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美国REITS的发展源于二战以后，当时房地产业得到了迅猛的发展，广大投资者对房地产的投资热情逐渐升温。但由于房地产的单笔投资相当巨大，远远超出了一般个人投资者的承受范围，且房地产属于中长期投资，流动性较差，因此阻碍了投资者的投资需求。
为了解决小额投资者能投资房地产的问题，当时美国国会认为唯一的途径就是聚少成多，形成投资资金的蓄水池，即成立房地产的投资信托基金，这种投资信托基金公司专门从
事投资可以带来收益的商业房地产项目及房地产证券。因此1960年艾森豪威尔总统签署《房地产投资信托法案》(Real Estate Investment Trust Act of 1960)，标志着REITS的正式创立。
在开始的30年中，REITS的业务受到了严格的限制，只允许REITS公司拥有房地产，但不能运营和管理。因此REITS必须委托第三方进行其所投资的房地产项目的运营和管理，并支付管理费用。但广大投资者并不接受这种安排。另外，1960年的法案还允许REITS公司的亏损可以转移给投资者，用来冲抵其应纳税所得。
到1986年，美国国会通过了《税收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，从两个方面对REITS进行了改革：一是允许REITS不仅可以拥有房地产，还可以直接运营和管理，可以直接为其拥有的房地产项目的客户(租户)提供服务。二是取消了投资者可以将REITS的损失直接冲抵其应纳税所得的规定。
到1993年，国会又放开了养老基金对REITS的投资。因此在最近的十几年间，REITS得到了空前的发展，市值增加了近15倍。
设立条件
美国REITS的快速发展得益于其严格的管理。依照法律规定，采用公司型模式，且是封闭型基金。美国的REITS成立并能投入运作必须满足一定的条件(见表1)。
种类
按照REITS组织形态分类，可分为契约型和公司型两种，其区别见表2。
按照投资人能否赎回分类，可将REITS分为封闭式和开放式两类。封闭式REITS发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托的证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接同REITS以净值交易，同时为保障投资人的权益不被稀释，此种REITS成立后不得再募集资金。开放式REITS的发行规模可以增减，投资人可以要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。
根据REITS 的资金投向的不同，可以将它们分为三大类。一是资产类(Equity)：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金。其目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITS受利率影响相对比较小，因为资产类REITS可以通过提高租金来提高其现金流量。二是抵押类(Mortgage)：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS)，收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押REITS主要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。通常抵押REITS股息收益率比资产类REITS高。不过根据风险收益原理，高风险意味着高收益。三是混合类(Hybrid)：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类REITS采取上述两类的投资策略，具有资产类REITS和抵押类REITS的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。在理论上，混合类REITS在向股东提供该物业的增值空间的同时，也能获得稳定的贷款利息。
据统计，美国的REITS 中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITS的96.1%。每个REITS根据各自的专长选择投资领域。有的以地理区域为专长，如地区、州、都市的地产。有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产。有些REITS选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%(图1)。
经验借鉴
REITS在美国的长期表现参差不齐，虽然不一定总能取得高于美国债券的收益率，但却能持续地实现较高的稳定回报。经过近40多年的发展，REITS在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个REITS在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，其中近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。至今为止，美国的REITS发展几乎延伸到全球市场。
美国REITS股本金低，持股灵活。投资合股性质的公司或企业会要求最低投资额不低于15000美元，但对于投资REITS来说，每股只需要10-25美元。同时REITS对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。因此，美国REITS的出现为公众提供了参与大规模房地产项目投资的机会，民众可以通过购买REITS 收益凭证的方式参与投资，分享美国经济增长带来的收益。
美国REITS多元化组合投资，市场回报高。REITS的资产分散了房地产的资产组合，基金单位可以转让和上市交易，流动性强。与传统方式只能投资于固定的单个项目相比，REITS可以投资于不同的项目、不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低投资风险。不会因个别REITS的局限而受限制，犹如投资股票基金，比投资单一股份更灵活、风险更分散。REITS最吸引之处是定期的股息收益，且股息率相对优厚，投资者可以取得较高的投资回报。
美国REITS税收优惠、股东收益高。REITS的税收政策也吸引了众多投资人。REITS在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960 年美国国内税收法案》规定，如果REITS将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司所得税，就避免了对REITS 和股东的双重所得课税。
美国REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。自20世纪90年代以来，美国REITS所募集的资金往往大多委托专业的管理公司集中管理，管理人员是有经验的房地产专业人员，同时他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制定最佳的投资策略，可有效降低投资风险。
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