二手房市场：一万亿很近也很远

　　在目前和未来可预见的时间里，二手房市场是否值得巨额资本投入？难以预料的政策风险是否会成为这个行业一颗定时炸弹？

　　文/马 磊

　　2005年9月初的一个社交场合，主持人把“野心家”的帽子扣在顺驰老总孙宏斌的头上 ，一向锋芒毕露的孙宏斌却用玩笑的方式为自己解脱：“因为在新房市场斗不过他们，只好去搞二手房。”

　　9月12日，在深圳万科样板间里，王石和孙宏斌这两位多年冤家握手言和的传奇，也被业内解读为孙宏斌求同存异避免树敌过多转移战场的信号。项庄舞剑，意在沛公，孙宏斌此次南行目的，除了缓和与王石的万科系的关系之外，更希望通过此行改善全国扩张的二手房业务：“我们在华南的二手代理业务目前做得不是很理想，这次来希望能够跟本地同行沟通交流，多取取经。”孙宏斌说。

　　上月底，转让了22.5%股份给软银和凯雷两大风险投资商的顺驰置业更名为了“顺驰(中国)不动产网络集团”。对拿到4500万美元后怎么花，孙宏斌表示：“顺驰计划未来三年内在国内超过40个城市开门店4000家。” 用规模取胜是孙宏斌轻车熟路的商业模式，这位“地产狂人”的目标很明确：豪赌二手房巨大的市场潜力，在行业尚不明朗的状况下迅速完成行业扩张，成为地产代理全国第一品牌。

　　在目前和未来可预见的时间里，二手房市场是否值得巨额资本投入？难以预料的政策风险是否会成为这个行业一颗定时炸弹？从业内专家和一些同样与顺驰一起翻滚在“二手房”风浪中的竞争者的观点中我们看到，尽管有很多分歧，但其对这个市场未来将达到一万亿的规模却都充满信心。

　　大市场能否出大企业

　　在中国

房地产商会会长聂梅生看来，中国不成熟的二手房市场意味着巨大的初始形态商机，而这正合风险投资的胃口。

　　“我爱我家”副总胡景晖也认为，从资本逐利的角度来看，海外资金能把钱投给顺驰，说明这个市场的确有很大吸引力。因为尽管外资投向中国房地产市场不是什么新鲜事，但是投向房地产经纪公司却是首例。

　　“我们也认为未来二手房市场潜力很大。”胡景晖基本同意孙宏斌对未来销售量的估算：年交易量在1万亿左右。从目前“我爱我家”的情况来看，去年交易量是3900套，20万亿元到25万亿元左右。而从北京市场分析，8月份市建委、市统计局、市国土局、市发改委四部门联合发布的数据表明，截至8月底，全市空置一年以上商品房面积385.4万平方米，同比增长23.7%，增幅比上年同期高30.8个百分点。胡景晖认为，北京的二手房年增长速度应该在6倍左右。

　　而最新统计数据表明，北京代理行内部现有310万套的存量房已经进入北京市场进行流通，而北京二手房市场的供求比例基本维持在1∶5左右——增长的答案是肯定的，而其他城市的二手房市场发展也呈现高速增长的态势，交易量都是成倍地翻。

　　链家地产市场总监金育松对二手房市场前景同样是利好判断。他说，从北京市场交易来看，去年成交量是4万套，今年受宏观调控的影响5月、6月交易降至冰点的情况下，到年底也能达到8万套的交易量，“后年达到12万套的交易量应该只是保守估计。”

　　市场前景可观，但是会不会出现销售收入百亿级的企业呢？

　　金育松认为很难测算，一方面是各公司公布数据的真实性，另一方面，目前还没有这么大的市场。而胡景晖也表示，尽管成交量在逐年增长，但是目前只有50%～60%的交易是通过中介来完成的。而在美国，这个数据是90%，打破这种局面尚需时日。

　　“我们在全国9个城市300多家连锁店，3000人。”胡景晖在谈到“我爱我家”规模的时候表示。而这个数据则遭到了其他代理行的质疑。金育松说，代理行发展的瓶颈不在于资金和规模，而在于管理和人才。从链家来看，在完全不盈利的情况下，开一个分店纯成本就几十万元，而一到两个月就可以实现盈利，但是企业仍然不敢快速发展。一方面，随着店面增多，管理成本随之上升，如果没有合适的管理模式，扩张会引发很多问题；另一方面，包括经纪人和店长在内的人才培养能不能达到扩张的需要。因为整个社会房地产经纪人培训系统还不成气候的情况下，单靠企业自身的培养是远远不够的。

　　对此，孙宏斌也承认大企业更难做，因为盈利周期更长、要求管理水平更高，但他对顺驰置业的信心十足。“我们的网络化管理体系有利于扩张和做大，而我们29个城市储备的人才也完全可以确保全国化战略的进一步推进。”

　　存疑

　　顺驰赢得风险投资的一个重要概念是“网”，孙宏斌对这张网充满信心。大量的终端客户是代理行成功的核心，这被视为对传统店面营销手段的颠覆和革命。不过对此，代理行业内的声音并不是和谐的。

　　胡景晖认为，从目前传统营销模式来估算，二手房利润在15%～20%之间，“这个利润应该达不到风险投资的要求。”所以，顺驰用网络交易的形式来减小成本，以期达到投资方的要求。

　　金育松认为，如果有房源可很快捷地查到,网络最大的功能应该是信息交流平台。在房地产代理行发展比较成熟的美国，有一种名为MLS的系统，中文译为“多重上市服务”，它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。在几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库，这样，具有资格的经纪人就可以通过网络进行查询，实现了房产交易的透明化和安全化。

　　“但是，这种网络信息平台搭建的一个前提是必须实现房源的独家代理制，否则就不能真正实现平台信息的共享。”而目前在中国，一套房源一般都是在几个地方进行登记，加上虚假信息等问题，信息的有效性受到严重制约，二手房交易仍处在刀耕火种时代。目前二手房市场发展的良莠不齐则直接制约了企业的健康发展。

　　不过，孙宏斌和他的顺驰在中国千姿百态的房地产业的确是异类，在顺驰疯狂拿地的时候多数声音都是批评的，然而手里有地心头不慌，一个“8·31”让孙宏斌一下子底气十足，谁敢断言这次顺驰就是纯属烧钱呢？

　　政策飓风

　　2003年面世的Ruico报告在当前房地产行业信息严重不对称的环境中称不上完全客观，但是它对政策风险的预测却获得业内的一致嘉许。中国的房地产市场发展到目前为止仍逃脱不了政策的“五指山”，就像中国城乡经济研究所所长陈淮嘴里的“台风”比喻一样：“我不会预测台风何时会来，但是我告诉你台风一定会来。”被戏称为“国八条”始作俑者的陈淮表示，“我们的政策储备是非常充足的。”

　　每一年，都有一场政策飓风刮过中国的房地产市场：

　　2003年，央行的“121号文件”金融政策紧缩银根，要求房地产开发企业必须“自有资金在30%以上，且四证齐全”方可到银行贷款；

　　2004年国土资源部出台“8·31”土地政策紧缩地根，要求8月31日之后所有土地全部用“招拍挂”形式出让，不得再以协议方式出让；

　　2005年，宏观调控打出了一系列“组合拳”，从央行两次加息到新旧“国八条”以及随后的税收政策，目的都是挤压房地产市场可能存在的泡沫。

　　种种迹象表明，以增量住宅为特征的“中国形态的房地产”面临的政策环境有点冷。那么，二手房对政策的敏感度如何？

　　一个简单的数字变化可以给出问题的答案。今年一季度，宏观调控政策效果初现端倪：市场观望气氛日渐浓重，消费者持币观望待购，其结果是增量房(新房)市场的严重萎缩。与之形成鲜明对比的是京城二手房交易的异常火暴——据“我爱我家”统计，该公司一季度二手房总交易量突破12000套，比去年同期增长70%以上；中大恒基的统计结果是成交量在15000套左右，比去年同期增长79.9%；链家统计数据表明二手房成交量比去年四季度上涨17%，而比去年同期更是上涨96%。

　　当时的宏观调控政策唱主角的是金融政策：“3·17”央行上调房贷利率。据一家代理行统计数据表明，二手房供应当中，公房没有明显增量，而二手商品房成交额却大幅提升。在卖房人当中，约30%的人是多套住房的拥有者，他们选择抛售存货的原因，是由于市场将进入一个利率上升周期。

　　6月份，税收政策的出台却立即使火暴的二手房交易市场降到了冰点。5月中旬，七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：(1)自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；(2)个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；(3)对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。其中普通住房和非普通住房之间的面积界定由各地方视情况而定，北京上限是140平方米。

　　七部委新政对二手房市场的打击是空前的。“我爱我家”提供的交易数据表明，该公司5月份的二手房综合指数为1150.89点，比上月1132.19点下跌了41.27点，比去年同期上升139.03点；环比下降3.46%，同比增长13.74%。而比去年同期上升的一个法律解释更加证明了政策对市场的强大影响：2003年底最高人民法院审判委员会通过了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第七条明确指出,业主抵押自己所有的房屋,如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产，那么，即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。

　　调查表明，2004年将近70%到80%的置业者希望通过银行贷款买到二手房，但是京城二手房成交客户中，只有将近35.88%的人群通过银行贷款完成投资置业，因为银行在房贷时要求购房人出示“第二住所证明”，而且必须是直系亲属的住所证明。

　　对于广大希望通过购买二手房完成首次在异地置业的年轻人来讲，无异于天方夜谭。

　　2005年7月，“我爱我家”的二手房综合指数却比上月上升了15.23点，比去年同期上升33.37点；环比上涨1.38%，同比增长3.07%。该公司分析认为，北京地税部门在月初中止了将缴纳个税和过户挂钩的做法，使得市场上因“两税”政策造成的浓厚观望氛围有所缓解，部分前期被抑制的真实购买需求被逐步释放出来。

　　市场交易曲线的一波三折表明，目前中国的二手房市场还是政策市，对于全国化的大型地产连锁企业，任何战略失误或管理不善都可能带来致命的危险。从这个意义上说，顺驰的 “蜘蛛侠”梦想并不遥远，但他必须能够战胜自己。