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本报记者张艳红发自博鳌
也许，面对未来，担忧本身就显得有些多余。
早在去年年初，针对房地产行业的宏观调控才刚刚露出端倪之际，“二八”定律就像乘着风一样，拨动着所有业内人士的神经。可是，直到昨日，在刚刚闭幕的博鳌房地产论坛
上，有学者甚至开始颇具人文关怀地担忧起中小企业的生死存亡来，而当事人却没有表现出该有的“感激涕零”。
7月30日下午，博鳌会议厅，在中小企业代表参与的一轮对话论坛上，话题仍旧避免不了土地、资金这些给业界造成视听疲劳的词汇，唯一的意外仅仅在于，与会者并未如人们预期的那样流露出过多的焦虑。
“日子的确没有以前那么好过，但还不至于过不下去。”会后，参与上述对话的山东黄金置业有限公司总经理李中义，以及武汉东鑫集团副董事长陈勋都向记者表达了同样的想法。
也许正如中国国民经济研究所所长樊纲所说，房地产是一个幸福的行业，开发商都是幸福的商人。相对于制造业等其他行业，房地产企业，特别是中小企业，显得更加有弹性。“从1993年以来，每隔几年都会有一次调控，只是时紧时松，刚开始还会紧张一下，担忧‘狼来了’，后来就麻木了。反正公司照样要经营下去。”
虽然中国的房地产市场起步不久，企业的“年龄”都不长，但是，各家企业都已练就独特的生存能力。“这么多年来，新成立的企业多，死掉的也不少。但这与调控关系不大，因为关键还在于企业自身的运作。”广州一中型房地产开发商一语道出个中要害。
专注产品也好，放慢开发速度也好，加强管理也好，可以想见，当宏观调控暂告一个段落之后，生存下来的开发商必然已获得独特的“求生”之术……
冬眠"过冬"
天地之间总有共通的法则。动物会在冬天里选择冬眠来应对寒冷，房地产开发商也会通过控制开发节奏、减慢发展速度来适应市场。
“这个时候最关键的不是找来多少钱，或者囤积多少土地，而是要非常有效地控制好自身的节奏。”陈勋说。
控制节奏，最通常的做法便是减慢开发速度。虽然所有开发商都知道项目快速上马，快速销售，可以让资金快速回笼，从而提高资金的使用效率。但是，或被动，或主动，放慢速度已经成为一种生存下来的最好方式。
事实上，今年4月以来，放慢速度就已经在各地蔓延开来，号称房地产市场全国最健康的广州，就因为不少项目进展速度受限，从而导致“五一”时节的广州楼市冷冷清清。
“速度慢下来，并不一定是我们的有意识行为。”据陈勋介绍，首先是在国土规划部门办理证件时再也不能“钻空子”，该走的程序都得走，而且审批更加严格；其次，银行发放贷款所需要的证件和资料更加繁琐，而且缺一不可。“同样情况下，以前可以做到的，现在则需要做更多的工作和准备，这些都在无形当中延长了时间。”
有个例子似乎很能说明问题。杭州某家商业银行在上个月仅仅放出3笔贷款。“这在过去简直不可思议，以往最少都会放出十几二十笔款子。”对此，陈勋不无感叹。
除了银行的审慎，贷款门槛的提高也为中小企业带来很大压力。首先是很多地方的土地不能再算作自有资金；其次，对抵押担保方的要求大大提高。“这些问题并非不能解决，但是需要更多时间。”有国企背景的山东黄金置业有限公司同样不能在贷款门前占有优势，据李中义介绍，他们的项目现在仍旧只能一期接着一期缓慢地推进。
“这个时候绝对要通过把握开发节奏来解决问题。利用现有资本和原有的信贷资源，尽量不要使用会造成财务成本增加的方式。如果钱不够，又贷不到款，干脆暂时停下来。”
事实上，目前国内的中小型企业往往都是项目公司的形式，一二十号人操作几个亿的项目的情况比比皆是，跟制造业不同，人力成本和管理成本非常低。只要有几年的积累，大多数都能挺好几年。
捆绑发展优势互补
记者在采访当中发现，被访问的所有开发商中，虽然人人称日子难过，但几乎没有任何一个人表示愿意退出，转向其他产业。所谓“有条件要上，没有条件创造条件也要上”，面对高门槛，合作显然可以满足大家共同的利益诉求。
此前，李中义所在的山东黄金置业有限公司就与两家小企业合作开发一个5亿元的项目，虽然合作伙伴如今已经退出，不过，合作让他们很轻松地解决了前期的资金和土地压力，并使得该项目很快进入正常运转轨道。
随着调控力度的不断加大，越来越多的中小企业开始独木难支，此时，要么合作，要么转型。“转型？”李中义反问：“有哪个行业可以随便进入的？”
事实上，他所在的公司原本是矿产企业，由于含金量低，开矿的效益难以保证，而且还要面临巨大的安全生产压力，所以才转型到房地产业市场。
对于中小开发商而言，合作有着很多先天的优势。由于各个企业的历史发展轨迹不同，往往在资金和土地等重要方面存在互补性。“现在大家的合作意识都增强了。”李中义告诉记者，本地开发商寻求合作的案例已经很多，除了他自己采用这种方式来启动项目以外，他的朋友当中，大多数都或多或少地走上了合作的路子。“只要大家抱在一起，抗风险的能力就得以大大增强。1＋1在这个时候绝对大于2。”
但是，合作的弊病同样不容小觑。在广州，几乎所有曾经与其他企业合作过的企业都曾经或正在面对各种纠纷。在上个世纪90年代曾经与广东省某国有大型房地产企业合作过的上述广州开发商，就因为该国企的倒闭而遭受了近十年来都无法解决的困局。“当初以为抱了一棵大树，后来才发现那是最错误的一次决策。”
正如李中义所说，因合作而导致纠纷的例子不胜枚举，原因首先来源于中小房地产企业粗放型的经营管理模式，家族企业致使中小房地产企业缺乏专业人员来对市场以及合作的风险进行合理判断。此外，由于缺乏合作意识以及不遵守游戏规则，导致的利益分配不均同样拷问着中小开发商的整体素质。
修炼内功以让基业常青
如果说合作仍旧是向外界寻求帮助的话，那么加强管理、实现创新则是中小企业大练内功的积极方式。
出席博鳌论坛的北京玉泉新城房地产开发有限公司董事总经理庄宗汨就在会上呼吁：房地产开发商需要向IT企业学习创新，向制造业学习严密的管理。在他看来，大多数房地产开发企业特别是中小型企业，在管理上都存在粗放型的弊病，随着整个市场游戏规则的完善，家族式散漫的管理方式将无法适应局势的变化。
记者了解到，出席此次博鳌论坛的各地开发商当中，曾经或者正在各高校进修的不在少数。会议间隙，北京师范大学教授钟伟就遇到不少“学生”向其请教问题。
“现在，加强管理已经成为迫切需要。”此话出自广州开发商之口。据了解，该企业于1994年创办，完成开发面积30万平方米，目前有两个项目在建，一个在报建当中，员工不过百人。“2000年前，公司基本上每个人都能和老板扯上关系。”该公司财务总监笑着告诉记者：“不过现在好多了，大部分岗位都开始从外面引进人才，家族管理的模式正在逐步改变。”据介绍，为了建立完善的管理制度，他们已经和包括华南理工大学在内的不少咨询机构联系，打算聘请专家为其规范管理。
虽然，在管理上面临困境的房地产企业不在少数，然而突破此瓶颈的也大有人在。在广州新城市投资集团的小会议室里有一幅地图，它的后面别有洞天，那是该集团当年的项目运作流程图。图上清晰标注了每一个项目的进展情况，其严格和规范不亚于制造企业：一个项目在热卖，一个项目在施工，一个项目在报建，一个项目在寻找。“四个一工程”便是该公司每时每刻必须做到的工作。
也许对于很多房地产开发商而言，规范管理首先需要规范的是自己的工作习惯，那将是一个漫长而又困难重重的过程，不过，有人已经成功，有人正在尝试，这本身就是一种进步。
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