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8月16日，央行关于建议取消商品房预售制度的报告公布引起很大社会反响。在反对的声音中，开发商和一些利益相关集团的呼声最为响亮。其代表性的观点是：取消预售，意味着开发商投资成本增加、现房供应量在一个时期内减少，进而导致房价上升。连一些普通购房人也有此种担心。据一份民意调查显示，尽管85%的被调查者欢迎取消预售，但也有近50%的人担心开发商会借现房成本增加而抬高房价。8月24日，建设部新闻发言人更是明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。
早在今年4月份，当政府出台各种调控手段来给房地产降温时，笔者就曾表示，要打击房地产泡沫，最根本的手段是要取消预售制。如今，央行从自身控制风险角度，看出了预售制的种种弊端。我则想借此机会，讲讲为什么预售制是导致近年来房地产泡沫的主因之一，同时驳斥关于现房销售必然导致房价上涨的似是而非的谬论。
预售制与房地产投机是与生俱来的关联现象。开发商热衷预售制，一是可以借钱盖房子，二是鼓励投机者借炒楼把现房价格抬上去。想当年，香港开发商在一片空地上即凭草图卖楼花，引得全体香港人炒楼花。上世纪90年代末，内地开发商如法炮制，靠楼花或结构封顶就大量预售，用极少的自有资金，借助五成以上银行贷款，靠工程队垫款，靠预售资金盖楼，成就了许多“空手套白狼”的亿万富翁的神话。
开发商对推广预售制的典型做法就是：提前买楼会便宜，到现房时，我会加价10%或20%。于是乎所有的投机者都会冲着这10%或20%的差价踊跃购买。此时购买，只需要极少定金，因而入门门槛极低，给市场造成了虚假需求。炒楼盛行时，房子没盖好，已经转手数次，等到现房销售时，房价比期房高出远远不止10%或20%。这里，开发商所说的现房总比期房贵的“真理”经过开发商自己设计的圈套，引得众人哄炒楼花，果真应验了。
实际上，一旦取消预售制，面对现房，购房入门门槛就会大增。投机者看不到10%20%的明显差价，不敢贸然跟进。自住性的刚性需求使得泡沫成分大大减少。就算开发商开出所谓比预售价高出10%到20%的高价，也通常比经过几轮炒作后的现房价更低。更何况，当开发商面对真实的自住购房者时，你可以漫天要价，只要卖不掉，到头来还是乖乖降价。这是因为，在一个有大量投机者的房市，是开发商开价多少市场接受多少；在没有投机者或者投机者极少的房市，是市场接受什么价格开发商就得接受什么价格。在有预售制的时候，现房一定比期房贵。但在没有了预售制之后，现房就不一定是比期房贵，一旦贵了，就没有人买。最后还是得降价。这里的关键是，投机者的明显退场，使得物价回归理性。
再想想国内某些大城市的情形。从前两年到今年初，尽管开发商在后期期房预售时总比前期高出许多，人们仍然疯抢，就是因为人们总是想着后面还有一个现房，而到现房时价格总是要更高的。这就是开发商给投机的人找到了一个无论期房多高也得买的理由。在投机者眼中，只要看得见差价，再贵的，再不值得投资的商品也是值得买的。取消了预售制，就取消了这个使人疯狂购买的理由，就取消了开发商可以随意定价的可能性。期房是为投机者而设的，是可以随意定价的；现房是为自住者而建的，不可随意定价。
知道了这一点，一个有理性的人就不会在面对现房时，总以为自己比一个可能的预售价多付了10%或20%。而是当他认为这个房子不值这个价钱时，可以对开发商说，我要20%或30%的折扣，否则我就不买，就像现在的买家们正在做的一样。诸位难道没有看到，在投机者撤退之后，许多现房的价格比同一小区前一期的期房价格更为便宜，却仍然没有人买吗？只要跳出开发商为你设计的圈套来思考，问题的答案其实非常简单：取消预售制，赶走投机客，现房就不一定比期房贵。
针对某些开发商关于取消预售会造成一段时间内现房短缺而引发房价上涨的说法，我以为这是无稽之谈。以上海为例。目前网上公布的商品房可售量多达1750万平方米，加上多得不计其数的空置次新房、二手房，按最新统计数据的每周大约17万平方米的销售速度，即使两到三年没有现房入市，也不会造成供应短缺，何况现房在取消了预售制之后还会不断涌现，不会出现所谓的现房真空。
至于预售制使得开发商投入资金多，还贷压力大，从而引发房价上涨，也是开发商的蛊惑人心的说法。在今天开发商平均自有资金仅为15%的情况下，开发商的资金回笼的压力很小，基本上是卖出20%的房子就收回投资，因而敢于“惜售”、“缓售”，卖不动也硬扛着不降价。反之，在资金回笼压力大的情况下，开发商必须采取灵活的市场营销手段，能快卖就不会慢销，该减价就不会硬扛着最终只会使房价更趋理性化、市场化。
其实，如果取消预售制果真会抬高房价，开发商们，尤其是那些自称有实力的房地产大腕们，应该躲在家里弹冠相庆才是，何苦众口一辞地反对呢？说穿了，央行这一拳算是击中了那些想继续空手套白狼，继续做房地产暴富的“大腕”的要害了。
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