产权酒店投资：期房风险难测 后期管理定成败

　　沈静 邢学波

　　开栏语：古语有云：利在险中求。投资若无风险，人人得以逐之。因其存在风险，多数人止步，成为少数人的游戏。而最后赢家，必是那些善于洞察凶险、把握时机、行事胆大心细者。本栏目愿为不动产投资者扫清成功之路上的障碍提供帮助！欢迎读者参与，让更多人分享您的经验与教训。

　　产权酒店投资在国内历久不衰，但失败的案例也不少。如何规避风险、获得成功的投资体验呢？

　　房地产界资深人士管航表示，投资肯定有风险，天上掉馅饼是不可能的。“产权式酒店”这一物业形态实际隐含着两部分内容：一是酒店，这注定了它的商业用途性质；二是可以对外分割预售的产权房，这样它又得具备商品房的特点。而在我国现有的法律框架中，这两者又存在着先天的不可兼容性：只有是商品房才可以带产权地分割预售，而如果是商业用房就不被允许。但一旦这种矛盾被开发商兼容起来，就轻易可以实现利润的最大化——项目手续从最初的商业用途，变成实际的住宅用途，其中应缴的国有土地转让金等种种费用大大降低；而且这种像普通商品房一样可以分割预售、按揭购买的新鲜产权式酒店，经过一番宣传包装后，身价倍增，非常好卖。

　　经纬时代经纪公司董事王磊称，产权酒店发展已久，其经营成败关键在于所处地理位置以及经营模式是否有特色。另外酒店管理公司的管理经验也至关重要。但他同时也指出，由于前些年“产权酒店”概念被一些单纯追求利润的开发商利用，将许多本来不具备产权酒店经营条件的项目蓄意包装成产权酒店大肆兜售。同时，那些对酒店经营模式不甚了解的投资者盲目跟进，对酒店开发商的实力以及酒店管理公司的管理能力没有调查清楚，只看到高回报而匆匆购买，以至于追悔莫及。

　　王磊指出，产权酒店最主要的风险就集中在酒店的后期经营管理上。在购买产权酒店时，一定要注意查询该酒店是否具备专业的酒店管理集团，这是酒店是否盈利的关键所在。再者，国际品牌的酒店管理集团在产权酒店的选择经营上是很谨慎的，它在事前会对开发商做出详尽的调查，决不会因为一个项目丢掉上百年树立的优良品牌，得不偿失。因此，选择优质的酒店管理集团管理的酒店，保险系数更高。不过，几位有过投资失败教训的投资人也告诫大家，不可轻信开发商的“拉大旗做虎皮”，要弄清他们与品牌酒店管理集团的合作实质与内容、年限，不要被蒙蔽。

　　此外，一商业机构负责人的提醒也值得重视，他说：“投资者如果选择产权式商业投资一定要关注该项目的整体情况。产权酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的，能否兑现给投资者回报的承诺，是个很大的未知数。”这位不愿透露姓名的业内人士评价说，“产权酒店数量的激增、类型样式的丰富以及市场的渐趋成熟，在一定程度上带动了消费者更趋理性的投资。但由于本是舶来品的产权酒店在国内的发展尚处婴幼儿阶段，因而日益凸显出几方面的不足，比如价格偏高，比如目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元，就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力；其次，大多数产权酒店规定业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，规定显得缺乏灵活性；再加上产权酒店发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上等等。”

　　国内曾发生严重纠纷的产权酒店举要：

　　项目名称：秦皇岛维多利亚酒店

　　纠纷起因：不能按期交房、工程烂尾。

　　业主损失：钱财、房产两空。

　　风险评估：★★★★★

　　项目名称：北京金色假日酒店

　　纠纷起因：后期经营不善，不能兑现高额租金回报承诺。

　　业主损失：租金收益减少，虽有房产在手但高价买入升值潜力低，甚至保值都不易。

　　风险评估：★★★