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本刊记者 陈亚南
智超时尚广场，在湖南省株洲市芦淞市场群几十个同类型的服装批发市场里，规模不算最大，硬件设施不算最好，地理位置不算最佳，却自开业初便保持买断率百分之百，开门率百分之百，各项费用交纳率也是百分之百。在商业地产虚盛的今天，这是不是可以称为一个商业神话呢？
产权买断先行一步
至今，“七天内产权全部被买断”仍然是智超人津津乐道引以为豪的殊荣。这是智超在株洲服装市场里的一个创举，也是商业地产的一个成功典型案例。据智超的常务负责人郭经理介绍，芦淞市场群是由路边摊到大敞篷再到封闭的市场，一步步发展起来的，最早只是小商小贩露天经营，后来有些商贩的生意越做越大，芦淞区作为中南服装集散地的人气和名气也慢慢的传播开来，到智超破土动工的2002年，这里已经有了十几年的积累和沉淀。
十几年的沉淀和积累，对于一个新建的服装市场意味着什么？有机遇，“群”的聚集与广告效应不容小觑；更多的是挑战，同质竞争与低档次重复已经屡见不鲜。同样是建市场，怎样才能“卖”的引人注意呢？
“产权买断”，这是智超打出的第一张牌。智超智超时尚广场的建筑面积约30000平方米，总投资达到了1.5亿元。这么大手笔的一个市场，自然要选择一条与众不同的路。智超的投资人把目光投向了商业地产。
商业资本谋求更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起，在银行利息不高，股市待旺的背景下，不容忽视的是百姓的投资欲望比较强，销售价格高出住宅一至二倍的商业类物业有了潜在需求的支撑。人们普遍认为商铺是一种好的投资工具，大部分商铺会越来越升值，而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，投资预期普遍看好。另外，“一铺养三代”、“商铺是金”的传统观念也是人们热衷于投资商铺的理论依据；而部分投资于商铺先行成功人士，也成了人们竞相效仿的榜样。产权式商铺便成为比较符合平民投资条件的一种新型投资类型。
这个道理在如今看来已经不是什么“天籁之音”、“高谈阔论”，早已被众多商家实践透彻。但是在2002年智超时尚广场破土兴建招商时，对于株洲这样一个中小型的内陆城市而言，敢于把商业地产付诸实践，智超人的眼光绝对算是超前的了。据郭经理介绍，当时决定要采取“产权买断”的方式也是经过了一定的市场考察。他们发现，芦淞区经过十几年的发展，已经拥有一批手里握有大量资金又看好芦淞服装市场发展前景的买卖人，这些人多是从路边摊起家，后来退市进厅，租赁商铺，有实力的可能在不同的市场里同时拥有几个铺面，但是在租赁合同结束时，不约而同的都会遇到市场投资方以收回铺面为要挟随意抬高物业费的现象。此时便进退两难了。解除租赁合同不再做生意是不可能的，就算换一家市场可能还会遇到相同的情况，于是只能忍气吞声，承受着越来越高的租金压力。这样一来，商铺的升值空间自然是被市场的投资方占去了。
对于生意人来说，既然是看好芦淞服装市场，也做好了长期在此安营扎寨做生意的准备，手里又不是没有闲置资金，为什么不买下一个属于自己的铺面呢？这样便一劳永逸，再也不用担心受租赁方的气了。同时既能享受生意升值的利润，又能享受铺面升值的利润，何乐而不为呢？
正是基于此考虑，智超的投资方打算改变以往的市场建成出租逐步收回成本的做法，抓住“商铺投资得到双赢”的卖点，采取“产权买断”的方式进行销售。这个新鲜做法在当时的芦淞市场群里好像投入一枚兴奋剂，迅速蔓延开来，得到了一大批商户的认可。
由于卖点超前，价钱公道，硬件设施过硬，智超时尚广场的销售场面热闹得一塌糊涂，短短七天的时间，智超拿出销售的一层至六层商铺全部被买断。这样一来，开发商的资金迅速回笼，效益盎然了自然也是“笑意盎然”。
据郭经理介绍，在不到半年的时间里便把百十万买商铺的钱都赚了回来的经营户，不乏人在。
专业细分定位市场
一个别出心裁的销售理念，再加上一个专业细分的市场定位，智超的“立场鲜明”使它的与众不同更加引人注目。
“如今是一个市场细分的年代，是走专业化路线的年代，芦淞的服装市场太多了，太杂了，如果只是简单的重复而毫无特色的话，那只能是走向穷途末路。”智超的负责人郭经理如是说。据郭经理说，智超虽然占地面积3400多平方米，拥有完善的中央空调系统，2000KW双电源及备用发电机组，自动扶梯、客货升降梯、超大容量货梯贯穿一至九楼，还设立了地下专用停车场，在2003年的时候已经算是一流的硬件环境了，但是他们明白，想在硬件保持永远的最先进是不可能的。一个市场要抓人气，首先便是要有特色。
“我们决定把智超时尚广场定位为专业的女装批发市场，女装、女性头饰、包括内衣袜子胸针之类的一系列与女性相关的项目都可以在智超经营，但是男性用品是被坚决禁止的，这一点我们从初始便立场坚定，以后也会一直如此。为此，我们还邀请了世界冠军龚智超作为我们的形象代言人，强化女装这一特色。”正是因为如此，尽管智超时尚广场在如今的芦淞市场群里规模不算最大，硬件不算最好，商户不算最多，但是营业额却毫不输人，自有一批稳定的客户群。开业两年了，摊位的开门率一直保持百分之百。
形势改形式变
目前，智超正在开发七至九层的商业楼。这次智超已经不再采用买断的方式了，而改用租赁。聪明的智超人发现，商业地产的弊端逐步显露出来，出现了一部分商业地产项目只以开发、销售为目的，而在培育、发展市场经营上不花功夫，造成可持续发展力的缺失，正在慢慢的丧失人心。
因此，智超人又回到租赁的方式上来，但是也不重复老路。智超把七至九层定位在高档服饰展示写字楼，强调投资者要把铺面建成办公洽谈、服装展示、仓储配送于一体的空间，这样可以把所有问题都集中一起，节约费用和时间，尤其适用于一些品牌总代理的大商家。
不断的推陈出新，总有“七十二变”，智超又怎会轻易被湮没呢？
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