中国企业家杂志：天价地王和地荒论的真相

　　天价地王和“地荒”论的真相背后，是“新一轮土地革命”推动的整个房地产业全面洗牌，“微利时代”和“大鳄时代”即将开始。

　　文/本刊记者 王 琦

　　仅仅只用了半个小时，一块总建筑面积70万平米的地块的价值就足足涨了8亿元人民币 ，这不是神话，这发生在8月的第一天，北京国土局的清河地块拍卖现场。

　　而这个8月的最后一天，恰好是被业内称为“8.31”大限的整整一周年。从那之后，所有“协议转让”的土地交易被停止，土地必须通过“招拍挂”的方式进入市场。

　　“从18亿元起拍到25.65亿元拍出，为什么北京清河地块能卖出这种天价？就是因为土地供应量不足，有块地大家就抢！”房地产业最有名的“大嘴”华远地产董事长任志强一口咬定这是土地新政结出的“恶果”。

　　“8.31”前后，通过公开拍卖进入市场的土地的量和价格，已经逐渐引起了部分开发商的不满。“招拍挂政策是让土地价格暴涨的根源”，“土地供应量不足”引发的房屋供应量减少和“土地价格的暴涨”，直接后果就是“房价的不断拉升”。时至今日，“地荒论”的代表人物任志强已经发表多篇长文宣传自己的观点。

　　天价夺标的北京华润置地总经理陈鹰则公开否认了华润土地储备紧张的说法：“华润在全国的土地储备超过300万平米。而北京在建项目的的后期可开发用地，至少可以让华润再开发两年”，他告诉媒体。然而，他亦承认华润北京在清河拿地之前并无新土地进账的事实。

　　“现在的土地供应没有预告，不知道今年究竟能够有多少土地供应，也不知道什么时候会挂牌下一块土地。企业的经营都是长期、持续的，这叫我们怎么受得了呢？”任志强对《中国企业家抱怨说。

　　面对着房地产大佬们的口诛笔伐，国土资源部副部长鹿心社公开表示：一些利益集团利用国家土地从紧的政策，宣扬“地荒论”，目的在于推动房价上涨，“别有用心”。北京国土局一位政府官员接受《中国企业家》记者采访时这样反驳：“现在市场上卖得最贵的房，哪块地是公开招拍挂的？”

　　土地供应问题在“8.31”大限一年之后变得如此尖锐：那么，究竟有没有地荒？如果没有，“地荒”是如何被制造出来的？把资金和土地视作两大命根的房地产企业，又将如何应对土地新政？

　　伪命题？

　　根据8月15日央行公布的《2004年中国房地产金融报告》(以下简称“央行《报告》”)，2005年1季度全国建设用地供应总量为23602公顷，同比下降28%。这似乎在数据上给予了持“地荒论”的房地产商最好的证据。

　　不过，国土资源部的统计数字显示：2005年第一季度全国主要城市地价平均值与上年同一季度比较每平米增长不过31元，用于居住用途的土地增长也不过区区54元。如果说全国的数据不能代表热点城市的土地价格水平，在房地产企业的兵家必争之地北京，用于居住用途的地价从去年一季度2068元/平米增长到今年一季度2135元/平米，增长不过67元/平米。土地供应量的减少，并没有造成土地价格飙升。

　　根据国土资源部的调查，地价只占到房屋价格成本的20%左右，北京上海这些重点城市，比重甚至更低。“房价的增幅是地价增幅的一倍多，所以要说地价推高了房价，实难苟同。”该官员表示。

　　硬币的一面是上海、北京这样热点城市的公开土地交易频频报出“天价”，而另一面却是在武汉、天津等房地产市场相对发达的二线城市，已经出现了土地“流拍”的现象。今年7月，武汉4块大盘地块无人喝彩，最终流拍。8月25日，武汉市土地整理储备中心不得不带着17块土地进京赶考，将279万平方米的土地带到北京推介。

　　让国土部门愤懑不平的是：“全国开发商手中囤积的土地足够20年的开工量。”央行《报告》指出，开发商手中掌握大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。仅2004年全年就形成了2亿平方米的土地存量等待开发商开发或继续开发。七部委对北京的土地检查报告显示，北京目前北京开发商手中的待开发土地总量为9410万平方米，相当于2004年一年开发量的14.8倍。

　　难怪北京市国土局官员在一浪高过一浪的“地荒论”中愤然回应：“北京的土地存量足够开发商用15年！”

　　国土资源局的一位官员告诉记者，由于目前北京的开发用地当中有不少是“8.31”之前以协议出让的土地，其中不少是小开发商，由于政策调控的缘故，部分小开发商无力进行开发，而土地就此闲置下来，“这就造成了想开发没地，有地的开发不了的错位。”这位官员对记者说。

　　然而，开发商眼睁睁盯着的是通过公开招拍挂进入市场的土地，理由是“不是每个开发商都有土地储备。”2005年1季度全国建设用地供应总量中，新增用地占34%，存量用地占66%。如果开发商眼中看到的只有新增用地，与国土部门的统计相比，自然出现了“地荒”。

　　国土资源部“通过盘活一线城市存量土地增加土地供给”的方针，直接导致了通过招拍挂公开进入土地市场的土地数量的绝对减少。今年，北京国土局今年计划供应的6500公顷中，存量土地供应为2600公顷。所以，能否盘活存量土地就成为保证土地供给量的重要前提。这正是上述北京市国土局在8月初收回38宗未能按期付款的闲置土地的原因。

　　但是，盘活存量土地并非易事。在这38宗土地中，房地产商出于“捂地”目的，不开发等待土地升值的比重不大(如果是出于这样的目的，在政府收回之前有可以通过补齐土地出让金的方式保有土地)，一半以上是因为“拆迁”、“市政配套未能及时到位”等原因无法开工或者出售。这些问题交到政府手中就能够短时间内解决吗？不只是业内人士表示怀疑，北京市国土局的官员也坦言难度很大。

　　危险游戏

　　受宏观调控影响，房地产企业的两大命脉--银根、地根仍然在继续收紧,“由于大型企业前期扩张的资金多是从银行或其他渠道融资获得，如果后期没有足够的新开项目形成新的销售回款，前期的融资偿还就可能出现问题。而增加新开项目，就必须有相应的开发用地。”首创集团的一位高管分析称。

　　所以，地产开发商们不得不用有限的资金孤注一掷，希望通过一些不错的土地，带来日后的盈利。其结果就是地产业真的成为大资本的游戏场。

　　资金的压力相当现实。清河地块拍出之后，按照规定，在签订出让合同之后7天，应该有5亿元到账，15亿元的拆迁补偿款则需在一年半内付清。

　　随着拿地成本的节节攀升，以往房地产业暴利的历史很可能成为过去。业内人士估算，华润以25.65亿元拿下70万平米的土地，楼面价已经接近4000元/平米，比周边现有项目的平均楼面价高出近千元，如果加上建安成本以及后期的销售推广成本，楼盘的单价不卖到7000元就会亏本。陈鹰坦承，华润高层对这块地的目标利润率是10%。

　　即便是将目光聚焦于增量土地，抛开地荒与否的争论，当前的土地招拍挂政策最为业内人士诟病的，就在于土地供应的不确定性。

　　中原地产总经理李文杰向《中国企业家》介绍，土地招拍挂的政策学自香港，但是有一点没有学到：提前公布土地的供应量、供应区域、供应时间，让房地产企业能根据政府供地计划安排资金使用和土地储备。“今年北京土地的供应计划是6500公顷，但是业内都认为没有可能实现。现在是一块土地一块土地的拍卖，不知道下一块土地什么时候挂牌，甚至不知道是否还有下一块土地，结果就是出来一块土地大家不惜血本地抢。如果政府明确告知，清河地块后面还有10块这样的土地，价格绝对不会被抬高到超出底价50%的水平。”李文杰说。

　　认为当前的土地政策存在改善空间并不仅仅是房地产产业链条中的利益相关群体。在通过拍卖方式不断刷新城市最高地价的过程中，招标这种相对温和的竞价方式更受到业内人士的推崇。“不一定要价高者得，能够提出更好的土地规划方案也应该在考虑的范围之内。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心的黄顺江是这种观点的支持者，“这样也能够给资金实力不是最雄厚但是技术管理水平更高的企业保留了机会，对于土地的利用，未尝不是好事情，也在一定程度上可以减缓地价增长的幅度。”

　　“饿死人的时候并不是没有粮食，而是有一些人没有粮食。”任志强打了这样的比方来向《中国企业家》阐述“地荒论”的理由，“华远自从2003年通过土地公开拍卖拿到一块土地之后，再没有过任何新的土地储备。作为北京的本土开发商尚且如此，何况新进入北京市场的外地企业？”有分析人士认为，任代表了一大批因为资金吃紧没有实力通过招拍挂拿到土地的中小开发商的利益。

　　这是不是意味着房地产业新一轮弱肉强食的自然淘汰。

　　大鳄的选择

　　受到新土地政策影响最大的当属哪些一心想跨地区发展的房地产开发商。

　　“今年大连市会有一块5平方公里的土地挂牌拍卖，预计拍卖金额将在100亿元左右。这让我好几个晚上睡不着。”大连万达集团的王健林不愿意错失这个千载难逢的超大地块，“自己拿不下就联合其他企业”是王健林的决定，在他的联合下，大连排名前10位的房地产企业每家出资4亿元，成立一家股权平等的联合公司。“央行规定房地产企业开发项目的自有资金不能低于35%，联合注册资本金就定在40亿元，目标就是要去拿那块5平方公里的土地。能够拿下就共同开发，如果不能，就在全国范围内搜寻大规模的地块。”王健林向《中国企业家》说。

　　拥抱取暖在这个宏观调控的冬天，并不是王健林一个人的选择。6月与上海绿地合资拿下无锡惠山新城地块后，在8月北京清河地块的拍卖会上，

顺驰中国又以顺驰

首钢公司的面目出现，借助首钢资金实力的用意一览无遗。

　　通过收购项目公司的方式获得土地和项目储备不失为另一种策略选择。今年3月，万科并购浙江南都，一举将土地储备增加了219万平方米。半年过后，郁亮谈到对南都的项目收购，感到最满意的是“财务非常清楚”。鉴于房地产市场中对项目公司的收购往往伴随着林林总总的债务、产权陷阱或者拆迁难题，万科对于项目公司的收购非常谨慎，“宁愿出一个高价格，不愿意卷入到有债务、产权纠纷的项目中。”

　　但收购和买地也让万科的财务压力骤增。根据其半年财报，上半年末，其资产负债率63.47%，为近年之最，它的现金流的状态同样不容乐观，在上半年盈利7.95亿元的条件下，其经营活动产生的现金流却是-9.55亿元。

　　大鳄们不得不频频向外资挥动橄榄枝。6月30日，万科与新加坡政府产业投资公司(GICRE)签约组成注册资金1亿美元的合资公司，被舆论普遍认为打通了一条高效的海外融资通道。8月9日，香港上市的广州知名发展商合生创展(00754.HK)向新加坡政府旗下的淡马锡及老虎基金配售两亿新股，集资约10亿港元，以扩展其地产业务。而7月中旬，同样来自广州的富力地产逆风登陆香港股市，最终以接近下限价发行，筹资不足20亿港元(比预期最高筹资额少约3亿元)。

　　当国内房地产企业因为调控面临短期资金压力时，却正是外资房地产企业大举进入的好时机。比如一直在国内埋首开发项目、没有拿地的和黄，从去年开始，在成都、武汉、天津等城市都拿下了价值不菲的项目。

　　虽然土地招拍挂取消了协议转让土地，与政府良好的关系仍旧能够为企业低价获得土地提供便利。“我不怕债务纠葛产权繁乱的项目，”作为北京市的国有企业，背靠市政府，华远地产任志强坦言自己与万科通过收购项目公司获得土地的思路不同，“我能够通过企业与政府的良好关系理清楚这些万科不想碰的东西。相应的，我能用更低的价格拿到这样的项目。”