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商业类房地产的融资新途径


http://finance.sina.com.cn 2005年09月07日 17:54 中国科技财富

  房地产业是一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。由于中国金融体制和金融手段的不健全,银行业长期处于高度垄断地位,房地产开发商的开发资金60-70%来自于银行。国家对房地产市场紧密锣鼓地出台了一系列的宏观调控政策,给房地产业的融资带来了掣肘。香港方面看中了进军内地的这一时机,6月中旬,香港证监会修改《房地产投资信托基金(REITS- Real Estate Investment Trusts)守则》(以下简称: 《REITS守则》)给内地房地产业注入了新的活力。

  2005年7月29日《中国科技财富》杂志社记者(以下简称:记者)就香港《REITS守则》修改后,涉及内地商业性地产市场的有关问题,对麦格理集团董事大中华区创办人温天络和软库金汇集团执行董事暨投资银行业务负责人温天纳进行了专访。温氏二人带领的团队保荐了内地四十多家企业在海外成功上市,分别被称誉为“保荐王”和“重组王”。

  记者:商业性的房地产采用的是一种什么样的分类方法,有什么样的特点?

  温天纳:在房地产中,按地产的使用性质分,主要分为商业性项目和住宅项目。前者主要是以租赁的方式把商场、货仓、酒店式公寓、办公大楼分租给租户,对商业房地产的股东来说,是以租金为主要的现金流并以此给股东带来回报。这相对于传统住宅地产项目有很大的不一样,后者是以出卖住宅单位套现。

  商业地产项目以固定回报的角度去看,有着更稳定的现金流量,很适合采用房地产投资信托基金的方式去融资。

  记者:房地产投资信托基金是一种什么样的制度,与其它金融制度相比,有什么独特的地方?

  温天纳:房地产投资信托基金是一种通过发行信托单位,聘请专业房地产信托管理公司采用高透明度的方式去管理房地产项目,房地产公司可以把已建成的商业性资产注入房地产投资信托,信托单位持有人(即投资者)定期获得收益,在高透明度和专业水准的经营方式之下,信托的价值往往会高于其净资产值,这可能也是其优于一般采用上市方式融资的地方,去年香港特区政府属下的香港房屋协会计划发行的原定近300百亿港元的房地产投资信托也是采用类似的安排。

  这种制度投资策略清晰,物业管理公司着眼于拥有及管理物业; 在法律上将应课税收入的大部分以股息方式支付予股东,从而享受若干形式的免税优惠; 只要其遵守双方约定的最低分派股息规定,无需交任何公司税项; 需接受公众的监管,并需透过向投资者派发报告来公布其运营状况。

  温天络:从资本的角度来讲,地产商利用REITS上市能够优化其它资本的分配,能够从现有的这种房地产当中解放他的资本,这样的话,才能用于其他的投资或者是收购。这是REITS形式的一种独特的制度优势。

  记者:在6月16日, 香港证监会修改了《REITS守则》,放宽对海外商业地产的投资限制,这给内地地产商带来了什么样的好处?

  温天络:香港《REITS守则》修改主要有两点:一是内地的商业地产项目可以REITS形式到香港上市融资。二是放宽REITS的负债比率至资产总价的45%。这给内地整个房地产市场提供了更广阔的发展空间,从深度和广度上起到了很好的提升作用。

  在传统的投融资领域,借贷是最直接和普遍的方式,大股东以项目作抵押而获得贷款,在境外如香港市场的做法是成立独立的项目公司,再以项目公司进行借贷或项目融资,这些都是一些传统的做法,很大程度上还是依赖控股公司拥有自有资金的实力。

  《守则》修改后,REITS这种融资工具的出现为国内商业性房地产(特别是资金紧张的房地产项目)发展商带来新的希望,内地的房地产企业可以通过香港发行REITS把他们的商业物业作适当的套现。同时也给境外房地产投资者投资内地商业性地产项目一个机会。当然这是一个互动关系,但这是一个双赢的互动关系。

  记者:海外REITS除了给商业地产商提供了很好的融资渠道,给投资者带来了什么样的机会?

  温天络:REITS在某种程度上主要是给中小投资者提供了一个投资房地产的机会,以前是说一个公司去上市,现在是指用这个建筑物去上市,即把这个建筑物象上市公司那样分成了若干股份,即资产证券化了。以前中小投资者没有足够多的钱去买整个建筑物,但现在利用REITS的形式后,中小投资者可以买得起其中的一股或几股。这种投资方式类似债券,但其收益率比债券更高、更稳定。并且,国内股市处于低迷期,在目前的情况下中小投资者也会觉得比投资股票市场要好一点,至少风险要小得多。因此,REITS的出现让中小投资者有机会去购入一些大型商业房地产的信托单位,让他们享受到以往只有大型房地产商可以持有大型优质物业的权利。这样,中小投资者也会替REITS带来二级市场的流通量。因此,REITS市场的发展不单是一种有利于房地产商套现的工具,它也让投资者有更多的投资选择,这肯定会促进资本市场多元化的发展。根据市场消息,现在正准备到香港上市的REIS已经有五到六家。我个人认为待REITS模式成型之后,REITS可能会成为一种比较流行的商业房地产融资工具。

  记者:7月12日在嘉里中心的REITS会议上,就内地商业性房地产到海外上市,新加坡和香港相比谁更有优势的问题引起了激烈的争论,你对此有什么看法?

  温天络:香港虽然迟于新加坡发展海外REITS,但新加坡也才上市了5只而已,还谈不上什么规模效应。何况评价一个市场的优劣,不只看上市的规模,还要看上市的质量,即上市的市值增长如何。

  另外,香港的投资者相比新加坡的投资者更了解中国的国情和整体房地产发展情况,加上香港是中国的一个国际金融中心,针对中国企业来说,香港投资者的广度和深度比起新加坡也是占优的。

  总之,香港市场的容量庞大,有完善的监管制度,并具有地缘优势,虽然比新加坡时间上晚一点,但一定会体现出其后发优势来。因此,这种主观和客观的因素当然更有利于国内房地产项目来香港发行REITS。

  记者:就目前情况而言,中国内地需具备什么样条件的商业地产才适合采用REITS形式在香港上市?规模多大才够?

  温天络:首先是该项目是已建成的项目,在建或待建的项目是不可以的,二是土地使用权等法律关系要清楚。三是会计及财务状况要明晰。另外,还要看项目的档次、地段、人流、租客的素质、空置率、租金的增长潜能等多方面的影响。同时该房地产项目的买卖活动受到限制,因为REITS以出租为主要经营方式。

  至于规模,是一个物业或一系列物业的组合,至少须在3亿美金以上,而达到这个市值标准的商业物业,在内地已比比皆是了,就类似于北京的亮马河大厦等很多的,在北京和上海至少也有上百个这样的物业。

  记者:你们目前会选择中国内地哪些区域的商业地产上市?

  温天纳:第一轮的REITS上市的地产项目主要以位于一线城市的为主,如北京、上海、广州、深圳等大城市,或者是一些带有全国性色彩的连锁性商业性地产项目,如酒店、商场、办公大楼等。目前住宅项目(除非是租赁的公寓性住宅)是以产权买断的方式来经营的,因此不受惠于REITS。当REITS发展到一定程度时,才会开发位于二线的城市。

  这是因为,在一二线城市拥有稳定和优质租金收入的高质量商用物业,包括酒店、写字楼等类型;租客的信用评级较高;租金回报率能达到8%-10%的水平。

  记者:根据《守则》规定,内地商业地产到香港上市的程序是怎样的?

  温天纳:首先需要强调的是:这不是让内地房地产企业上市,而是让持有房地产项目的信托在香港以单位信托基金的形式上市。

  大致情况是:申请人需组织一批有高水平的专业队伍成立房地产投资信托基金项目,并向证监会上交申请书等《守则》所规定的一系列文件。

  房地产投资信托基金管理公司必须拥有管理物业投资组合方面的经验。

  受托人必须是按香港《银行业条例》的规定而获发牌的银行,或上述银行的附属信托公司,或在香港境外成立而获证监会接纳的银行业机构或信托公司。他们是法律上的信托的拥有人,也是替信托单位持有人(信托的投资者)进行管理和实施,来确保这些信托得到正确的、良好的运营。

  上市代理人主要负责帮助申请人在香港联交所办理申请事宜。

  物业公司进行日常的物业的管理。而且也要进行日常的租金收集等等。

  总之,需要按照《守则》的具体规定,还要作出有关的披露,架构中包括信托公司、投资人、基金管理者和物业管理公司等。

  记者:未来香港REITS市场的发展将会呈现怎样的特点?

  温天纳:这个非常难说,我个人的看法是:相信会有越来越多的国内商业性房地产项目通过REITS在香港上市,但早期也是以国内的一线城市的物业为主。香港本土的房地产企业手头现金充裕,加上在税务优惠上没有特别的好处,积极性相对比较低。

  温天络:如果以内地商业地产在未来香港市场的发展来说,这与内地的政策法律环境有关,也与内地投资者的观念意识有关。因为REITS的发展一般是紧密依托在本土市场的发展,本土的投资者一般对本国或本土的地产项目有着更深的了解,他们不需要花太多的时间去了解该等项目的素质,或许他们会比国外的投资者愿意花更高的价钱去买入本土地产项目的股权。

  记者:香港方面为什么会吸引内地商业地产以REITS形式到香港上市,这会给香港市场带来什么样的好处?对香港地产市场有什么影响?

  温天络:好处有三:一是增加潜在的地产投资者的数目。 二是提高二手地产市场的流通性。 三是通过制造一个来自机构投资者的较为稳定及长期的投资需求,从而协助减低地产市场的周期波动性,增加地产市场的深度。

  影响也有三:一是作为上市证券,房地产投资信托基金有助增加证券市场的成交额。二是作为另类地产投资工具,房地产投资信托基金可能会将投资者原本投资在那些运作透明度较低的上市地产公司的资金抽走。三是房地产投资信托基金可能会影响到某些地产类上市公司的股价,而这方面的影响将取决于物业的转移价格。

  记者:房地产企业从传统的融资模式走向REITS道路,对这个市场前景作一个展望,怎样才能走得更好?

  温天络:有几个方面的主要因素,第一个是政策环境、法律条规方面,在税务透明度方面,房地产企业是不是能够达到一般的投资者或国际投资者的要求。第二就是比较主观的,就是动机和心态方面,如果我们开发一个REITS是要开发一个新的业务,那么就不能以脱手套现的心态开始了,因为主要的市场考验在于一个投资组合的物业能不能有其持续性,即有可持续的回报率,有增长的潜能,这样才能够跟市场一起成长壮大。当然第三方面也是很重要的,就是要有合格诚实的管理人才,REITS的管理不只是金融方面的,也不只是房地产方面的,而是这两个行业的综合的人才的需要。

  同时,我也想讲一下这方面的风险,我们对这些领域是非常警觉的,因为我们看到内地很多法规和政策的不一致,而且变动性很强,何况内地在REITS这方面的法律法规是空白的,就给这个市场带来很多不确定性。如果今天进行了一项投资,那么可能在将来会有一些变化,相当于对这个投资项目的结果会造成难以预料的影响,这也是我们担心的。我们同时还看到,政府对市场的干预还是很强的,在某种程度上还没有一个真正意义上自由的市场,因为政府发挥了重要的作用。


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