稳定房价努力遭遇地价上涨压力

　　一方面要稳定房价；另一方面是地价上涨对房价的压力越来越大。一方面是日益稀少的土地；另一方面是大量的土地被闲置，加剧了眼前的供需矛盾。对闲置土地的清理整顿，便成为缓解眼前供需矛盾的当务之急

　　一位半年多未联系的朋友前几天突然来电话，问我有没有大地产商或拥有大现金流的朋友，说他手里有一项一级土地开发项目，需投入几亿元资金，预期收益可达300%。而在我 心中，这位朋友一向很有本事、活动能量很大，能找到我这个独来独往的“瘦马”，一定是有一块土地如不赶快上马，将面临被收回的危险。

　　这个事情只是近段时间正在开展的土地清理活动中的一个个案。这场运动虽然悄无声息，但在各地方媒体上，类似“几天内清理多少宗，收回了多少闲置土地”这样的新闻却时时可见。土地问题正在继房价之后，成为中国

房地产市场新的焦点问题。

　　但也有一些地产

开发商及其代言人却不以为然，反而将矛头指向国土资源部，认为是国土资源部和地方政府“合谋”，在制造“地荒”，推高地价，房价高企就是这种合谋的结果。这种论调且不说它多么荒谬。试想，作为国家一级机构的国土资源部如何与那么多的地方政府合谋？

　　地价涨幅已超房价涨幅

　　不过今年以来，地价上涨确实给中央稳定房价的努力造成了很大压力。

　　2004年，全国平均房价上涨9.7%。而地价上涨幅度据国家统计局统计是10.1%，而据国土资源部统计是6.8%。虽然国土资源部的统计未必正确，比如，人们所关注的主要是房产开发有关的土地价格，而国土资源部所关注的是所有类型的土地价格，但它所反映的结论仍有较大的可信度。

　　以近年房地产较热的江苏来说：2004年，江苏省平均房屋销售价上涨幅度是22.67%，而全年地价的上涨幅度只有9.85%，其中用于住宅开发的地价涨幅为11.25%。因此，把房价上涨都归结为地价上涨，并没有十分的道理。2004年就全年平均来说，是房价涨幅大于地价涨幅。

　　但今年来，情况已发生了一些变化，在许多地方，地价涨幅超过房价涨幅的态势已经开始出现。比如，北方的哈尔滨，今年1季度房价上涨了4.8%，而地价则上涨了8.3%。南方的茂名，今年1~5月房价上涨幅度为26.7%，地价涨幅为30%。在杭州西湖区，相似的一块土地，去年拍卖时每平方米价格不到2900元，今年已突破了4000元，升幅高达41%。福州的台江区，去年5月每亩地价是394万元。今年5月的拍卖价已达723万元。

　　尤其是一些房地产开发较早的城市，由于增量土地已有限，对土地的争夺主要集中到了存量土地上，地价上涨幅度更大。比如，根据北京市土地储备中心公布的数据计算，2004年北京市共拍卖455万平方米土地，平均每平方米成交价2479元。而今年来共拍卖的117万平方米土地，每平方米均价达到6027元。这一态势对房市影响不可小视。

　　房产开发仍有利润

　　与上述问题成正比的是地价占房价的比例正在大幅提高。

　　据国土资源部对全国32个城市的调查，在2004年内，地价因素在房价中所占的比重只有23%，其中一些重点城市如北京、上海等，地价因素只占房价的22.98%和16.15%，广州更是低到11.4%。

　　对这些数字，人们可能会有一些怀疑，但总体上应相差不大。比如，仍以江苏为例，2004年，江苏省平均每平方米土地交易价格为每平方米1541.67元，其中住宅地价格每平方米1468.38元。而全年商品住宅价格是每平方米2418元。如按2倍的容积率算，每平方米住房摊到的土地价格为734元，占房价的比例为30.36%。按3倍的容积率算，地价占房价的比例则不到21%。基本上和国土资源部统计的差不多。

　　但和上面所讲的相同，今年来，随着地价进一步攀升以及房价被压制，地价在房价中所占的比重将会有较大幅度的提高。比如以上面列举的福州台江区那块土地来讲，折算下来，那块土地每平方米的价格要达1.08万元。仍按3倍容积率算，每平方米住房所摊到的地价要达3600元。而笔者查询了福州台江区的房价，发现那里最高的是万象城(商住两用楼)，每平方米1.58万元。按此计算，地价占房价的比重为23%。次高的世贸外滩花园，每平方米售价9500元。按此计算，地价要占到房价的38%。

　　但这并不意味着房地产开发已毫无利润可言，只是利润被较大幅度的摊薄而已。以北京为例，2004年，北京市

商品房平均售价为5053/平方米，地价占其中的23%，建筑安装成本约占三分之一，各项管理费用、税金及附加约16%，折算下来，房地产开发利润率要接近39%。即使是今年地价大幅上涨，开发商的利润也并未消失。因为房子的成本主要是两大块：土地成本和建筑成本，建筑成本在一定的时间内是相对恒定的。平均算来，仍有约15%的利润率。

　　对土地储备也应清理

　　实际上，这几年地价上升既有合理的成分，也有不合理因素。土地是一种稀缺资源，我国可耕地面积在短短7年内净减少了1.18亿亩。在这种情况下，国土资源部严管土地的农转非是完全应该的。由此造成地价的上涨也势在必然，因为物以稀为贵，乃供求法则。国家既不能因地价上涨，开发商利润下降，大喊大叫，就放开土地笼头；也不能因眼前稳定房价的需要而扬汤止沸，使国家可控的土地资源变得更少。

　　至于不合理因素则很清楚。一是围绕土地的各种炒作，其中既有不同“炒家”间的换手，每换一次，地价升一次。也有同一家公司下各子公司间的人为倒手，每倒一次将地价抬高一次，最后的情况是：每一家开发商的地价看起来都很高。

　　二是大量的土地被闲置。这方面虽然没有详细数字，但根据各地清理回收闲置土地的情况并以此为样本来推算，全国至少有百万亩以上的土地被长期地闲置在各种开发商和囤积居奇者手里，有的闲置时间已超过10年，部分城市甚至多达数万亩之多。

　　一方面要稳定房价；另一方面是地价上涨对房价的压力越来越大。一方面是日益稀少的土地；另一方面是大量的土地被闲置，加剧了眼前的供需矛盾。对闲置土地的清理整顿，便成为缓解眼前供需矛盾的当务之急。

　　不过，写到此，笔者心头依然有一个疑问。这个疑问来自央行2004年度房地产金融报告。报告称：截至2004年底，全国土地储备贷款余额达到828.4亿元。或许是央行的统计口径有误，或许是各银行对贷款的项目审查和回收不力，或许是笔者的计算有误，如果这828.4亿元的贷款真的被用在了土地储备上，那么，即使按800万元一亩计算，由此涉及土地面积也要超过1亿亩！这个数字实在过于惊人。对这些土地，是否也应来一次清理？