都市圈急剧膨胀 土地依赖症循环放大

　　“资金的配置很容易，劳动力的转移也不是太难，但是土地并非如此，土地有一个特殊性，就是用途转变的单向性。从农地转为非农用地很容易，反过来很难。工厂转为商业用地很容易，但是从非农用地转为农地，使其重新具有生产力则需要很长的时间……”　

　　不以房地产名义拿地

　　“一个企业不管先前在做什么，但这两年只要有了点实力的，就要么已经涉足房地产，要么就正在奔向房地产业的路上。”9月10日，浙江一位汽摩配件老板雍政华对记者坦言，自己准备了6个亿的资金，目标指向江北房地产开发。

　　但在他的计划里，是不会以房地产的名义进入的，“因为拿地价格太高，甚至根本拿不到。而如果以教育、物流或者其他制造业的名义，一切就简单化了，不但价格低得多，面积也可以大得让自己都难以相信。”该老板用当今最流行的思路来考虑自己的下一步运作最佳方案，在他宽大的奔驰轿车里，堆得最多的就是重庆各个工业园区的招商资料，以图实现用最少的成本拿最多土地的境界。

　　像这种刚刚转行准备从事房地产行业的老板心里都非常清楚，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是他们发家的资本。

　　而在此之前，他已经在浙江、上海、北京等地逡巡，寻找适合自己的“猎物”。

　　“但很可惜，这些地方的工业用地非常紧缺。”雍说，“大批的企业跟在推土机后面要地，常常是政府刚刚规划了一片地，还没来得及平整就有企业预订了。”

　　实际上，包括北京在内的很多地区已经用完了2010年的土地指标。

　　西部土地依然透支

　　理所当然地，大家将目光转移到了西部。

　　然而，很不幸，虽然大家不能拒绝像海尔一样的巨头，但对于一些不出名的小企业来说，西部的土地同样炙手可热，难以轻易收入囊中。

　　今年5月底，从重庆市工业投资工作会上传来一个消息，重庆市工业用所需的土地供应已基本用完了。因为按照1997年的重庆市城镇建设总体规划，到2010年重庆市工业用地只有66万亩(约4.4万公顷)，但现在已基本用完。

　　同时，据重庆市国土资源房屋管理局披露的数字，重庆市区到2010年总的用地指标是5万公顷，但目前已用去了4.5万公顷。这也意味着，未来5年重庆用地量将不得不控制在5000公顷以内。

　　虽然随后重庆市国土房管局针对该论调举行了一次新闻通报会，说明重庆的土地并不缺，但地产商仍然感到拿地一天比一天难。

　　同样，据统计，西安的建设用地至少提前7年“透支”了3.5万亩。并由此衍生出的种种效应正在迅速发酵：政府因前两年供地过猛而陷入几乎无米下锅的窘境，蜂拥而来的外来开发商则不断飙高地价，开发商手中的大量闲置土地待价而沽，地价推动下的房价上涨令市民望楼兴叹。

　　“西安几乎没有多少土地可供市场开发了”，刚刚送走一批外来房企的西安市国土资源局官员显得很无奈，“未来土地供应的增量将根据西安最新一轮的整体发展规划来确定，具体情况还不得而知。而现阶段就可供量来看，实在不是很多。”

　　版图扩张的诀窍

　　和土地出现紧张的局面形成对比的，是大量的制造企业在西部圈下巨量土地。

　　以重庆为例，招商物流把物流配送中心建在了重庆经济技术开发区出口加工区旁边，占地100亩；美的集团在南岸圈地800亩；海尔集团在江北占据1400亩黄金地；重庆西永微电子工业园开发有限公司总体规划16.7平方公里，九龙园C区将建西部第一CBD，面积达22平方公里，可谓一个比一个大，一个比一个气派。

　　为什么这些企业能够轻易获取巨量土地呢？

　　“比如，物流行业是国家鼓励的下一个行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流商也比较容易拿到地，而且是相对廉价的土地。”戴德粮行的王德旺说。

　　然而，是什么原因导致地方政府“心甘情愿”地将大块土地廉价地转让给投资商呢？

　　主城区一位政府官员仍然以物流的名义圈地的案例告诉记者，如果纯住宅地产开发，他们在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了。而物流地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。因此，政府以较低的价格转让土地给房地产商做物流地产项目也就不奇怪。

　　另外，物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且大幅圈地，地价自然更加便宜。更为重要的是，物流地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。

　　比如海尔工业园，建成后能吸纳7000人就业，全部在重庆本地招聘，而且中层干部也同样是在本地招聘培训。“一方面是海尔需要很多劳动力；一方面是重庆能为海尔提供很多优质的技术人才。”王崇举介绍，目前，重庆有各类高等院校34所，每年培育人才30多万人。一个龙头企业的入驻多数都会带来大量的就业机会，充足的劳动力资源同样吸引着这些企业。

　　这样的企业哪个地方政府能够说“不”？

　　追求GDP的冲动

　　“应该说，地方政府认为土地现在是他们筹集资金时成本最低的一个资源。因为把土地从农民手上转移到政府手上，成本是相当低廉的，而政府把从农民手中获得的土地再转让的时候，这个价格非常高。这个由农地转为非农土地的巨大的土地增值，可能使得某些地方政府进行大面积圈地。”中国社科院的一位专家认为。

　　另一方面地方政府也存在GDP冲动，为了招商引资，各个地方产生了竞争关系。

　　成都龙泉驿区计划与经济发展局在向上级部门提交的2004年一季度经济形势分析预测报告中，提及工业用地时是这样说的：“目前我区工业用地执行的土地出让价格一般不超过10万元/亩，如果高于这一价格，引进项目将无从谈起；对一些重大产业化项目或对省、市、区经济发展有重大影响的项目(如一汽项目等)执行的地价更低，甚至于零地价。而我区工业用地地价成本平均达到20万元/亩以上，其中农民拆迁赔偿标准为全省最高。工业项目征用土地，每亩即需要政府补贴10万元以上，并且引进的工业项目越多，项目投资规模越大，政府补贴越多。根据目前我区的财力状况，对工业项目招商引资用地成本进行政府补贴的压力十分巨大，甚至达到无力补贴的境地。”

　　事实上，由于基础设施薄弱、配套产业等不发达，内地省市往往在招商引资方面显得尤为困难，所以只有靠低价出让土地来获取投资者的青睐。成都龙泉驿区的一汽项目零地价的现象并不是特例，即便是在重庆，也有可能同样如此。

　　都市圈急剧扩张

　　然而，从另外一个角度来看，伴随着西部不断扩大的城市化进程，土地确实不缺，像重庆的所谓“地荒论”，在快速的都市圈扩张冲动中，不攻自破。

　　根据相关媒体报道，8月16日在九龙坡区正式启动了横跨九龙坡、沙坪坝和北碚面积近500平方公里的主城西进项目，面积达到347.5平方公里，相当于15个渝中区。

　　同时，在诸多的媒体上，“南坪商圈5年内扩容3倍”等类似的消息层出不穷。

　　一个有目共睹的事实，直辖7年后，重庆开始以最强悍的方式重整格局。

　　重庆市远景至2020年的规划虽然还没有最终拍板，但城市的扩张格局已经非常清晰。重庆明确自身要建立“一心多极网络式”的城镇体系。按照这一规划，与1998年起实施至今的《重庆市城市总体规1996-2020》相比，重庆仅主城面积就将扩大4.5倍。

　　工业化裹足不前

　　然而，建立在土地和

能源基础上的西部大开发，虽然伴随着快速城市化进程的是政府标榜的，对产业的不断调整，但5年来，西部在工业化方面裹足不前。

　　根据国务院发展研究中心的一份最新资料表明，1999年西部12省区市工业增加值占全国各地区总额的14.4%，2000年下降到13.9%，2001年下降到13.6%，2002年下降到13.5%，2003年又下降到13.3%。2004年，西部12省区市工业增加值占全国各地区总额的比重略有提高，增加到13.4%。但2004年西部12省区市工业增加值占地区生产总值的比重只有34.5%，比各地区平均水平低8.9个百分点，比东部和中部地区分别低12.4和6.7个百分点。

　　国务院发展研究中心的专家冯杰表示，由于土地等资源早晚有用完的一天，所以西部在规划建设中应注意相关产业链的科学规划。

　　土地的透支，在考验着西部大开发的可持续发展。

    “资金的配置很容易，劳动力的转移也不是太难，但是土地并非如此，土地有一个特殊性，就是用途转变的单向性。从农地转为非农用地很容易，反过来很难。工厂转为商业用地很容易，但是从非农用地转为农地，使其重新具有生产力要很长的时间。”