没有合适定价体系 楼房合理价格无人说清

　　

    本报记者 徐寿松

　　什么是引发当前房地产市场诸多问题和话题的导火索？房价过高、涨幅过快！平抑房价理应成为解决楼市问题的起点，并将成为衡量问题成功解决与否的终点。一个和谐的楼市必须构建两个体系：从长期看，建立完善的住房保障体系是政府保证民有其居的公共职责所在；从即期看，构建一个较为科学的商品房定价评估体系，则是解决眼下问题的突破口。

　　房价：无法回避的楼市核心问题

　　眼下，各地关于七部委稳定房价政策的实施细则都已相继出台，其关注的焦点大多集中于房产转让中的税收征收、普通住房的标准问题，而对于普通百姓最为关注的高房价问题则鲜有正面涉及。当前房地产市场一切问题的原点——“价格”被有意无意地回避了。

　　七部委联手出台的新8条意见针对四个问题：房地产投资规模、价格涨速、供应结构和市场秩序。而这四个问题的核心所在就是价格问题，它们或因价格而起，或因价格加剧。

　　房地产行业的固定资产投资为何在国家开始宏观调控已一年多的长时间里，仍然持续高增长？正因价高利暴，社会上各类资金才千军万马涌向房地产业，导致投资规模过大，带动下游相关产业热度不减，给宏观调控带来压力。

　　在房地产市场，供求关系影响房价，但不是决定房价的唯一因素。在相当程度上，预期左右未来房价，而现实的高房价又主导预期。当社会预期普遍看涨时，大量的投资、投机的假性需求就会充斥市场。当拿到房子就意味着赚钱时，市场交易秩序不乱也难。

　　利润最大化是开发商的第一追求。在有房不愁卖，造大房、造中高档房赚钱越多时，开发商当然不会愿意去造低档房、造小户型房，这是开发商合乎经济理性的选择。中低价位普通住房比例连年下降，供应结构的畸形问题自然就浮出水面。这正是为什么在房价不高的时候(譬如2000年以前)、在房价收入比不是特别大的区域(譬如广州或是三线城市)，尽管供应量远没有现在大、没有东部地区大，但供应结构却相对合理、矛盾并不突出的原因所在。

　　既然房价过高、涨幅过快是引起房地产市场诸多问题和话题的导火索，价格理应成为解决楼市问题的起点，并将成为衡量问题成功解决与否的终点。但遗憾的是，眼下房价问题被强势群体“忽略”了：开发商不谈价格、地方政府不谈价格，甚至连权威的主管部门也不谈价格，转而大谈楼市“稳定”，“项庄舞剑，意在沛公”：借“稳定房价”之名，行死保现行高房价体系之实。

　　谁也不能否认，七部委楼市新政的指向就是要让普通百姓能住上房子。而要实现这点，就必须构建住房保障体系和房价评估体系，前者是长远目标，后者是现阶段的任务。比较而言，在楼市处于高位运行的当口，建立房价评估体系来衡量、平抑房价尤为迫切。而现阶段的实情是，离开了价格，根本解决不了房市难题。因为现在的住房保障体系还十分薄弱，在许多二三线城市，除了很少的住房公积金外，其他保障措施几乎还没提上议事日程，而房子是不可一日不住的；就是在一线城市，绝大部分人解决居住问题还只能靠个体的日积月累，住房保障体系还只是个寄托美好愿望的画图。

　　正因如此，要着手解决眼下的楼市问题，就必须回到价格原点；而要直面房价、平抑房价，就必须构建一个较完善的住房定价评估体系。离开房价谈稳定楼市，其实质是避实就虚；缺乏一个科学的定价评估体系，去谈房价的理性，无异于缘木求鱼。

　　房价是高是低 究竟由谁说了算

　　一般而言，竞争性领域的商品价格应是成本加上合理利润。而眼下，商品住房定价实行备案制，不论是高中低档，价格完全由开发商说了算，只要到物价部门报备即可。而房地产市场偏偏又是个带有浓厚的垄断色彩非充分竞争市场，因为在房地产开发的源头——土地一级市场上是垄断的。因为垄断的市场决定了供求偏紧，因为没有约束、定价完全自由，这就导致了在利润极大化的趋使下，开发商纷纷无度地抬高房价。

　　以分期开发、位于上海宝山区大华路的某楼盘为例，2000年一期商品房均价约3000元／平方米；而今，该楼盘的四期即将完成开发，预售均价参照周边的房价已达1万元到1.3万元之间。5年前3000元的售价就已有不菲的利润，而现在，在同一块地皮上建的房子，无论怎样考虑房屋质量提高、建筑成本上升等因素，也不可能每平方米飞涨近万元。由于开发商完全掌握定价权，房价的无度拉高便成了可能。

　　事实上，因为没有一个合适的定价体系，有时候新楼盘究竟卖多少价合适，连开发商自己心里都没谱。2004年12月上旬，上海浦东新区一个楼盘原定开盘价为1万元／平方米，开盘当日，开发商看到200多套房源竟有500多排队等候的买主，当即将价格涨到12000元／平方米。如此“见风涨”式定价法，在其它产业不可想象，但在房地产市场却屡见不鲜。这说明现在的房地产价格与价值已经背离得连开发商自己都无法把握了。

　　但即便是面对疯涨的房价，面对因为高房价而四起的民怨，开发商、有关主管部门、一些地方政府还是众口一词，不言房价过高，纷纷以地价、建材成本上涨为由，为高房价寻找种种借口，譬如高地价催生高房价、成本涨带来房价涨云云。房价究竟是高是低、成本在房价中的占比究竟是多少？这些都该由谁、以什么样的方式来定夺？

　　需要构建什么样的房价评估体系

　　构建商品住房定价体系已成当务之急。

　　楼市的双重特性决定了当下楼市问题的解决得靠双重手段：经济手段和政策手段。在房地产这个大范畴里，住房问题是社会问题，而房地产问题是经济问题。楼市的社会属性要求公平，需要通过制度保障去实现，住房工作的重点应该是构建新的住房保障体系；而楼市的经济属性追求的是效率，要通过市场机制去实现，房地产业工作的重点应该是挤掉浮额，促进市场的健康、持续发展。这就是要求建立相对科学的住房定价体系。

　　产品的多样性决定了住房定价评估体系必须是分层的，针对享受型非普通住房、普通住房，以及安居型经济适用房，区分高、中、低档。每一层次的房价评定都应包含两类子标因子：

　　一是相似性子标因子，包括：相同级次区域内的平均地价、同期社会平均建筑成本、社会平均融资成本、行业平均管理成本、社会平均利润。这些因素决定了房价的基准成本和基准利润。

　　另一类是差异性子标因子：不同级次区域内的级差地租、小区建设、物业管理等小环境建设的不同层次、开发商的品牌优劣等。这些因素决定了不同地段的房价、以及相同地段不同楼盘房价的差别化程度。

　　房屋主管部门会同物价部门，根据成本因子，核算成本，并结合当地居民的购买力，制定一个基于合适的房价收入比之上的基准房价；再根据差异性子标因子，允许开发商在一定幅度范围内浮价。这样既考虑了差异性，又不至于房价无从约束。