|
本报特约记者张刚发自北京
“现在的房地产市场，特别是乱炒房地产，我个人感觉，出现的种种问题都跟预售有关。我个人的意见是，应该完全取消商品房预售。没有完全建好就卖出去，卖了个半成品，出了问题怎么办？”
“我觉得这个问题要慎重一点，因为从房地产市场本身来说，产权都不清楚就卖房子？卖了就会有一大堆问题！”7月31日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林在中国土地学会和中国土地勘测规划院联合举办的“《物权法(草案)》土地问题座谈会”上指出。
“现在的房地产市场上出现的种种问题，特别是乱炒房地产，都跟预售有关。我个人的意见是，应该完全取消商品房预售。没有完全建好就卖出去，卖了个半成品，出了问题怎么办？”
廖永林在随后接受记者专访时特别提到，在欧美等国家，都没有商品房预售的情况，“我好多同学在英国，他们说英国也不搞预售”，但这种情况，却在中国香港及内地普遍存在。
鉴于预售制度实施多年所导致的种种问题，他甚至明确地向记者提出：“说白了，房地产泡沫就跟预售有直接关系。”预售制度使命终结？
北京的王先生至今仍对自己的买房经历耿耿于怀。
2004年初，为了能在“5·1”结婚时有自己的新房，他在崇文区购买了一套住房，并交了首付款。然而4月份，他却没能如约拿到钥匙。售楼人员解释说，原因是他购买的房子属于预售，没办好销售证，就不能办理按揭，自然就不能交房。欲换不能，他和女朋友坐在售楼处心急火燎，却又无可奈何。
在廖永林看来，商品房预售所导致的问题还很多。“比如亚运村那边，一个楼都没建完，就卖房子了，结果土地使用权肯定没有，不动产和建筑物怎么分清？现在炒楼的最大危害，就是拿老百姓的钱、拿银行的钱自己来玩；玩得不行，把楼一扔跑掉了，引起很多社会矛盾。”
与热议的《物权法(草案)》相结合，廖永林向记者提出，“区分所有权人的财产权，包括绿地、车库，哪些是你的，都分不出来，这些都是问题。应该是，分完了以后，哪些是公用的，哪些是私用的，才能销售。所以，(搞预售)财产权都是不对应的。”
廖永林最为担心的问题，就是开发商有可能会携款潜逃。“他们拿老百姓的钱来盖房子，哪天他携款潜逃呢？”他援引欧美国家的做法指出，“建不好房子就不准销售的，这本来就不是成品你卖什么？”
实际上，商品房预售制度遭人诟病并非首次。2003年，广州市人大代表朱永平就在向广州市人大提交的有关建议中提出，商品房预售制度存在五大弊端，建议取消商品房预售制度。但是广州市国土房管局并未采纳该建议。
只不过，廖永林此番表态，是较高级别的中央部委官员对预售制度进行的公开质疑。
有分析认为，自1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立商品房预售制度，11年来，尽管该制度在解决先期资金投入问题、降低房地产业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，但是，其罪状也不容忽视，比如：开发商可将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售；开发商不能如期完工，或未能如期交付有关部门验收，可能会导致购房者未能如期取得产权证；预售商品房后，开发商可能会席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”；业主收楼时才发现商品房面积缩水、装修不合格等。
近段时间，相关部门对预售制度所暴露的种种问题也越来越重视。7月11日，北京市建委开始对预售商品房项目进行为期2个多月的大检查，重点内容即检查预售项目是否存在违规销售经营的行为，包括以诚意金、发放购房卡、排队放号、内部认购等形式收取购房者定金(订金)或预付款的行为。
但这与廖永林的要求仍有距离。建设工期要明确
“花那么多钱买套房子，交房时使用权只剩下65年，缩水的5年怎么办？”谈到自己今年刚买的房子，北京的林先生对这一点很不满意。
不满意的并非林先生自己，或许很多人都有此一问。在当天的“《物权法(草案)》土地问题座谈会”上，亦有不少专家提出了这一问题。
对此，廖永林明确提出：“最好能增加一个建设时间，我们以前土地的出让都是规定了开工时间，但没有竣工时间。政府认为它两年就能建完，实际上有些搞了5年、6年，形成了事实上的囤积土地、闲置土地。”
廖永林向告诉记者，对于竣工时间应该明确的问题，“我们现在已经要求这样做了。”他认为，商品房特别是经济适用房，政府本来是按计划来的，本该两年就要有房子，开发商却觉得行情不好，可能延迟到4年。“本来房地产是个很特殊的东西，既有竞争还要有个满足老百姓住房需求的功能。”
他的设想是，“本来，我们的土地出让一般是70年，你建设了10年，那我以后可能告诉你，‘70年没关系，你的建设时间就5年’，建不好的话，就要收一些浪费或闲置的费用。”
但是，对于记者提出的开发商延迟商品房开发导致使用年限缩水，消费者能否得到赔偿的问题，廖永林也显得比较无奈：“谁会补偿？这个你怪不了他；买房子的时候，他可能会告诉你，我盖完房子减了5年，你要不要？这是没招的事。”
作为土地利用管理司的司长，廖永林还比较看重土地利用的有效性。
“我们现在的资源紧缺程度，(决定了我们)应该提高利用程度。我们最近在韩国考察时，韩国的准住宅区，容积率是2,一般的标准住宅区容积率是4或者3,这是它法律规定的。而我们现在很多地方，房子盖得大大的，容积率低低的，我们能不能达到要求？我认为，首先我们应该解决基本生存问题，其次才是改善生存问题；但是现在，在很多地方资源紧缺的情况下，我们的很多规划还是一味地扩大。”话锋一转，他又表示：“最近一个好的现象就是，不管我们部门、建设部还是国务院，都要求提高土地利用程度，增加有效利用。“
| 
