财富时报：暴利露出税收黑洞 房产商遇信任危机

　　本报记者 张 良

　　支柱产业不是税收支柱

　　日前，国家税务总局计划统计司与《中国税务》杂志社共同发布了2004年度中国纳税百强排行榜，在这张榜单中，作为支柱产业的房地产企业没有能够进入前300强。

　　不仅如此，上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税占了欠税总额的八成以上。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称，有分析人士指房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。

　　这张榜单又一次让房地产开发商卷入舆论的旋涡中。

　　“现在谁都可以批评开发商——任何人、任何媒体几乎都在公开表达对开发商的不满，开发商一旦对此表示不同的意见，就会招来一堆的批评。”华远集团董事长任志强如此描述当前开发商正在面临的信任危机。

　　在房地产市场中，买卖双方怒目相对的现象虽然十分普遍。但是，房地产开发商如今落入“大众公敌”的这般田地，还是超出所有人的想象。业内人士指出，造成地产商和购房者关系恶化的主要原因是开发商由来已久的暴利思维。

　　暴利下露出的税收黑洞

　　在2004年

福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人这样简单测算，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。

　　在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。

　　对开发商的房地产税征收一直以来就存在不少“盲点”。据北京某律师事务所的负责人介绍介绍，房地产企业的避税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节。一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。

　　“在房地产所涉及的12个税种里，营业税和企业所得税是房地产流转税中的主体。这两税涉及环节多，征管难度大，因而成为偷逃税的重灾区。有些时候是偷税漏税，有些则是合理避税，特别是中小企业更容易操作。”著名房地产经济学家、北京国际投资发展公司总裁杜猛指出，如营业税按营业额来计算，但目前多数房地产项目是在期房阶段下销售，收取定金，最初开具的是收据，并非发票，定金将不会被计入营业收入，而是计入往来账款科目。当预售形成大规模回款之后，如果有代理公司，开发企业可将预售款的一部分打入各类代理公司账户，其科目为“服务费”。

　　这样房企经营收入自然就会减少，所需缴纳的税款自然也随之降低。

　　开发商 统计方法有偏差

　　与上次对央行报告的态度一样，任志强对这个榜单并不“买账”。他把房地产企业没有位居纳税排行榜前列的原因归咎于行业的分散性导致项目公司纳税未能全部计入集团公司内，其矛头直指税制设置问题。他以万科为例，指出集团型房地产企业虽然在全国各地投资生产，但在税收上是以该企业在各地注册的项目公司分别纳税，最终税收统计分散于产品生产地而无法集中。

　　万科总经理郁亮日前亦表示，该集团2004年纳税额高达8.02亿元，相当于上市公司纳税百强第48位、中国纳税500强的第145位，但上市公司纳税百强和中国纳税500强排名的计税方法不能完全体现房地产企业实际的纳税情况。

　　在万科集团的2004年度纳税明细中，万科在全国各地的34个主要项目公司总纳税额为8.02亿，据万科的了解，全国房地产企业中无出其右者。万科企业股份有限公司总经理郁亮表示，上市公司纳税百强和中国纳税500强排名的计算方法，不能完全体现房地产企业实际的纳税情况；另外，产品地域特色浓重、企业规模较小也是制约房地产企业纳税额的两个因素。

　　本次榜单的发布方《中国税务》杂志社张木生社长则认为，舆论对于房地产业是否纳税“清白”的质疑自然有其现象依据。良性的开发企业肯定存在，但是在纳税上存在问题的同样不少，国家税务总局曾把房地产行业列为去年的专项纳税检查工作重点。

　　还购房者知情权 让公众重拾信心

　　万科企业股份有限公司总经理郁亮表示，房地产行业受尊敬程度确实不高。在这个年轻的行业中，目前只有一部分企业采用的是基于品牌的长期经营模式，自律性较强；而有一部分开发商则采用短期的、投机性的经营，甚至项目销售完毕公司就不复存在。社会对这类企业失去信任，进而对整个行业产生了不信任。

　　

北京大学管理案例研究中心主任何志毅教授分析说，中国目前的房地产企业良莠不齐，还没有形成正常的规模，很多开发商的产品“画的比盖的漂亮”，所做的承诺不能完全兑现，使得公众对房地产业积累了很多不满，此次的排行榜恰巧“引爆”了这种情绪。

　　在开发商和购房者关系恶化的情况下，开发商只有摈弃原有的暴利思维，重新建立两者的互信，房地产行业才能良性发展，开发商自身才能摆脱目前的尴尬局面。

　　国土资源部土地利用司负责人在接受采访时明确表示，“公布

房价成本清单，还购房者，知情权，是让购房者重拾信心的一个好办法。这样做消费者就能根据真实、全面的信息作出理性判断，形成的房价也会更趋理性。”

　　这位负责人说，让房价成本信息透明化，可以让公众了解开发商各个环节的真实成本，解决信息不对称的问题，也有利于控制暗箱操作。也许有些开发商会嚷嚷，还有很多隐性成本没打进去，但事实上有些是浮动的成本，有些则是不合理的成本。

　　中国社会科学院研究员易宪容对记者说，房地产市场存在暴利和信息不透明十分明显，这也是国家对房地产市场进行宏观调控的主要原因。一个很简单的现象是富豪排名榜上房地产商的数量增长很快。为什么大家都在拼命地挤进房地产市场？就是因为房地产存在暴利。作为“支柱产业”，房地产占GDP的比重却很小，税收贡献也很小。经济对房地产的依赖太大，不一定是好事。依赖度过大，经济风险会加大，房地产的地位被过分抬高，开发商的话语权就会被人为放大，这样金融风险也加大，也有损于广大消费者的利益。

　　易宪容说，现在房地产市场的问题是，一些政府部门“越位”和“缺位”的问题都较突出。现在房地产的定价机制，基本上由开发商单方面说了算。合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。没有这个前提，定价机制就有问题。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，各方就都能更理性地判断房地产市场，房价就能更趋理性。