昔日豪门今艰难 831余震扩散京城中小房企飘摇

　　这一轮调控无疑令过往叫各业艳羡不已的房企们遭受巨创。从调控伊始，各路非主业资本竞相撤离，到今日房企艰难度日，直至卖地换钱，并最终走上歇业的道路，昔日的“产业豪门”如今却不得不独自面对一个冷峻的现实。

　　能够存活的毕竟是少数，也一定是强者。

　　本报记者许慧颖发自北京

　　目前北京的4000多家房地产企业，约有一半企业手里有开发项目，而真正具备开发实力活跃在市场上的企业不超过1000家，手中有项目在开发的也就在300家左右

　　“有些公司几个月前打电话还有人接，现在已变成空号，或者换成别的公司了。”毕明(化名)是京城某家代理行的部门经理。出于业务联络的需要，他们会定期与房产公司沟通。但最近这种“人去楼空”的状况越来越多。

　　一切始于去年的“8·31”土地大限。毕明所在的公司拥有约80%

北京房产企业的基本资料。据该公司研展部门统计，“8·31”以后，在近一年的时间里，北京约有20%的房地产公司消失不见。

　　这个数字还在不断攀升。倒下

　　姚文(化名)领导的公司恰恰处在20%的行列里。今年初，他的公司正式歇业。

　　当年，公司成立时正逢福利分房时代的终结，虽然注册资金少得可怜，但总能凭借自己的能力拿到一些土地和贷款。几年下来，尽管推出的项目规模相当有限，但也积累了不少开发经验。

　　过去几年，北京市场中，类似的小公司充斥其间。由于拥有丰富的人脉资源，占尽地利的本地小型开发企业，资金实力虽不能与大

开发商媲美，但经营状况也差强人意，尚可维持。“手里有地，心里不慌，”姚文说，那时候公司通过转让土地给拿不到地的外来大开发企业，一直盈利颇丰。

　　但随着一系列紧缩政策的出台，姚文的公司却开始进退两难。“有地，却没有资金开发成为最大的难题。”加之“8·31”以后，公司无力开发，拥有的土地几乎都被收回，其中仅有一幅顺利转让，并紧跟着注销了项目公司。

　　已经休息了一阵子的姚文正在考虑要不要到一家代理行去工作，可屈就并不容易。

　　记者在采访中发现，绝大多数中小房企都表示，现在从银行获得贷款基本没有可能。因此，他们有些靠转让项目公司获得资金，并开始逐渐转型。而原先的项目公司一旦被收购就名存实亡了。

　　毕明表示，在他接触的公司中，有的公司只有几亩地了。而相当一部分住宅的开发面积都在20亩至30亩之间。小公司的项目规模和影响力受到局限，在各种配套上很难提供有效供给。规模小导致开发成本居高不下，在价格上实际难与大盘相争。此外，现在开发商大多采用项目制，有些小项目的确是房子卖完了，公司也就找不到了。困局

　　土地收紧和银根紧缩的双重压力令大多数的中小房企苦不堪言。规模小，因而资信程度低，筹措资金相对困难。随着“国八条”配套细则的出台，无论买房者还是开发商，都开始较长时间观望，资金回笼期随之拉长。类似姚文公司的倒闭事件时有发生。

　　一个不容忽视的事实是，目前为止，北京土地整理储备中心今年共成交了23幅地，而去年却一共出让了60幅地。虽然下半年仍有30余幅土地将入市，但类似华润天价拿地的事件已经吓退了很多开发商。在清河地块的拍卖现场，某开发公司代表叶伟直言不讳：“我们这样的小公司也就是来凑凑热闹，把手里的项目做完就干别的了。”

　　另一方面，市场上仍有许多开发商要寻求土地转让。据了解，北京“8·31”过关的项目一共有288个，其中近两成的开发商因资金短缺问题，公开转让项目或者寻求合作。这些寻求转让的地块，从几十亩到几百亩不等，甚至还有上千亩的地块。不过，一些大公司的开发部明确表示，不会轻易接收这些土地。“这些未过关土地存在很多遗留问题，如果债权不清，即使接手也会很麻烦，所以不是首选目标。”北方地产董事会秘书杨青告诉记者。重组

　　北京统计局公布的数字显示，北京的

房地产业发展开始呈现出后劲不足的态势。从去年10月之后，北京新开盘的房地产项目数量开始明显放缓，新开盘数量出现大幅下滑。杨青分析，目前北京的4000多家房地产企业，约有一半企业手里有开发项目，而真正具备开发实力活跃在市场上的企业不超过1000家，手中有项目在开发的也就在300家左右。中原地产总经理李文杰认为，在这些公司中，以国有企业占主体的这部分，由于拥有大量的土地储备，开发还勉强可以维持。但有些实力很弱的项目公司后续开发是个问题，这些公司逐渐消失十分正常。

　　而杨青更是语出惊人，他认为此轮洗牌过后，北京的房地产企业最多只能剩下500家。他表示，招拍挂实行以来，对房地产企业的资金水平和专业化程度要求越来越高，中小企业的退出是形势所迫。

　　全国的情况同样如此。目前，国内现有房企3万多家，其中相当部分年均开发面积不足2万平方米——还不到北京一栋中型住宅楼的规模。而业内人士估算，我国房地产市场规模大致在7600亿元，2004年有20%的增长，预计未来每年是15%~20%的增长。但即便是万科，其市场份额仍旧不到1%。因此，接下来房地产的结构重组是必然的。

　　由房地产成熟的国外经验与市场集中度调查表明，10%~20%以规模开发住宅产品为主的大型房地产企业终将占据70%~80%的市场份额，而70%~80%以准确目标市场定位和特色化产品为主的中小房地产企业占领10%~20%的细分市场。