财经纵横新浪首页 > 财经纵横 > 产经观察 > 正文
 

上海楼市会否彻底崩盘 房产神话见证者的思考


http://finance.sina.com.cn 2005年09月25日 19:27 《财经时报》

  □ 刘正才

  2005年的上海楼市演绎了一大神奇,未来走向为全国所关注,尤其牵动着身处上海的开发商、政府和广大市民的神经。上海楼市的未来走向到底如何,很多人都是一头迷雾。之前听过许多谈论,也看过不少专门文章的分析,总结起来大体上有三种观点。

  第一种观点认为上海房价只会微调,跌幅在15%以内;第二种观点认为上海房价会出现较大的回调,跌幅将在20%~30%之间;第三种观点认为上海楼市将会出现类似20世纪90年代海南和香港楼市那样的崩盘,跌幅超过50%以上。

  据笔者的观察,上海

房价的跌幅已普遍超过15%,所以第一种观点不攻自破了,但将来到底会跌多少是需要认真分析的。

  运用正确的分析工具

  去年10月底央行的加息不但没有遏制上海房价的过快上涨,反而使房价加速上行,成为上海楼市疯狂炒作的导火线,笔者有幸在今年春节前后亲眼目睹了上海楼市暴涨的神话。从2005年1月到3月的短短2~3月内,上海房价至少上涨了20%左右。

  最后的疯狂导致上海市政府和中央政府出台更加严厉的打压政策,其中要数停止贷款转按揭和两年内出售购房交5%营业税最为严厉。如此严厉的打压政策令许多炒房者措手不及,他们在4月便神奇地消失了,多数自住购房者也从此进入了观望状态。在购房需求大幅度减少的情况下,虚高的房价进入下行通道成为必然。

  在判断上海楼市存在多少泡沫和房价该跌多少的问题上,不同的人从不同的角度,运用不同的方法进行分析,有些人运用“房价收入比”的方法,有些人从中低收入市民的情绪来看问题,还有的从市民房产财富缩水的角度着眼。运用这些分析方法本身是没有问题的,但是如何运用这些分析方法是值得商榷的。

  稍微懂点经济学的人就知道,价格变化是由供需关系决定的。因此,运用供求规律来分析上海房价是最根本的方法,也是唯一正确的方法。

  如果对上海房产的供需关系做一个整体分析的话,在土地资源相对有限的情况下,房价主要取决于需求的变化状况。随着经济的发展和人们收入的提高,上海住房的需求增长从长期来看无疑是要超过供给增长的速度,因此房价未来长期上涨的趋势是不会改变的。但是,房价的长期上涨趋势不可能是直线式上涨,住房只要是商品就不能例外,其价格也将呈现周期性波动,阶段性下跌是非常正常的现象。

  上海房价该跌多少

  现在来具体分析上海房价该跌多少的问题,先来说“房价收入比”分析法。有的人拿上海房价与上海本地人的收入进行比较,从而得出上海房价收入比过高和暴跌的结论。但是,这样的分析显然是不符合实际情况的,忽视了上海在中国乃至世界的重要地位。

  上海在中国具有无与伦比的地理位置,其经济潜能远在珠三角的香港之上。所以,大量的外地人和不少的外国人奔赴上海谋求发展,他们或者已在上海购房居住,或者准备在上海购房,如果把这些人的收入算在内,那么上海的房价收入比会降低不少。

  可以预见,随着中国经济的发展和上海地位的提高,未来上海的房价肯定要超过香港。如果这样来看的话,上海的住房需求是相当强劲的,房价比较高是正常的,其泡沫并不像某些人预测的那么大,得出上海楼市大跌50%以上的结论显然太过主观。所以,不能简单地做房价收入比的分析,尽管房价收入比是国际上通行的分析方法。

  其次,从中低收入市民的情绪来看,上海过高的房价的确是许多中低收入市民难以承受的,这势必影响不少市民的生活质量,从而进一步影响到社会的稳定。所以,政府进行适当的调控是必要的,但如何调控就需要政府多做研究了。宏观调控无疑只能从供需关系着手,实践证明打压需求才能更好地打压房价。

  那么房价是否打压得越低越好呢?如果仅从个别人的眼前利益着想,房价肯定是越低越好;但是如果从普通大众的长远利益来看恐怕未必。因为,作为支柱产业之一的

房地产具有牵一发而动全身的作用,一旦楼市崩盘就会引发整体经济的衰退,遭殃更深的将肯定是中低收入者,他们或将失业,或将面临更低的收入,更谈不上买房改善居住条件了。

  所以,上海本地低收入市民应该调整心态,不能指望政府完全无偿帮助解决住房问题,还应该提高自己的竞争力。那些希望靠行政办法,阻拦“外地人”购房或推行差异购房的想法是缺乏胸襟的,也是与国际化大都市很不相称的。

  有些人认为,打压房价会造成多数家庭财富缩水,并以75%的市民拥有住房为由,得出“调控的目的只是稳定房价,政府不会让房价进一步下跌,最多只会是微跌”的结论。这个结论并不可靠,房价较大幅度的下跌固然引起有房家庭财富的较大幅度缩水,但对大多数只有一套自住房的市民来说,其效用水平没有丝毫的减损,除非移民离开上海。

  相反,对于那些还没有购房的市民来讲,房价较大幅度的下跌无疑是福音。唯一真正遭受财富损失的,是房产

开发商和那些以炒房为目的投资人,然而这部分人毕竟是少数。所以,房价较大幅度的下跌对广大市民来说是有利的,不存在财富的真正缩水。

  当然,以上推论是有前提条件的,即房价的较大幅度下跌只是泡沫的挤出,不引发整体经济的衰退。而且,在存在较大泡沫的情况下,一旦下跌预期坚挺,即使政府也不可能在短期内挽救房价的跌势。

  如何评估楼市泡沫

  上海楼市到底有多少泡沫?如何评估?我们知道,住房需求包括自住需求、投资需求和投机需求,但是投资需求和投机需求在房价快速上涨条件下是很难区分的,所以空置率是衡量泡沫多少最直观的指标,比“房价收入比”法容易统计。

  据笔者长期观察,虽然上海房价在2002年就进入了快速上涨的通道,但那时投机炒房的人很少,只是到2003年下半年才开始多起来。虽然投机需求在2004年5月叫停期房转让后得到一定的遏制,但估计到2004年上半年上海楼市至少积累了10%左右的泡沫;2004年10月后投机炒房又开始行动起来,到2005年春节前后进入疯狂,估计到3月泡沫成分已增加到30%左右。尽管经济增长和收入提高会消除部分泡沫,但要彻底挤出泡沫的话,房价至少要跌20%~30%。所以,上海楼市大跌50%以上的观点是缺乏微观经济基础的,而跌20%~30%是比较符合实际的。

  当然,上海楼市崩盘不是完全不可能的,但这必须有宏观经济条件的存在,即中国像东南亚一样出现严重的经济危机。但目前的中国经济不太可能出现这种情况,因为中国工业化起步比较迟,市场还不是很成熟,没有到达需要根本转型的时期,中国政府也应有化解风险的能力。所以,中国经济未来的长期繁荣是上海楼市不会崩盘的信心所在。

  还有的人认为,上海楼市的崩盘只是局部的,比如像海南房地产泡沫破灭那样,对中国宏观经济不太构成什么影响。但是,这种观点是错误的,海南与上海是根本不能相提并论的。上海在中国独特的经济地理位置,是任何其他地方无法取代的,所以它始终成为许多优秀内资和外资企业最青睐的地方,尽管它的商务成本已经比较高了。

  很显然,如果上海经济崩溃,那无疑就是中国经济开始崩溃的时候。因此,适当打压上海楼市是必要的,但强行打压上海楼市,并使其崩盘是非常危险的,我们必须保持这种警惕。

  (作者为上海师范大学商学院讲师、经济学博士)


发表评论

爱问(iAsk.com) 相关网页共约10,300,000篇。


评论】【谈股论金】【收藏此页】【股票时时看】【 】【多种方式看新闻】【打印】【关闭


新浪网财经纵横网友意见留言板 电话:010-82628888-5174   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

Copyright © 1996 - 2005 SINA Inc. All Rights Reserved

版权所有 新浪网

北京市通信公司提供网络带宽