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尚劲
发达国家的财富榜上，房地产商人屈指可数。在中国的财富榜上，房地产商人占了大半。实际上，在榜单以外，还有一些虽已入榜、但却不愿“显山露水”而“强行退出”榜单的房地产商人。由是，说房地产商是中国的首富阶层绝不为过。
说来也是，房地产业不过是诸多产业之一种，正常情况下，房地产业的利润率不会比其他产业的平均利润率高出许多，否则，根据市场配置资源的道理而逆推，在那些市场体制已然成熟的国家中，占据财富榜单的大部分人也应该是房地产商人。实际上，我们也知道，中国房地产业火爆至此，市场以外的因素起到了添薪加油的作用。因此，很难说那些在财富榜上占据了大多数位置的房地产商人的财富状况，与房地产企业的财务状况有什么必然的联系。所以，当我们看到北京和广州这两个中国房地产热点地区的房地产企业成了欠税大户的时候，也就不必大惊小怪了。
北京市地税局公布的今年第2期欠税名单中，在“企业和单位欠税”项目下，欠税者全部为房地产企业，欠税总金额为2800多万元；而广州市第2期欠税公告中的25家企业，有18家为房地产企业，其中欠税最多的一家企业拖欠税款近4000万元。房地产企业欠税是不是与国家宏观调控政策有关？恐怕不能这样说。从北京市的情况看，自2003年底至今的欠税公告中，房地产企业一直榜上有名且名列前茅；即使在房地产业最热火的2004年，上半年15家欠税企业中的绝大多数企业也同样都是房地产企业。
当然，那些在财富榜上占有一席之地的房地产商所在的企业，与被列入欠税名单的房地产企业并不重合。但是，欠税名单上的企业全部或大部都为房地产企业这一事实，却多少显现了房地产市场和房地产业发展中的问题。上周，中国人民银行发表了据说是国内首份《中国房地产金融报告》，报告对上海房地产泡沫涌动、北京房地产开发商的经营状况、境外资金加速进入热点地区房地产市场的情况、“假按揭”套取银行资金等房地产市场的主要问题及其风险都进行了比较详细的论述。以北京为例，房地产业最大的风险因素，就是房地产开发企业高负债经营所隐含的财务风险。从2000年至2002年，北京市房地产开发企业的平均资产负债率为81.2%……这样，一旦监管力度加大，市场竞争加剧，开发成本和贷款门槛提高，就会造成房地产开发企业资金链条紧张以致崩裂，从而酿成房地产市场的风险，进而引发金融风险。这当然不是耸人听闻，房地产企业成为欠税大户，不啻为《中国房地产金融报告》加上了一个很好的脚注。
也正是因为这个脚注，那些把《中国房地产金融报告》称作是未雨绸缪之作的人，就难免有言过其实之嫌。实际上，在许多地方，一些商业银行把可贷款项的绝大部分都贷给了房地产业，房地产业所贷款额在银行全部贷款总额中的比例畸高不下。《中国房地产金融报告》所担忧的风险也正在于此。不过，有一点是肯定的，那就是在房地产市场还不规范，银行规制尚有待健全的情况下，要降低房地产市场的风险，把大大小小的“人质”从房地产业中解救出来，靠取消房屋预售这样的措施是解决不了什么问题的。通观全球房地产市场，其风险存在与否和风险的大小，与房屋预售制度并没有什么必然的依存关系。这也正像占据财富榜的大部分人为房地产商人，与占据欠税名单的大部分企业为房地产企业，二者之间并没有什么必然的联系一样。
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