圈地变形计

　　住宅立项和写字楼立项的土地出让金大概相差50%，这还不包括使用年限、银行按揭贷款、其他配套设备和收费标准上的差距

　　文／本刊记者 庞建新

　　物流项目正成为房地产商们新的扎堆地带，被称为是土地市场的一块“新大陆”。

　　“在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多房地产巨头正以迅雷不及掩耳之势四处圈地，迫切要介入这一领域，以期早一步抢占高地。”业内媒体评论。

　　地产商们如此青睐物流地产的理由很简单，在土地立项上，物流地产相对而言比较廉价。

　　“中国的物流地产是‘概念过剩’，很多地产商打着物流地产的幌子在圈地，再把土地拿来开发

商业地产，”美国普洛斯中国区董事总经理梅志明表示。

　　根据土地的用途不同，土地的价格也不同。开发商往往在廉价购买土地后转做经营其他地产项目。中信证券的分析师王德勇说，“这种现象太多了，有的甚至更严重。如住宅立项的土地用在商务仅在北京的CBD就是一件很普遍的事。”

　　商业技巧

　　中国号称实施“世界上最严格的土地保护制度”，城市的土地属于国有，但是“严格的土地制度”也锻炼了中国地产商高超的商业技巧。

　　放眼北京的CBD，商务住宅和写字楼的广告比比皆是，而真正的敢理直气壮号称纯住宅的寥若晨星。据了解，除篮堡国际公寓打出纯住宅的口号以外，大多数的地产公司打出的口号都是商务、出租。而据业地产界人士透露，很多地产商都试图把住宅或公寓立项的土地变相地开发成写字楼的功能。

　　2004年4月，富力地产买下1900亩广州花东镇工业仓储用地，价格大约在10万元／亩，这块土地的现在的地价已经上涨到为18万元／亩。而对于工业仓储用地的用处，据了解，富力这个物流地产项目正在进行前期的招商工作，计划有住宅、酒店、写字楼及物流等业态。

　　中原地产顾问公司总经理李文杰认为，这种现象没有办法区别是否违规。王德勇同样认为，开发商从头到尾也都是按照政策范围内操作，只是最终产品的使用功能转换了。

　　熟悉这一套的高手要算潘石屹，他的现代城和建外的SOHO通过集纳时尚元素的家庭办公理念，掩盖了写字楼的本来面目，购买者趋之若鹜。而据了解，建外SOHO的土地立项并非商业地产项目，但建起来的新型公寓却完全具备写字楼功能。

　　“政府给地产商划定一个圈，就这么大的范围，大家都聚集在圆圈中心，只有向边缘靠近才能得到想要的，但不是盲目地靠近，而是看准的情况下，”潘石屹说。

　　存在与合理

　　据中国

房地产协会常务副会长张元端介绍，土地在开发之前有很多名目，比如有工业用地(工业地产)、仓储用地(物流地产)、住宅用地和商业用地等。根据土地的用途不同，土地的价格也不同。

　　“写字楼立项与住宅和公寓立项的在很多方面相差很多，”北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲说。

　　据了解，住宅立项和写字楼立项的土地出让金大概相差50%，显然用住宅立项的土地建造具有写字楼功能的住宅会获取更为丰厚的利润。在使用年限上，住宅用地为70年，而商业写字楼或者工业和其他用地一般为40年或50年。

　　王德勇说，如果说住宅用地的价格为500元时，商用地价就可能是1000元，同样一块地，开发立项不同价格差别很大。实际还远不止这些，考虑到使用年限上的差异，住宅用地的使用年限是70年，写字楼是50年，二者相差就是70年乘以500元与50年乘以1000元的差价。这其中的成本收益相当可观。

　　此外，住宅和写字楼的银行按揭贷款也相差许多，住宅可以8成按揭而写字楼只能6成或5成按揭，写字楼功能的住宅还可以享受贷款利率的差别。还有在其他配套设备和收费标准上，包括电、水、层高等也不同，

物业管理费、房产税等也相差很多等等。

　　土地立项不同而导致巨大的利益差异，致使开发商改变土地的使用意图和使用性质已经不是新鲜的事情。

　　“存在的原因首先是有市场有需求，而不是那个开发商为了省钱的问题。”在北京首旅华远房地产开发有限公司董事总经理徐培建看来，地产商们并非图谋土地差价。不可否认以住宅或公寓立项盖写字楼比直接盖写字楼的成本要低，但这又与写字楼的售价太高分不开。

　　由于价格太高，据中原地产的数据显示：北京市空置一年以上办公用户(未出售的写字楼)在2005年1月到6月是308.9万平方米，占整个商品楼空置率的9.6%。

　　据了解，现在的市场需求大量存在一般中档或乙级写字楼，而目前供应的写字楼甲级或高档的写字楼很普遍，销售率很低，所以那种商务楼或者叫做“住宅写字楼”满足了大量的市场需求。

　　政府是否称职的考题

　　对于开发商改变项目用途，开发商在获取土地的审批到建成很少有违规的地方，只是对最终产品的功能宣传上做改变，对此政府一时拿不出明文规定的条例，让开发商自觉守规几乎不太可能，这就导致了政府原来的土地规划虚设，无法有效管理。

　　“一旦查出违规的现象会拆掉重建。最轻的处罚也要罚款，补交土地出让金，”北京市规划委员会负责新闻办的陈主任说。但他承认，这种情况下不太容易确定土地身份，当初立项的名目很多人不甚了解。而具体是否违规就要参看《北京城市规划条例》。

　　“其实最终受到损失是政府，包括各种土地出让金和税费的损失，”王德勇说。政府的睁一只眼闭一只眼，不但损害了自己的利益，同时也拉低了市场价格，使竞争更加激烈。

　　“政府的管理难度很大，政府的工作太多，如何采取有效的管理办法是政府该反思的，”范小冲说，“在国外，写字楼不好就改住宅，这个是按功能并由市场决定，而不是立项。”他认为，政府政策需要重新划分，反思住宅和写字楼身份认定，按着最终使用功能来确定标准。

　　对此，政府出台了一系列新的土地政策，希望从土地源头遏制土地市场出现的违规问题。

　　今年的7月初，北京市国土局出台《北京市国有建设用地供应管理办法》配套文件出台。这些配套文件中重要的一项就是土地预审制度：即要求开发商在申报立项时要向市土地行政主管部门提出用地预审申请，市土地行政主管部门将依法对建设项目用地进行审查并提出意见。同时，开发商在做项目的可行性研究论证时也要注意主管部门的预审意见。

　　业界认为，“主管部门的预审意见将成为开发商拿项目的命脉”。

　　其实早在2001年，国土资源部首次公布了《建设项目用地预审管理办法》。2004年底，国土资源部以第27号令方式公布了修改后的新《建设项目用地预审管理办法》强调：任何建设项目批准、核准必须经过预审环节；建立建设项目用地分级预审制度；明确规定，未经预审或者预审未通过的项目，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。而在此之前，开发商立项的基本审批程序是报发改委立项，然后再报规划局审批建设方案，在这其中，国土资源局的作用是确认土地性质，评估土地出让金，颁发《用地规划许可证》。

　　文件的出台体现了政府对土地规划的新认识，对于开发商而言，多一个预审环节就增加了随意改变土地规划用途的难度。

　　不过在王德勇看来，精明的开发商在土地审批和建设上并不存在“违规”，问题的关键在于使用上。如果在后期使用上政府不严加管理，地产商的相对廉价圈来的地还会巧妙地运作其他地产项目，单就一个土地预审制度恐怕很难解决“土地变形”问题。

　　也许政府在进行土地规划之时要考虑到市场需求，但政府部门又毕竟不是商人，他们更多的是要考虑公共利益。政府如何扮演好一个合理配置国有资源的角色，制订一个“多赢”的政策，是一道政府否称职的考题。