资金掣肘 经济适用房政策“摇摆”

　　作者：李乐，徐宝康 来源：中国经营报

　　针对“北京市经济适用房已经‘退市’，目前仅销售给拆迁户”的说法，北京市建委不得不出面辟谣。建委下属主管经济适用房工作的开发办主任孙乾日前向记者表示，上述说法并不属实，“经济适用房的销售没有停止。”

　　然而，记者从北京市建委内部获悉，“经济适用房仅出售拆迁户”的政策方案确实存在，而且曾“无限接近”实施。甚至在北京三环新城、定福家园等经济适用房项目中，这一政策已经开始执行。就在这一刻，主管部门的态度却发生了“摇摆”，其原因就是经济适用房“退市”之后“货币化补偿”的困局与尴尬。“货币化补偿”又被形象地称作“补人头”。

　　政策摇摆

　　从今年6月开始，一些购房者发现，部分

经济适用房楼盘的销售对象开始转向以拆迁户为主。“我去世纪风景(经济适用房项目)四期去排号，但是却被告知房子差不多都卖给拆迁户了。”一位购房人告诉记者。随后，这位一心想买经济适用房的购房者又来到了翠城、瑞海新城等几个楼盘，也得到了差不多的答复。“我不是拆迁户，就不能买经济适用房？这不平等，拆迁户未必100%都是中低收入者。”

　　事实上，上述销售政策确实曾经出现在北京市主管部门的日程中。当时，由于回龙观“豪华经济适用房”被曝光，主管部门在多方压力下欲对经济适用房的政策制度进行调整，调整的核心内容之一就是“经济适用房只卖拆迁户”。

　　按照一位市建委官员当时的说法，这个方案已经进行了讨论并已排上了日程，而且很可能在2005年最后几个月开始实施。据一位不愿具名的人士称，天通苑等大型经济适用房项目“都已经做好了执行新政策的准备”。

　　“这是一种更为细化的定向销售，更方便购买资格的监管。”那位市建委的官员曾这样向记者表示。主管部门显然冀望这样的调整能够根治“违规购买”的问题。然而，最后时刻的态度摇摆，却使一切都变成了“传言”。

　　于是，开发办才开始忙于“辟谣”。“我们每天都要接不少的电话，都是询问经济适用房还有没有卖的。”开发办的一位工作人员告诉记者。此后，在开发办主任孙乾那里，记者得到了“经济适用房的正常销售没有停止”的答复。不过，他并不否认，目前，拆迁户在经济适用房的购买中拥有“一定程度”的优先权。

　　“补人头”困局

　　一个“无限接近”实施的政策方案，何以在最后关头“摇摆”？记者掌握的情况表明，这很可能与经济适用房逐步“退市”之后，“补人头”所面临的困难密切相关。

　　一位知情人士告诉记者，当时主管部门在讨论“经济适用房定向销售拆迁户”的方案时，“补人头”的方式也被考虑过。“经济适用房卖给拆迁户，非拆迁中低收入者的居住问题通过货币补偿的方式进行。”他说。但这个方案最终没能落实。

　　又是什么原因使上述配套方案难以落实？记者从主管部门内部了解到，核心的问题依旧是资金。北京市建委的一位官员告诉记者，目前政府对于经济适用房项目的投入虽然很大，但主要是土地的划拨，以及税费的减免，真正的现金投入并不多。

　　显然，实施“补人头”无疑意味着政府要有大量“真金白银”的现金投入。 “这个钱由谁来出？最终也没有定论，毕竟数目太大了。”他说。

　　按照此前官方公布的数据，仅2005年上半年，北京经济适用房就完成投资总额18亿元，而这还是相比去年下降了33%之后的结果。如果将这18亿元的投资总额，完全转化为政府的货币补偿，以“补人头”的方式补偿到个人，那么将意味着半年内政府至少要从财政中拿出18亿元的现金。

　　更何况目前政府的经济适用房制度并不是满足所有的中低收入人群。而一旦“补人头”全面施行，无疑将意味着所有的中低收入者都应该享有这一补偿。这样一来，需要政府投入的资金将呈现几何级的增长，财政压力无疑将十分巨大。

　　此外，“补人头”标准的划定以及监管也面临着障碍。“我们现在无法知道每个人真实的收入水平，在这样的情况下，怎么划定享受补偿的标准？”这位建委官员反问记者，“如果不能掌握个人真实的收入水平，仅凭用人单位的一纸收入证明，显然仍会出现违规享受补偿的问题。这和违规购买的道理是一样的。”建委官员对记者说。

　　在“补人头”的配套方案无法施行的情况下，主管部门忌惮于对“非拆迁中低收入群体”的不平等，自然会在经济适用房制度的改革产生摇摆，这才是核心的原因。

　　记者观察

　　厘清住房保障体系的边界

　　在中国的房地产市场中，上涨的房价一直是广遭诟病的焦点。而这一局面的成因，与住房保障体系未能健全密切相关。当中低收入者的住房问题不能在住房保障体系内解决的时候，商品房市场被迫承担起了部分住房保障的职能。

　　在我国，经济适用房是城市住房保障体系的主体。但恰恰在这一领域内，存在着严重的供求矛盾。以北京为例，全国工商联住宅产业商会的一组统计数字显示，按照家庭年收入6万元以下的标准，有70%的北京居民拥有购买经济适用房的资格。而2004年全年，经济适用房的供给也只占当年住宅总量的10%。

　　实质上，从2001年开始，北京的经济适用房开发量就一直高涨。2001年全年的供应量仅有150万平方米，到2004年，这一数字已经上涨到300万平方米。三年之间，供应量已经翻倍增长。

　　但即便如此，在这4年间，北京天通苑、回龙观、

三环新城、百环家园等经济适用房项目相继出现了发售前三天便有上千人排队的现象，三环新城四期甚至出现了两天卖掉三栋楼的情况，供需矛盾由此可见。

　　于是，大量的中低收入者被迫进入商品房市场解决居住问题，而商品房市场也被迫承担起了住房保障的职能。商品房成了“带着镣铐跳舞的人”。

　　为了保证中低收入者的居住问题能在商品房市场解决，政府难免会对商品房市场进行行政干预，市场规律对于资源配置的基础性作用则被相对削弱，进而形成了市场规律不能完全发挥、政府又无法完全控制的尴尬局面。面对高企的房价，中低收入者怨声载道，然而似乎没有人意识到，他们本不应该属于这个市场。

　　因此，重新厘清住房保障体系的边界十分重要。健全一个覆盖尽可能多的中低收入者的住房保障体系已成为当务之急。

　　专家认为，变“补砖头”为“补人头”则可以解决经济适用房成为少数人占有的现状，使大部分中低收入者享有住房保障。这样不仅有利于高收入者与中低收入者的平等，更有利于市场规律在商品房领域中发挥资源配置的基础性作用，对于双方而言都是一个更好的结局。

　　他山之石

　　韩国“严打”不动产投机

　　据《环球时报》报道，韩国经济副总理兼财政经济部长韩德洙最近宣布，为防止不断上涨的房地产泡沫崩溃、打击不动产市场的投机行为，韩国决定推出一项“不动产改革方案”。这套组合拳主要包括如下三大措施：

　　一是课罚重税。从2007年起，对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税；对拥有三套住房的卖主，税率增加至60%，不动产所有税的起征点，从过去的9亿韩元(约合9万美元)下调至6亿韩元，税率为1%至3%；而且从2008年起，每年税款将以5%的速度递增。为打击房屋倒卖，新政策还规定在出售住房时需交60%的交易税。这样一来，想通过房产倒卖获取暴利的道路将被堵死，使投机者无利可图。

　　二是优先向无房户和低收入家庭提供住房和优惠贷款。新方案规定，政府将把解决无房户问题作为首要课题。无房户在购买住房时，银行贷款利率由5.2%下调到4.5%。年收入在2万美元以下的贫困户，在购买住房时，可贷房价的70%，利率也从过去的5.2%下调至4.2%。而对于已拥有住宅的家庭，在其贷款另购新居时，不仅提高贷款利率，而且对贷款的金额也加强了控制。

　　三是加大新住宅建设的力度，扩大住房供应。政府决定在全国18个地区兴建19万套公寓。

　　韩德洙说，这些措施将控制房地产投机的资本收益，从而根除房产投机的现象。他还表示，如此一来，韩国房价有望平均下降20%。至于这项方案未来能执行到何种程度，现在还不得而知。