南京珠江路直逼中关村 遍地黄金并非投资天堂

　　编者：如果你爱他，就让他从事IT行业，因为它是最有前景的产业；如果你恨他，也让他从事IT产业，因为它是淘汰最激烈的行业。南京的珠江路就是一个交织着爱恨、希望和失望的地方。

　　俗话说：“北有中关村，南有珠江路”。作为两大最有名的IT电子电脑集散地之一的南京珠江路科技园，在经历三年的提档升级后，硬件面貌焕然一新。而有些商家也公开喊出 了投资珠江路物业，每年至少8%-10%的收益，那么珠江路是否值得投资呢？

　　珠江路硬件直逼“中关村”

　　以前记者上班，基本上都绕开珠江路走，因为这里太挤，数米宽的街面上拥挤着来往的行人、自行车、公交车以及电脑电子产品的送货、交易车。路面一睹，往往就是十多分钟。但是现在，记者却经常从这里经过，因为路面宽了，景观漂亮了。

　　大卖场比中关村还多

　　《招财》记者近日发现，原先珠江路的林林总总的中小店面，已经被未来城、数码港、雄师国际等一座座大型IT卖场和电脑商城所取代。

　　据玄武区有关人士介绍，在珠江路二次开发的整体规划中，作为华东地区最著名的“电子科技一条街”——珠江路经历了最大的一次“洗脸”，总投资达4000万的珠江路中段景观改造工程8月份已经初步完成。比如珠江路增加两个慢车道，路幅从28米增至35米，部分路段交叉口附近甚至达到41至47米，道路两侧法国梧桐树做成1.5米的绿岛，梧桐树的两侧各增加一个慢车道，慢车道两侧还各有一个3米的人行道，人行道上将全部铺上花岗岩路面。

　　与此同时，通过这次景观改造将珠江路打造成一个科技夜市，彻底改变珠江路一到夜晚全黑，店铺全关的现状，要用灯光将珠江路亮起来。记者了解到，政府将沿街所有的门墙、门框和门套进行统一制作、装饰，其中“华海”大厦将采用高科技的频散灯进行装扮。根据政府规划，这里将变成一个集购物、观光、旅游于一体的新型科技街区。

　　不过，记者也发现，随着各种大卖场建立，南京的IT大卖场已经明显超过中关村了。珠江路管委会的一位人士随口就帮记者数出了十几家卖场，比如雄师国际、东鼎、数码港、苏宁电器、赛博未来城、脑海、福中、华海、百脑汇、宏图三胞卖场等，而且卖场越建越大，新建的卖场面积基本都在2万平米以上。

　　珠江路潜力可超中关村

　　根据珠江路科技园向《招财》提供数据显示，珠江路每年以10%-20%的速度在增长，2004的技工贸收入已经达到了405亿元，但是和中国电子科技园区的老大“中关村”来说，还是有很明显的差距，北京中关村目前每年的技工贸收入已经超过了3000亿元。

　　不过，随着经济中心的变化，南京珠江路也具有中关村所没有的优势。

　　有关专家表示，中关村身处京津唐经济圈，尽管发展迅猛，但相比较于珠江路，它没有强大的IT制造业大后方。同时，经济中心从珠三角经济圈、环渤海湾经济圈向长三角转移。珠江路身处长三角腹地，可以进一步巩固自身华东地区最大IT集散地的地位，成为各大品牌供应商拓展华北、安徽、江西等地二、三级市场的重要平台；另一方面，凭借强大的沿江国际IT制造业极低优势，而中关村有产业空心化趋势。比如清华同方在无锡建设制造基地，方正也收购苏钢建设自己的产业园，它们的基地都在都在长三角。

　　业内人士分析，江苏省政府实施沿江开发战略，将促使更多IT产业和资金向沿江制造业生产基地转移。南京是南北交通的重要枢纽，向外发散的能力强于上海。珠江路60%～70%的销售额来自周边地区，渠道辐射能力很强。政府牵线搭桥，利用省会城市优势，通过商会间的横向联系，加强与沿江IT制造业企业的沟通与合作，把更多大厂商的办事机构吸引到珠江路来，对未来珠江路的发展将具有举足轻重的作用。

　　此外，南京的企业群在开始兴起。以前，珠江路最大规模的企业年销售额大概为2、3亿,但是现在已经有销售额达到10亿以上的企业,企业发展都在以十几倍的倍数迅速增长。近期南京多家企业在“2005中国电脑商500强”榜单中频频露脸，其中宏图三胞以销售收入第一名的业绩，跻身500强榜单之一“零售商50强”中榜首，苏创科技公司名列“零售商50强”榜单第23名。华海3C广场、雄狮电子商城、南京数码港电子市场也进了“IT卖场50强”榜单的华东区10强名单。 如果依托长三角的飞速发展，把握沿江开发的历史机遇，珠江路完全可以在某些方面超过中关村。

　　软件缺失，地方立法刻不容缓

　　珠江路和中关村相比究竟缺什么？记者在采访中几乎得到了异口同声的答案，那就是软件的缺失。

　　同质化竞争严重

　　短短的一条4.3公里的街道上，竟然开出了十几家大型卖场。由于改造后卖场经营面积大幅增加，许多大厦都开始重新招商。在东来科技大厦、数码城等珠江路的许多地方，都贴出了招租广告。而在今年7月17日开业的赛博未来城则还有大量的房子等待出租。

　　记者在采访中看到，许多新开业的大卖场为了吸引客户，竟然实行租半年送半年的招数，客户也就跑来跑去。在珠江路这个寸土寸金的地方，竟然也出现了不少门面房关门的景象。

　　对此，玄武区科技局局长、珠江路科技园主任徐劲松在接受《招财》采访时也感叹道，硬件是上来了，但是珠江路要想获得大发展，必须要放内容。否则，严重的同质化竞争，只能是把固定的客户，从一个卖场吸引到另外一个卖场，仅此而已。

　　有关专家坦称，珠江路的2200多家企业中，大部分是中小型民营科技企业。在珠江路上，明显表现为同质化严重，价格战成为珠江路企业的主要竞争手段。这使得企业卖台电脑，也就是100来块的利润，这必然导致“共输”，全行业利润下降，企业持续投入能力削弱，入库税收减少。

　　东南大学徐康宁院长认为，人有一定的疲劳半径。珠江路科技街全长4.3公里，消费者购物不可能从街头走到街尾。同时，若以统一的销售模式、同质化方式经营，整条街很难都兴旺发达。根据珠江路西段、中段和东段企业的特点、经营特色的不同，政府在规划未来珠江路的经营方向时，应该错位经营。

　　政府应该立法支持

　　逆水行舟，不进则退。

　　珠江路前面有中关村这个“拦路虎”，后面又有一大群追兵。远点的有成都科技一条街、济南山大路、沈阳三好路、西安雁塔路、武汉珞瑜路，近点的有杭州文三路、合肥金寨路、苏州乌鹊路、无锡人民西路，可谓个个来者不善。

　　记者在调查中发现，南京珠江路要想获得新一轮的发展，必须拿出超常规的手段、跳出现有的体制来运作。这点要佩服和学习北京的胆识和勇气。

　　早在2000年，北京就开始立法，鼓励和支持中关村的发展。北京通过《中关村科技园区条例》，对中关村地区的风险投资、创新资金的支持、人才引进、知识产权保护、环境和规划建设等各种促进和保障园区健康发展的措施作出了规定。比如，“园区内企业和其他市场主体可以实行股份期权、利润分享、年薪制和技术、管理以及其他智力要素参与收益分配的制度。经批准的上市公司可以实行股票期权。”“经依法认定的高新技术企业可以享受国家和北京市规定的各项优惠政策。”“引进中关村科技园区发展急需的人才，不受进京指标限制。”等等。

　　反观南京，不仅没有一部相应鼓励和支持珠江路的专门地方立法，而且现有的政策也没有全部落实。据知情人士透露，南京曾经出台过有关文件，那就是珠江路科技一条街上的企业可以享受高新开发区的同等优惠政策，但是由于种种原因，到现在还没有落实。因此，在珠江路的企业没有特殊的待遇。

　　珠江路科技园主任徐劲松则告诉《招财》，中关村是个大背景下的大产物，南京要想赶超，必须拿出新的思路。比如全国各地都有盗版，北京中关村也不例外，但是北京中关村是实行综合执法，文化、公安、市容等纳入一个综合局，这样很便于管理。但是南京就不一样，执法一次，必须劳师动众，必须提前沟通几个部门，很不方便。此外，要是涉及到一个大的动作时，各个部门往往也各自为政，效率低下，因此，整合资源势在必行。

　　珠江路有遍地黄金？

　　珠江路的改造还没有结束，就有开发商打出广告，投资珠江路物业，确保每年8%收益。那么珠江路真的是遍地黄金吗？

　　每年有10%的收益？

　　在赛博数码未来城的宣传资料上，记者看到投资者购买未来城里的房子(经营铺)，开发商给予每年8%的收益，这个能相信吗？

　　周三上午，记者来到上个月刚刚开业的未来城的销售中心，一位售楼小姐很热情地接待了记者。她拿出了有关赛博数码未来城的有关样图，她告诉记者，该项目的一楼的平均房价是每平方米4.8万元，最高的是门面要每个平方米7.4万元左右；二楼的均价是每平方米2.8万元，三楼的均价是每平方米1.8万元。她帮记者算了笔帐，如果在一楼买个26平方米的房子，需要124万元。

　　表示，购买该楼房可以每年有8%以上的收益，操作方法就是前两年把经营权交给赛博统一招租，每年收益8%，前两年还是由开发商直接从房款里剔除，也就是说，买这个26平方米的房子只要支付104万元。至于记者疑惑未来能否保持这个收益，她甚至表示，两年后，业主获得的收益还不止8%，应该是10%左右。不过当记者问她，能否连续签订10年的8%收益呢？她连说不行。

　　她说，第三年开始，业主可以把自己的店铺自营、自主招租或者委托给赛博招租，不过租金状况不定，要根据市场的情况来定。

　　该小姐还表示，投资该商铺肯定没有错。它们一楼的租金每个月每平方在800-1000元之间，二楼在每月每平方400-800之间。就是按照该楼层最低房租，一楼每个月每平方800元来计算，记者每年房租也就能达到24万元左右，一个铺子也就是5年时间，成本就回来了。

　　真的如此容易挣钱吗？记者在采访中发现，由于商铺的突然过剩，许多卖场没有招满人，所谓的招商也不过就是从这个商场吸引到那个商场而已。而未来城为了招商，也推出租半年送半年的措施。也就是说，实际租金根本达不到所说的标准。那么未来一旦发生了抢客户的恶性竞争，价格还会下来。珠江路每平方米7万元的房价，已经超过新街口这个中华第一商圈的价格，而房地产调控后，房价会如何还很难说，所以风险还是会存在的。

　　南京一位对商铺颇有研究的商业专家认为，如果单从“未来城”一个项目上分析其风险还不全面，必须将其放到珠江路改造这个大背景中全面衡量。据统计，目前珠江路在建、即将上市的商铺卖场有10多个，未来一两年内市场增量惊人，珠江路的企业能否“消化”得了这些铺位将成隐忧。

　　经营户将出现“马太效应”

　　那么在珠江路的经营户都能赚钱吗？答案也是否定的。

　　按照珠江路科技街管委会去年所发的白皮书，珠江路的卖场租金绝大多数在每平方米每月500以下，其中卖场租金200元以下的占29%，200-500之间的占29%，500-1000之间的占21%，1000元以上的占21%。

　　但是珠江路沿街开发改造后，企业由旧门面、旧商场进入现代化的高档商城，相对成本明显提升。记者看到，新的卖场基本上都在每月每平方米500元以上，也就是说，如果租用一个20平米的房子，每年仅仅房租就要开销12万元。而现在卖一台电脑的利润不过100来块，也就是说得卖掉1200台电脑，销售额在数百万元以上，才能应付得了房租的支出。

　　一位管委会的工作人员告诉记者，现在珠江路不象过去，只要租个巴掌大的门面房，就能发财，但是现在经营者多了，市场也多了，格局已经进入“肉搏”时代。必须具有相当的经济实力，才能在这个市场上生存下去市场格局将呈现出“马太效应”，即“小者愈小，大者愈大”。一批较小规模的企业将被淘汰，而较大的企业将占据更大的市场份额。这也就是说，珠江路并不是遍地黄金 ，没有一定的实力支撑，最好不要进这个市场。

　　链接：南京珠江路科技园区基本情况：

　　南京珠江路科技园东起北安门街、西达中山路、南起中山东路、北至北京东路，全长4。3公里，园区面积7。3平方公里(含玄武软件产业基地3。3平方公里)。珠江路科技园在发展中已形成“三园一街”的发展格局。“一街"即珠江路科技街，“三园”即江苏软件园、东大科技园创业园和珠江路软件产业园。

    今日商报《招财》周刊 杜景南 蒋晓婧 张玥