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凡事要善于设计、规划，只有脑子里有了好的规划设计，做出好的产品才能吸引投资者。与地产界中风格张扬的任志强、潘石屹们不同，房超的性格相对内敛。此次，他首度打开话匣，揭秘地产巨擘的经营策略。
初见房超是在二年前，那时正值华贸中心大打品牌的关键时刻，房超率领国华置业一班人马，频繁出现在媒体的聚光灯下，面对大望路占地15公顷的热电厂地块改造，面对大多
的信息都呈低水准趋向时，他坚定地宣称，国华置业不走炒作概念，把项目卖掉从而快速赚取利益的道路。或许当时还有一些人在怀疑：老房能擦亮华贸的招牌吗？
二年后，华贸中心已经初现雏形，当记者走进如今的国华置业时，对面坐着的房超，说话时说话时已更加坦然自信。采访的前两日，记者还见房超忙碌穿行在华贸一期主体结构封顶仪式上，而脱下安全帽，坐下和记者侃侃而谈的房超，仍是一样忙，手机频频响起。“来寻求项目合作的人特别多。”房超一边应付着周围的公事，一边继续着自己的话题。
怎样撬动80亿
多数媒介和业内人士都认为，华贸所以能在资本市场上呼风唤雨，与国华置业背后强大的电力公司背景大有关系，但房超对此观点却不予苟同。“80亿的投资，对任何一个房地产开发商而言，即使有很好的股东背景，都是一个巨大的资金压力。”他说到这里，已经颇为激动，“即使没有国华电力的背景，我也会坚持做持有型物业！”记者：面对80亿投资，华贸怎样化解这种资金压力？
房超：华贸的定位是实现土地价值和城市价值的最大化，建住宅难以形成商圈，更难以提升城市价值。考虑到华贸的经营，前后需要大量的资金投入，由于我们做的是差异化产品，必须做持有型物业，散卖后难以被高端经营者接受，所以华贸在保证对公建项目长期持有的前提下，先期启动了高档公寓项目，以实现现金流周转。
记者：高档公寓的销售情况怎么样？
房超：考虑到北京建筑综合体的高档公寓项目还相对稀缺，而且在这样的路段，并有大体量的写字楼、商场、酒店的配置，人们都会充分意识到华贸高档公寓产品的价值。目前现有的东方广场、国贸等项目的公寓都不对外出售，只有租赁的形式，唯独华贸的产品对外出售。
2003年非典过后，华贸的公寓项目一经推出，就受到了市场的追捧，并迅速被市场接受。
公寓项目启动之初，推出的价格基本就是把购买者当作我们的股东对待，售价相对较低，随着项目的进展，公寓价格逐步回归到应有价位，从原先12000元／平方米升值到15000-16000元／平方米，进入今年，这部分业主早先购置的物业已经升值40%左右。华贸公寓因此实现销售就达25个亿，现金流的及时回收就极大支持了华贸中心整个项目的发展。
做差异化产品
一直以来，房超对于业界短平快的卖住宅套现的做法，一般不大发表自己的观点。但看得出，房超和地产圈刻意保持着一段距离，正如他所说，他把自己定位成主流商业地产操盘手，他要做的是差异化的产品。
记者：在先期获得现金流支持后，华贸怎样争取到项目继续发展所需要的大量资金？
房超：顺利完成公寓楼销售后，下一步就是酒店和商场，两者的投资都在十七八个亿左右，吸引战略合作伙伴，资金共担、利益共享是双方合作的基础。先后将引进的资金又有20多亿，从而解决了酒店和商场的开发资金。
目前我们的负债率20%都不到，这在房地产行业是极少的，因此华贸的融资潜力还很大。
我们用相对较少的资金，利用土地价值的最大化和城市价值的最大化、高端精品的定位和持有型物业的策略，以及合理的销售和资金组合，启动了一个“巨无霸”的项目。这种操作的方式其实也能提供给地产界很多启示。每一个地产商都想“四两拨千斤”，但很多人是把风险都押在银行身上，而我们是在负债率只有10%的情况下启动，所以不是资金少就只能做低端项目，当你把一个项目做好的时候，其他的问题是能解决的。而如果做市场的“跟风者”，项目同质化只会导致产品滞销，最终的风险承担者还是银行。
走出家门国际化
曾经操盘西单赛特的经历使房超对商场经营“情有独钟”，因此他在华贸商场项目上也投注了更多的心血。
记者：华贸中心在今后的酒店管理上有哪些具体的规划？
房超：去年11月我们和泰国素拉潘投资公司合资成立北京华贸素拉潘投资有限公司，注册资本4.5个亿，共同建设丽思卡尔顿(Ritz-Carlton)华贸酒店和华贸JW万豪酒店。酒店部分由泰方控股，在我们签约时，Ritz-Carlton全球只有56家，JW只有15家，它们进入北京后的竞争力可想而知，而华贸会与合作方风险共担、利益共享。
记者：商场会不会是今后发展的重点？
房超：我对商场一直有种“情结”，我在西单赛特商城时，就很关注这一块市场。华贸建成后我希望能打造成中国乃至亚洲最好的商场，在若干年之内，华贸商场将保持核心竞争力，这是我的目标。
目前商场的经营风险很大，怎样设计商场的定位将是以后摆在我面前的一大课题。华贸的商场经营会定位在流行、时尚、高端，还将专门设置VIP服务，引进新的商业业态。目前包括国贸、东方新天地等在内的高端商业形态在华贸崛起后，将面临极大的挑战。
目前大望路沿线集中了北京的几十个高端住宅项目，平均售价都在8000元／平方米以上，北京的高档公寓在这里形成了集结之势，这就意味着这里集中了北京的高消费群体，目前这里稀缺的是高档商场项目，作为CBD地区有力的竞争者，我们和国贸之间会做差异化经营，相较国贸集中做几十个世界级品牌，华贸的品牌将更加丰富。
况且，今后随着地理条件的改善，华贸的地理优势还将凸显，为此，华贸商城做了1600个车位，而且今后还可以和写字楼的1400个车位实行联动，北京多年之内很难再有人斥资做1600多个车位的商场。
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