外资购房比例高企 外管局出手地产调控

    作者：杨筱 来源：中国经营报

　　人民银行上海分行的统计数字显示，2004年四季度，境外投资资金占上海所有房地产交易的23.2%，远高于2003年第一季度的8.3%。

　　尽管房地产市场已经风声鹤唳，调控的政策之弦却并未松懈。

　　近日，国家外汇管理局资本项目管理部门有关负责人透露：外资在中国房地产市场中所占比例已近15%。为防止国民财富流失、抑制房地产炒作、维护国家安全，外管局将借鉴国际经验，完善外资进入房地产行业的相关外汇管理政策，配合有关部门继续实施房地产市场调控。

　　外资购房比例惊人

　　中国人民银行日前发布的《2004中国房地产金融报告》指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。其中包括直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，或是以非居民外汇身份流入，结汇后购买房产。

　　人民银行上海分行的统计数字显示，2004年四季度，境外投资资金占上海所有房地产交易的23.2%，远高于2003年第一季度的8.3%；2004年1月至11月，境外资金流入上海房地产市场总额超过222亿元人民币，其中用于房地产开发的约150亿元，用于购房的约70亿元。

　　台湾某证券公司上海代表处首席代表林贤斌的个人经验印证了监管部门的判断。林告诉记者，在他的外籍朋友中，在上海购买5套、10套住房的比比皆是，而且都是均价每平方米2万元人民币以上的高档房。

　　尽管相关监管部门调控政策频出，境外投资内地房地产市场的资金仍在不断涌入。继上海市场之后，今年春节前后，国际投资机构又纷纷抢滩北京房地产市场，动辄砸下数亿美元。据悉，天津、广州、南京、深圳等城市随后也成为目标。

　　“近年来我国商品房平均价格涨速过快，主要是因为高档房价格上升太快，而高档房价格快速上升，很大程度上是因为外资投资性购房剧增。”相关监管部门一位参与外资投资房地产市场调研的专家告诉记者，根据他们掌握的数据，外资在进入一线城市后，一般会成栋成片地收购房产，导致这些城市的商品房平均价格上升。外资投资性购房比例已经远远超过内地居民投资比例，从而加剧了房地产市场泡沫。

　　上述专家指出，外资在房地产市场蔓延，使中高档房市场购买力强劲，所以房地产商千方百计投资高档房；同时，一些地方政府为增加地方财政收入，也倾向支持高利润的高档房产投资，这对于解决普通居民实际住房需求和土地的有效利用都非常不利。此外，外资机构炒房时只缴纳房屋买卖交易税，逃避了外资投资实业应缴纳的各种营业税收，实际造成国家税收损失。

　　“这种现象不尽快加以纠正规范，会形成恶性循环，严重影响房地产市场的健康平衡发展。”

　　部委联手截击炒房外资

　　据介绍，由于土地是不可再生资源，很多国家对非居民在本国购房都实行政策管制。比如

澳大利亚政府要求，非居民购房只能用于自用和休闲；外资企业购房只能用于本公司高级管理人员自住。但在过去一段时期，国内不少地方将引进外资作为重要经济增长点，逐步取消了外销房限制。

　　“引进外资要有选择性，不能只看眼前，不看长远；不能只看经济，不看政治。特别应该检讨和反省我国房地产市场开放的程度和范围，对于明显属于套利性质的外资投资性购房应该加强控制。”这位专家强调。关于外资进入的规模，一直从事房地产金融研究的建设部政策研究中心住宅与

房地产业研究处副研究员文林峰告诉记者，在开发环节有相关统计，销售环节尚未建立起统计监测机制。一些地方房地产市场资金进出频繁，对市场影响很大，但由于缺乏相应的监管规章，管理难度很大。

　　对此，上述专家表示，控制外资炒房可以采取多种方法。比如，严格界定购房者的居民身份，对非居民购房的性质、面积和金额进行限制等等。此外，外汇进出通道将是严管的一个重点。

　　这位专家告诉记者，过去对非居民个人购房，外管局是置于经常项目的贸易项下进行管理的，相对比较宽松，造成目前非居民个人购房状况缺乏数据和模型，带来很大管理问题。而按照国际通行统计原则，房地产交易应该归为资本项下——我国的资本项目目前没有开放，因此，将房地产交易置于资本项下管理，能严格房地产炒作“热钱”的出入。该人士透露，相关主管部门正在考虑联网各地房产登记系统，对炒房者进行即时监控。

　　对此，有业内人士表示质疑：随着经常项目的开放，居民用汇额度迅速提高，外汇管制效率正在逐渐下降。而目前各银行外汇系统不联网，炒房外资完全可以在几家银行同时开户，分批购汇，通过简单的“蚂蚁搬家”方法将获利资金带出境外。因此，管理难度很大。

　　对此，林贤斌认为：“

商业银行外汇管理系统联网、房屋产权档案区域联网是规范外资炒房的关键。”但文林峰告诉记者，即使是产权比较明晰的公房，目前也只有60%的档案率。相对于全国一二线城市庞大的房地产市场，档案联网进展将十分缓慢。相比之下，直接对非居民购房进行限制可能更简单易行