郑州土地储备构建阳光平台

　　(核心提示)

　　近日，郑州市土地储备中心向社会公布了几项大宗土地储备的进展情况。这对于一向做事低调的郑州市土地储备中心来说，意味深长。构建新三角关系，最大限度地盘活存量土地，他们在两年时间内实现了很大跨越。

　　□经济视点报记者 刘如涛

　　典型案例：郑州锅炉厂“迟来的爱”

　　1999年，郑州锅炉厂实行企业改革，改制后成立“郑州市锅炉设备有限公司”，原国有企业资产经过综合评估、核算，剩余资产整体出让给该企业，并要求对原有企业职工进行安置或重新安排就业。郑州锅炉厂根据企业现状，大胆提出通过土地置换盘活现有资产，从而改善企业生存状况的构想。该厂占地面积294亩，其中位于王立寨北街(南厂区)占地114亩，南阳路中段(北厂区)占地180亩。2005年5月，该厂将原北厂区180亩土地以每亩52万元的价格整体出让给郑州市振兴房地产公司，取得总价款9000多万元的启动资金，新厂区拟建于郑州市高新技术产业开发区。

　　2002年，《郑州市土地储备实施办法》出台，政府开始对新增建设用地实行统一征用，对存量土地实行统一管理。经过多方努力，郑州锅炉厂拟将南厂区94.633亩土地交由政府统一收购。根据有关政策，该宗土地按照原来用途的划拨使用价格进行补偿，经中介机构评估、双方谈判，以每亩34.57万元(土地使用权价格的60%)收购。随后，依据国企改革的有关政策，政府的土地收益应优先用于国有企业职工安置，经企业申请、

审计部门审计、国有资产管理委员会批准，该宗土地最终以每亩59.8万元的价格对该企业进行补偿和政府补贴。该宗土地于2004年7月28日，由郑州市土地储备中心挂牌出让，经过20多轮次的竞争，最后以每亩95.928万元价格成交，高出挂牌出让底价的(每亩60万元)59.88%。

　　从郑州锅炉厂自身来看，南、北厂区因盘活土地资源为企业募得的资金达1.4亿多元。现在，一座占地400亩的现代化锅炉生产企业在郑州市高新技术产业开发区拔地而起，企业产值年年攀升，跃入全国锅炉行业前10名，工业锅炉前6名。从土地资产盘活上看，实行土地储备，使国有企业土地资源变现，既符合有关政策，又为企业募得了更多的资金，被企业戏称为“迟来的爱”。

　　探索历程：“腾挪”城市的两年跨越

　　2003年9月，郑州市地产集团和郑州市土地储备中心正式挂牌。也就是说，郑州市土地储备工作全面展开还不足两年，它的成立比沿海城市整整晚了8年。

　　据郑州地产集团总经理、郑州市土地储备中心主任李俊宇透露：现在，郑州市的土地储备工作取得了阶段性的成果。土地储备是城市发展的需要，它伴随着“经营城市”的构想产生而产生，通过控制增量、盘活存量来提高土地的集约利用水平，它在增加政府财政收益、规范土地市场秩序、防止腐败和国有资产流失等方面发挥了积极的作用。实行土地储备的目的是实现“一个池子蓄水，一个龙头放水”，以城市规划和土地利用规划为引导，以储备土地的市场供应为手段，引导城市建设的发展，促进城市土地的集约利用，有效调控土地市场。

　　郑州市的土地储备工作也经历了一个相对曲折的过程。刚开始时，国有企业对土地政府不了解，他们虽然有“退内进外(注：从城市内部退出，进入城市外围发展)”的想法，但是对政府的土地储备工作持怀疑态度。于是，郑州市土地储备中心就从政府宣传、解释入手，多方寻求解决问题的办法。2005年，郑州市土地储备中心还就北京、沈阳、济南、青岛等城市的土地储备工作进行了学习考察，使郑州的土地储备工作有了更高的起点。

　　针对目前郑州市的土地储备工作，李俊宇说：“在土地储备方面，国家有政策、外地有经验、郑州有实际，我们有信心把这项工作做好。一方面土地储备中心有融资优势，可以解决企业面临的资金瓶颈；另一方面土地储备中心还能帮助企业实现‘退内进外’，进行项目选址，寻找适合工作发展的落地条件，促进企业完成整体搬迁，实现改制、改造和产品结构调整。此外，集体土地的储备与党政事业单位、国有企业的土地储备基本原则是一致的，需要先纳入土地储备计划，然后由政府储备，储备后进入土地市场实行招、拍、挂，集中向市场供应。2005年，城中村改造是郑州市政府的一项重要工作，其土地储备的原则是在集体留足生产、生活用地的基础上把可储备土地推向市场。”

　　据了解，郑州市土地储备中心当前有以下几条融资途径：财政支持、银行授信、信托融资等，其中已经取得的银行综合授信达15.2亿元(已到位11.4亿元)。

　　近两年，郑州市的土地储备工作经历了许多有益的探索，实现了大的跨越，真正是骐骥一跃。日前，公布的典型储备项目还包括郑州电缆集团、郑州金笛印染厂、郑州水工机械厂、郑州电器装备总厂、郑州玻璃厂等相关企业的大宗地块，这些项目的运作为郑州市的土地储备积累了经验。

　　声音：新三角关系实现互惠共赢

　　土地储备工作形成了一个崭新的三角关系，即

房地产开发商、国有企业和储备中心的三角关系。过去，开发商直接与国有企业进行谈判、协议出让土地，其间存在一个旷日持久的协商过程，开发商与国有企业之间相互的信任度都比较低。一方面国有企业希望通过土地资金转化实现企业脱困；另一方面开发商希望从土地开发、集约利用方面实现较高的经济效益，在资金环节难以达成一致。郑州电缆集团王群亮先生分析：土地储备中心的介入不仅保护了土地资源的合理利用，规避了暗箱操作行为，还为国有企业提供了强大的资金支持。

　　过去有人认为，国有企业脱困有三条途径，上策是贷款融资、改革挖潜，中策是招商引资、合作开发，下策是卖地(转让土地使用权)、盘活土地资产。可是，实践证明，国有企业脱困并非简单的事。目前，无论是中、农、工、建四大国有银行，还是交通银行等商业银行，都不愿直接向国有企业发放贷款，合作开发也存在诸多不便。

　　郑州电气装备总厂党委副书记曹恒耀就此告诉记者：“国有企业脱困好比大江截流，必须一次截住，否则，断断续续投入的资金将会被‘冲’走，不能实现预期的效果。由政府实行土地储备既能很好地解决企业的资金问题，又能实现土地集约利用，是当前行之有效的解决方式。”

　　对于土地储备工作，开发商持着更乐观的态度。郑州新

长城房地产有限公司副总经理宁发荣认为：“加强土地储备，推行土地招、拍、挂，确保了土地交易的公平、公正、公开，与以前的‘协议出让’相比，谈判周期大大缩短了，还大大节省了开发商的人力成本和时间成本。”

　　企业需要经营，城市也需要经营。李俊宇强调，当前的土地储备工作旨在构建一个土地市场的阳光操作平台，推动土地市场建设，依靠土地供给实现国家对房地产业的宏观调控。