房地产需要政策和市场双重指导

　　作者：温秀 来源：中国经营报

　　“我们的报告就是我们的观点”，在《2004年中国房地产金融报告》发布的第二天，一位央行权威人士如是说。分析人士指出，宏观调控的决策权在国务院而不在央行，但央行报告无疑会成为国务院实施调控的基本依据。

　　这是央行第一份向社会公开发表的房地产金融报告，而央行权威人士认为，今后会把房地产金融报告经常化，通过报告方式，“央行将定期对房地产市场的形势有个说法”；至于内容，“央行的报告会针对房地产市场的实际发展情况，在全面关注的基础上，有重点地进行分析。”

　　据悉，这份报告是由央行的研究局、货币政策司、调查统计司，以及金融市场司组成的房地产金融分析小组完成的。其中的数据来源主要是国家统计局、建设部等相关部门的统计数据，但一些比较专业的数据，如结构性问题是央行自己组织调查得出的，报告中所涉及的房地产投资资金的来源，外资投资情况分析，是央行通过组织地方分支机构对一些重点地区跟踪监测得出的，从而保证了基础数据的真实性、准确性和权威性。

　　政策引导小户型发展

　　小户型是是此次央行报告中着力倡导的。

　　央行报告指出，要引导以中小户型为主的住房消费，满足绝大多数居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少数人有多个房屋产权。

　　此前，央行金融市场司分管房地产信贷处的时文朝副司长曾在研讨会上对比了中国和美国的情况后表示：“要维护社会的可持续发展，中国就必须发展小户型。”

　　时文朝认为，应该设定一个住房的基本标准。比如国家提倡的三口之家的住宅使用面积为90平方米，实际购房面积在标准规定之内的，可以在税收方面给予相应优惠；而超过相应标准的，超出部分应该按面积实行累进税率，面积越大，税率越高。他说，我们可以将住宅看做是在有限可居住面积上的家庭住户的福利，如果大家的平均住宅福利是90平方米，有人愿意住1000平方米的别墅也可以，但必须要为超出的部分支付相应的费用，“因为你既然占用了别人的社会福利，就应该为此付出更高的成本。”在供给调控方面，时文朝表示，建设部门应该按照中国住宅产业的实际现状和发展的趋势，制定一个总体规划，在此基础上，协调有关部门制定配套政策。

　　然而也有分析人士表示，央行所谓节约住房的消费理念是否只是一厢情愿仍有待观察。从供给角度看，房地产商的主要利润来源是大户型和高档住宅，而小户型和廉租房如果没有相应的补贴，基本上是无利可图的，用什么办法来调剂供给很关键。从需求角度看，住什么样的房子是老百姓自己的事儿，买不买、买几套不是政府说了就能算的。

　　同时，这位权威人士表示，目前国内的确有炒房队伍，但真正炒房的都是有钱人，远未达到全民参与的程度。历史上，的确出现过“以房养房”的阶段，但随着

二手房租金的不断下降，通过银行贷款买了房子拿去出租，正呈不合算趋势。真正刺激部分人买房的是对

房价上涨的预期。

　　地产融资要逐渐市场化

　　报告认为，房地产贷款中存在风险。一方面，房地产

开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

　　事实上，为防范这些风险，自2001年以来央行陆续出台了一系列政策，以防范房地产开发的金融风险。其中包括对开发商自有资金和资质的要求，限制对开发商的流动资金贷款等多项措施。

　　而去年的宏观调控使得不少开发商出现了资金紧张问题，于是市场上出现了拓宽房地产融资渠道，加强房地产金融创新的意见。一些地方已经开始尝试设立房地产开发基金。

　　“高利润行业不用政府引导也会有资金进去，”显然，在央行权威人士看来，房地产行业的资金问题并不需要政府牵肠挂肚，“在市场经济条件下，政府越来越不会对哪个行业进行资金分配，不单是房地产，其他很多行业的融资渠道今后都要走向市场化。”