新世界身价降半仍流标 解放碑亚商圈身陷百慕大

　　信报记者 胡勇 报道

　　商场流标无人问

　　2005年7月28日，曾耗资1.5亿元修建的解放碑“时代新世界”(以下简称新世界)以7302万元第三次拍卖。虽身价降半，仍以无人问津而流标。留给“新世界”的最后三种结果也 在等待重庆市高级人民法院裁定，一是光大银行收回抵债；二是让新世界继续经营，偿还债务；最后就是双方商议折价变卖。

　　至今年4月第一次开拍，“新世界”先后掉价超过4108万元。与它在外界受到的冷遇一样，去年9月进驻新世界的“金鹰女人街佛罗莎商场”的租赁商户也开始对这个卖场失去信心。

　　“我们知道大楼要被拍卖，但所有人都没去关注过此事”。在新世界“金鹰女人街佛罗莎商场”做银饰生意的陈女士说。为什么一次可能关系到经营业态转变的拍卖，在入驻的商户眼中竟如此没有关注度。“开业近一年来，每个铺位都是惨淡经营，都准备熬到今年9月租期到后清仓走人。”商场租赁户赵红对记者道出了其中缘由。

　　地处闹市生意淡

　　去年9月，为扩大卖场，重庆市解放碑步行街附近的“金鹰女人街”的经营方中飞商贸公司与新世界签订合约，正式进驻新世界1至3楼。取名为“金鹰女人街佛罗莎商场”。并开始向外招商。

　　陈女士认为这是一个商机，老“女人街”的炽热人气预示着这个市场的前景。而且都同处解放碑，“我相信女人街已有的知名度，生意肯定会不错”。

　　因为是做女性饰物，陈女士更看重品牌，在付了一年5万租金，3万元品牌加盟费后，她成了商场的第一批商户，开始做女性纯银饰品。“开业不久国庆节让陈女士有了第一次也是最后一次兴奋，第一个月她保了本。之后却每况愈下，一个月不如一个月。”

　　陈女士告诉记者，现在每个月的租金是4000元，而一个月的营业额不足千元。如果像其他摊主请人照看，加上每月最低500元的工资，“那就亏的更大了”。

　　在对商户的采访中，记者发现陈女士的经营尴尬只是整个商场租赁户的一个缩影。就在她摊位对面，一个铺位在半年内已三易其主。每月4000元的租金在转租时已降至每月1000元。而就是这全场最低的租金，也让第三个摊主叫苦不迭。“做不回来，每月总共的营业额只有几百元。”

　　缺乏宣传人气衰

　　不到一年的惨淡经营，已让商场内一些商户提前撤退，由于租金已经交付，有些是人走货在。在一专卖女式挎包的铺位上，射灯照在包上很是光鲜，只是堆积的尘垢明示这里好久没人照看。周围的商户告诉记者，老板已有半个多月没来了。之所以没有把货撤走，是想给其他摊位衬托气氛，不至显得冷清。

　　“整个商场的商户都是亏本在做，很多人都在等待今年9月租期到限，目前都是没有办法的熬着”。商户赵红说。就在一楼的卖场，已有15家商户提前走人。“她们都是交了一年租金的，有的只做了半年，归根到底，都是人气不旺所至。”

　　同为解放碑商圈，为什么人气到了这里就逆转暗淡?一些商户开始相信起“风水之说”，但更多的是指责中飞商贸公司与新世界，“他们在提升商场知名度和品牌度上作为不够。”赵红说，“提起‘女人街’，消费者就会想到步行街那个，对大同路的‘女人街’却显陌生，一个消费和思维惯性，都会促使她们朝那里走，而这边就需要更多的炒作。”

　　由于人气不旺，商户对经营商品品质的改变也挫伤了整个商场的竞争力。“开业之初这里都做的是广东和香港货，中高档定位。后来无以为继，只好到朝天门拿货，整个卖场的品质也降了下来”。与新世界一街之隔的女人广场里一些商户对此认为，“品质一降，无疑失了个性，加之都是大路货，失去消费者就是必然。”

　　服务做得不够

　　重庆中飞商贸有限公司佛罗莎分店经理陈在莉却不这样认为，“商场人气稀落主要是外面长期修路所致，是商场外部的混乱阻断了人气”。

　　对于商户抱怨管理方只管收取租金，却在提供服务上做得不够时，陈经理坚称，“女人街的名气已经够了，老店的经营大家有目共睹，还要怎么宣传？”至于租赁户租期到限撤货走人一说，她表示商场还没有听说，所以也没有相应的措施。

　　面对经营现状，新世界百货总理经助理聂影坦言 ，“去年入驻新世界的‘女人街’在对租赁户的服务确实做得还不够，没有放水养鱼。应给商户一些更多的宣传。”

　　解放碑商业百慕大？

　　其实，在“女人街”进入新世界之前，已有三家百货在此铩羽而归，1999年，时代新世界百货在此开业，仅一年就无法继续。2001年，韩光百货入驻，仅半年时间便在重亏之下清仓撤退。2003年11月，韩国“利劳滗”入驻新世界，仍主营韩国服饰。同样的定位，同样的宿命，短短半年时间，“利劳滗”也关门走人。

　　为什么本土百货与外国百货都在此摔倒，聂影认为，本土百货人气不浓所致，而两家韩国百货却是因为对中国市场了解不够，“他们认为中国还是一个原始的市场，消费者好糊弄。进场的很多服饰都是在韩国过时或比较次的货，却标封高档价位。”结果市场是最好的裁判者，消费者的冷落使其慌忙撤退。据聂影介绍，在利劳滗退出之时，商场下午的人流量不到100人。

　　去年2月，“金鹰女人街”经营方中飞商贸公司与新世界签下租约，租期10年。可自开业以来，“女人街”的固有名气和人气也末使新世界多年来的商业寒气转暖，一些投资商家铩羽而归的悲剧，开始隐显出解放碑商业“百慕大”的说法。

　　中心的外圈

　　有人把群鹰百货(夫子池商业大楼)、新世界百货和女人广场这一块区域称之为解放碑的亚商业圈，相对于新世纪总店、重百和太平洋，这里似乎有点掉角，而百货业在这里也好像有点“水土不服”。

　　不知什么时候起，坊间开始流传这里风水不好。然而，新世界百货公司助理总经理聂影不这样认为，“这里虽处解放碑中心地位，但其实并不吸引人，下车后，人们都有一个行走惯性，不会在这里停留，几乎都走最近的路到碑的中心商场去了。就百货而言，这里只是中心的外圈。”

　　同时他还认为，这一圈的商家都没做走，还有一个原因就是没有相互带动。加之世贸下面长期施工，道路的混乱必然影响了上面的人气。“说风水不好有些牵强”。聂影说。

　　“女人”生意不好做

　　此前，金鹰女人街和女人广场相距400米左右，“女人街”入驻新世界百货后，两个“女人”只有一街之隔。金鹰女人街原来主营化装品、饰品，而新开商场将主营女装，只是“老女人街”经营项目的延伸。此举本是想借助“两个女人”的吸引力，增强市场磁性，可在做了服装不久后，大多商户都开始转向做起女性饰品。“服装更难做”，商户们都这样认为。　　

　　与“金鹰女人街佛罗莎商场”一路之隔的女人广场表示，不会因金鹰女人街的贴身肉搏而调整产品结构，两个“女人”定位的差异都是她们对女性这一特定人群的看好。但在“女人广场”做女装生意的胡娜认为，新世界的女人街在管理上做得还不够细致，经营比较松散。

　　群鹰又要卖百货

　　与新世界百货一街之隔的群鹰百货也屡走麦城，群鹰百货关门后由温州老板盘下整个一楼卖皮衣，不久也便销声匿迹。随后陈川粤接手，在做餐饮的同时也兼做百货，仍没逃脱关门的厄运。

　　“多年来一些雄心勃勃的投资者在这里投下重资，经营保龄球馆、百货、酒楼、皮具商场等，但这无一例外在此“折戟”。聂影告诉记者。

　　记者在采访中得知，目前群鹰正在对内部进行整体装修，据公司管理层人士透露，装修之后的群鹰还是以分租的形式对外招租，仍以百货为主。

　　商圈定位有讲究

　　这里真的是商业“百慕大”？为什么这么多的百货商家在此栽水？重庆市商委市场处熊庆渝在接受记者采访时说，多年来，商委也在关注此事，但没有找出原因。就市场规律而言，一定要有针对城市居民消费能力市场定位和商品结构。“那个地段商气的暗淡，也不排除大家的一个消费习惯和消费心理”。

　　她认为：“商圈的规划不仅仅是在一个地方划出一块来兴建卖场那般简单，相反，打造商圈是有讲究的。一般而言，商圈据其辐射半径递次分为都市商圈、区域商圈、社区商圈、邻里商圈、主题商圈几大类，而且每个商圈都应有不同的主题和特色，不同的消费客层。

　　日本对于商业地产的“把握”，不仅有相应的规划和调控手段，更是上升到了法律的层次。其《大店法》就使商业的布局、辐射半径等等均“有法可依”。这恰恰日本是在经历地产泛滥之痛后方才如梦初醒的。