济适用房准购政策规定,家庭年收入在4万元以下可以获得购买资格,超过4万元只能购买商品房,其他地区的政策与之大同小异,但基本立足点都是一样的,这就是依据收入的高或低来界定购买资格。这种政策是对超过4万元年收入家庭的歧视,其荒唐性显而易见。一项政策的有效性,必须是在效率与公平之间达成一种均衡。比如对于年收入40001元的家庭而言,多挣的这1元钱,并不能就让他们具备购买商品房价格的能力,但就是这1元钱,却使他们失去了购买经济适用房的资格,这哪里有什么公平性可言呢？无非就是官员们拍脑袋决策的结果。在这一政策之下,有能力获得40001元收入的家庭,要获得购买资格,就必须减少自己的工作时间,让自己少挣这1元钱。假如年收入10万才有能力购买商品房,此项政策的实施就会形成一种负向激励,激励这类家庭减少工作,将自己的收入降低到4万元之内。

　　有效率的政策应该是激励居民们努力工作获得更高的收入,这同时也就是创造了更多的社会财富,但现行政策却成了一种鼓励懒汉的政策,毫无效率可言。而且一项有效的政策,应该可以很方便地得到推行,可是在收入歧视之下,居民们会想方设法隐瞒自己的真实收入水平,这必定加大信息甄别的成本,是对社会财富的一种浪费。倘若不计代价地推行这种政策,则是迫使高收入阶层去购买商品房,商品房高售价的背后是高地价,事实上这是强迫高收入者为高地价买单,这对高收入阶层也是不公平的。

　　住房是一种生活必需品,属于社会保障的范畴。目前的住房供给体系包括商品房和经济适用房两块,商品房价格太高,具有奢侈品的性质;经济适用房实现限价供应,事实上是承担了住房社保的功能。社保类产品应该是对所有公民平等地开放,施以任何形式的歧视都是不合理的,确认经济适用房的准购资格,应该是依据公民身份,凡共和国公民,均应有购买经济适用房的资格。但由此会不会带来供不应求、寻租等问题呢？如果在制度设计上予以改进,是完全可以消除现行政策之下的种种弊端的。

　　第一,将经济适用房的面积限定在一定的范围之内,比如说按照人均20平方米建造,以户为单位申请购买。由于经济适用房的面积偏小,可能不能满足高收入阶层的住房要求,而高收入阶层完全可以放弃经济适用房而选择购买商品房。任志强先生不是宣称只为富人造房子吗?如此一来,购买任某人房子的必定都是富人,不是正好为任某人实现他的人生价值追求提供了制度上的保障吗?

　　第二,按照申购顺序排队购买,先到先得。正如价格是分配资源的一种方式,事实上分配资源的方式有很多种,比如排队、抓阄、以长相美丑为标准,均可以作为分配资源的方式,认为价格配置资源是惟一的方式,不过是一种思维定势罢了。政府应根据申请人的多少尽快规划经济适用房的供给,保证居民的需求。

　　第三,政府限定经济适用房的基准价格,制定一定的质量标准,将开发权以招投标的方式发包给开发商。以基准价格为参照竞价,出价最低的开发商获得开发资格,这样可以引入开发商之间的竞争,有利于挑选出最具成本控制能力的开发商,降低开发成本。开发商不是一直在呼吁要“市场化”吗？开发商应该学会对“市场化”的全面理解,价高者得是“市场化”,价低者得也是“市场化”。

　　第四,目前低收入阶层之所以买不到经济适用房,是因为在二级市场上转让经济适用房有获利空间。解决这个问题的办法是,限制经济适用房的转卖对象,规定经济适用房只能以当时的价格为参照卖给房管中心,房管中心回购之后再转卖给申请人,这样可以消除其寻租空间,也保证了经济适用房真正为低收入阶层所有。同时还可以规定凡要购买商品房者,须将已经购得的经济适用房卖回给房管中心,以防止经济适用房挪为他用,比如用于出租而背离了经济适用房的社保性质。

　　上述制度安排,核心是保证效率与公平的同步实现,保证居民的住房人权得到落实。在绝大多数居民买不起商品房的今天,经济适用房的供应根本取消不得,而是应该考虑怎样改进制度安排,以实现经济适用房真正为民所有。这些制度设计并不复杂,实施起来也毫无困难,很难相信精明过人的开发商、满腹经纶的“专家”看不到这一点。开发商与“专家”们之所以紧紧抓住现行政策中的漏洞, “大力呼吁”取消经济适用房的供给,无非是要让购房者无处买房,只有任其宰割、任其敲骨吸髓罢了。

　　(作者为

浙江大学经济学博士)