时代信报：央行重踩刹车 取消楼市预售引发震荡

　　信报记者 刘隽刚 报道

　　8月15日，一份由中国人民银行房地产金融分析小组发布的《2004年中国房地产金融报告》在房地产业引起了极大的反响。

　　报告涉及的重点内容主要有七个方面，但焦点之中的焦点，其实只有11个字：“将考 虑取消房屋预售制度”。

　　这看似轻描淡写的语句对于业界无疑是重磅炸弹。从16日开始，记者周围凡涉及房地产行业的人士都在感叹：“如果取消预售全部实行现房销售，估计现在重庆近八成的房地产公司都将死掉……”

　　央行的这份报告恰好在被业界看好的“金九银十”到来之前发布，给本欲大搏一场的地产业人士头上泼了一盆冰水，尽管这一切目前仅仅是个假设，但业界的看法却基本一致：由金融业当庄导演的地产业洗牌将来临了。

　　建房出售靠贷款？

　　长达31页的《报告》引来的评论褒贬不一，记者在搜集了各种有关资料后发现，所有关注的焦点都集中在一点：那就是取消预售制度。

　　据媒体报道称，取消预售制度的建议，是由于近期以来上海、北京等房地产市场热点城市,房地产开发商将未开发的楼盘提前预售,使得消费者超前购房行为加剧。

　　《报告》称：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

　　也有专家及业内人士认为，这种建议的来源是央行为防范金融业房贷风险，仅以金融业为出发点作出的考虑。

　　《报告》对房地产业发展的资金流向引用了一连串数字：“据国家统计局统计，2004 年房地产开发资金共筹措17168.8 亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3 亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6 亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4 亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。

　　实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。”

　　记者在采访中了解到，目前重庆房地产行业发展中，地产商投入的开发资金，多数也来源于银行贷款，一位人士告诉记者：“应该说央行的数据是个平均数，有些地产商实际投入自有资金的比重低于央行发布的数据，有些开发商的银行贷款率甚至高达90%左右。”

　　很显然，目前地产业所处的状况尽管存在地区差异，但总体趋势大致相同，即：房地产价格增幅明显放缓、高负债率投入开发。倘若加上地区差异，那么不久前某地产商所透露的“最近房子不太好卖”等综合因素，就构成了金融房产信贷风险。

　　这个风险并非才现在出现，之前也对预售制度做过调整，记者在网上搜集到这样一个资料，央行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款,这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过,这一文件后来并没有得到有效执行。

　　贷款原本就难？

　　无论是基于防范道德风险还是信贷风险，多数地产商都反对取消预售，其最基本的理由就在于“不能因噎废食”。

　　8月19日，记者看到一条新闻，该报道称：“刚在重庆开张的汇丰银行重庆分行，可以向重庆企业贷款人民币了……汇丰银行重庆分行负责信贷业务的杨小姐称现在申请人民币贷款的企业有10多家，这些企业规模都比较大。”

　　这条消息很容易让人产生联想：向才落户不到半月的外资银行申请人民币贷款的10多家规模比较大的企业中是否有房地产企业？这些企业为什么放着近在眼前的国内银行不找，却要找需转手上海分行的汇丰借钱？

　　在央行《报告》发布一月之前，一位房地产开发商告诉记者：“现在房地产项目贷款很困难。”需要说明的是，这种困难并非指大多数房地产企业，但起码他说明了一点，那就是实力处于中等水平的房地产企业，已经在为贷款犯愁了。

　　九成房企会死掉？

　　一些业内人士认为金融业此举不考虑大局：《报告》中提到，很多国内房地产开发企业经过发展，已经具备了相当的资金实力，足以抵御取消预售带来的影响，但是从实际情况看，国内的房地产企业发展状况存在极大的不平衡，与北京、上海等房地产发展较早的企业相比，重庆的房地产企业实力相差甚远，所以如果取消预售，会使重庆大多数房地产企业死掉。

　　倘若洗牌真的到来，那么“死掉的房地产企业恐怕不止大家所估计的60%左右，而可能是近90%左右。” 这些野内人士称。很显然，这种局面的出现是业界所不愿见的。

　　一则报道中引用了上海地产业专家印堃华说：“发达国家的确有现房销售的例子，但前提是房地产可通过发达的资本市场融资。而中国目前没有一个发达且完善的资本市场支撑，住房贷款证券化离向普通投资者开放还有很远距离。当前如果现房销售，更实质的影响是带来开发成本的大幅上涨，房价也会水涨船高。”

　　百姓得了实惠？

　　网易房产对是否预售做了个网上投票，记者看到的三个选项中，认为应当取消预售制度的网民投票数为1337票，占总票数的84%；认为不应当取消的204票，占总票数12%；而认为不清楚的为37票，占总数的2%。其他方式调查获得的民意资料，也以认同取消房产预售制度为主。可见央行的此项建议还相当具备群众基础。

　　有网友在评论时说：“取消商品房预售制度,对老百姓有利而对开发商无利，所以开发商反对而老百姓支持。”

　　而一些专家认为，取消房地产预售也未必会对百姓带来更多实惠。印堃华提出目前的监管水平下，购房者的风险将同样存在，只是金融系统的风险被免除了，而发展商的财务成本将大大提高。比如现在银行融资的成本是6%，而温州地下钱庄的成本是15%～20%，海外基金考虑加上各种费用后也要达到20%的水平，少了银行的主渠道，开发商成本的提高是肯定会转嫁到购房者身上的。

　　依照这种论证，最终的结果就是房价的进一步攀高，而这种结果倘若出现，又会与当前中央推行的宏观调控，抑制房价过快增长的初衷相悖了。

　　当然，这种争议之所以称之为争议，正在于其不确定性。到底会出现何种变化，最终还要看央行会不会将刹车上的那只脚重重地踩下去……

　　新闻链接 四大焦点

　　焦点1 今年住房供大于求2.9%

　　央行的报告预计:目前,我国人均居住面积每年将增加0.4平方米,而2005年和2006年住宅竣工面积的增速将分别达到28.8%和23.1%,由此可以推算出,2005年全国商品住宅供给比有效需求要多约1300万平方米,供给大于有效需求约2.9%。

　　焦点2 将改房屋预售为现房销售

　　《2004中国房地产金融报告》称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

　　焦点3 鼓励中小户型住房消费

　　央行此次提出要节约使用住房的消费理念,鼓励中小户型住房消费。要提倡人人首先有房住,而不是少数人有多个房屋产权。报告称,我国东部沿海地区和超大城市,虽然人多地少,但人均居住面积比东京、香港居民的居住面积还多。上世纪90年代初期,人多地少的香港和东京,人均住房使用面积分别只有7.1平方米和15.8平方米。

　　焦点4 境外资金三种渠道进入京沪楼市

　　受房价快速上涨和

人民币升值预期的影响,境外资金已通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。其中尤以“非居民外汇流入,结汇购买房产”最值得注意。据央行金融市场司调查,上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。据悉,这些境外资金到京沪等地购房集中于

别墅、公寓等高价位商品房。