北京房产：收缩之后的跳槽震动

　　本报记者 姜洪桥 北京报道

    平静往往是风雨的前奏，在新一轮调控之后，“观望”成了房地产界的主题词。尽管这种观望更多的表现于需求层面，最终它仍将不可动摇地影响这个行业的各个角落。“在我认识的朋友里很多人正在准备跳槽或者转行，还有人在考虑”，北京华润房地产经纪公司策划经理姜林说，“他们大多看到房地产业在收缩”。

　　可以反映房地产行业状况的指标很多，最生动和引人关注的莫过于身处其中的人。作为最繁荣和政策变动性最强的行业，地产业也是人才流动性最高的行业。每一次的行业调整都注定会制造出令人眼花缭乱的人事变动，而人事变动展示的方向正是行业变化的最好注解。这一次，我们会看到什么呢？

　　准备跳槽？

　　“还是别用那个广告语吧，听起来像卖羊肉串”，北京置信房地产经纪有限公司总经理陈森林在接受采访间隙还忙着接电话处理着手头的业务。这个所谓像卖羊肉串的广告语是“抛房买铺”，是一个广告公司特意为陈森林所代理的中关村商铺项目策划的，出发点可想而知是紧追着新八条稳定住宅市场打击住宅市场投机的强力政策，相当富有潮流感。

　　“创意不错，但是不符合大氛围，不够冷静”，陈森林说的这话显得有点假客套。说他假客套是因为在住宅市场普遍处于被控制和观望状况之时，商业项目却日渐红火。置信房地产经纪有限公司所代理的中关村商铺项目的销售业绩每个月都在1个亿以上，但是陈森林本人却要求广告公司要保持理性和冷静。

　　也许“抛房买铺”多少有点给人留下趁火打劫和违背政府调控精神的感觉。不过，很多年来，房地产界一直是依靠这种炒作概念和政策为主要的营销手段，并且很多不知名的人和项目可能因为一个轰动性的口号和创意而一夜暴富。陈森林对自己的观点的解释是，“像我这个年龄的地产人士都是交过学费的，都比以前更理性和成熟。当然，刚加入这个行业的年轻人也许会后悔没有赶上好时候”。

　　确如陈所说，对新加入行业的人来说，眼下的地产业虽不是末班车，但轻轻松松挣大钱的时代已经过去了。

　　“中档项目的销售提成基本都下降了，大约从3‰下滑到2‰”，姜林说，“这对基层销售人员收入会有相当大影响”。同时，姜林还告诉记者准备转行和跳槽的大有人在，比例有15%，这个现象实际上从2003年就开始了。在他的朋友中至少有两个人已经转向了其他零售行业，还有更多的人是把目光投向房地产的附属行业和二线城市。据说，其中一位跳槽到经纪公司担任副总职务，在二线城市代理了很多项目，业务收入相当好。另一位业内人士则认为目前情况更糟糕，流动的比例远超过15%，经纪公司收入普遍下降，有相当多的人找不到合适的工作。

　　姜林把这样的状况归结于房地产的收缩和周期性，而且他认为这迟早将造成房地产人员的分流，因为已经有日本和香港的经验在先。日本房地产高峰之后，开发商和人员都经历了转型。大部分人不得不跳槽转行，优秀的销售员都流转至二手房和租赁市场，利用积累起来的客户资源做起房地产经纪业务。

　　流转路线图

　　当然，中国房地产和日本的状况还相距甚远。尽管从1998年正式开放商品房以来，房地产界的跳槽事件就层出不穷，比较引人关注的流动形式主要是单个有影响力人物离职和集体跳槽事件。这样的事件在近一段时间内仍然继续延续。较近的有谢强二进富力集团，金地集团副总陈长春的辞职和中原公司商业策划部的集体跳槽，都在业内引起了轰动。但仔细观察这些事件却与以往有所不同。

　　1999年，正在努力经营SOHO现代城的潘石屹突然在一夜醒来之后发现所有的销售人员都没有来上班。原来其现代城的23名销售精英都被中国第一商城的邓智仁偷偷挖走。这一事件当时震惊北京楼市。事后事实证明，中国第一商城的销售情况并不好，邓智仁也在后来逐步退居后台，而潘石屹的项目却一个接一个的火爆下去。我们无从了解当时从SOHO现代城跳槽的那批人是否后悔过，只是可以肯定那个时候几乎每个楼盘卖得都很火，选择项目的主要因素也就相对简单，那就是收入。提成和佣金丰厚的项目必然受到青睐。

　　在土地、资金极易获得，项目满天飞的年代，还提不上什么公司品牌问题。事实上，那个时候能够找到项目自己单干是大部分人的理想。虽然也有类似郭钧、林少洲等万科培养出来的少数几个经理人在有限的大公司内不断跳槽，但围绕他们的离职事件，人们主要谈论的仅限于资本与经理人之间的关系问题。

　　2002年开始，跳槽事件明显发生了变化。最早离开万科的林少洲和郭钧在周游几个知名公司之后均宣布自己成立独立或者相对独立的公司单干。但是这时候的单干显然已经和之前普遍认可的拿地找钱小而全的方式完全不同了。林少洲和郭钧成立的公司一个是运作烂尾楼，一个是专门做产品定位。林少洲的厚土机构独辟蹊径尽做一些文化味较浓的项目。这些在大公司成长多年的职业经理人选择的是独特的专业化细分道路。这一点也被清华紫光董事长吕大龙公开承认。吕大龙在碾转几个项目和公司之后宣称自己从今以后只作资本和市场的中间人。

　　至此，基于市场细分和专业性抓住新机会的趋势成为房地产行业流动的主要动向。包括中原商业策划部人员的集体跳槽事件，事实上也是各顾问公司之间争夺商业地产这个新兴细分领域竞争的结果，与SOHO现代城跳槽事件简单的挖人性质大相径庭。

　　陈森林认为，房地产市场的发展过程就是逐步理性化和专业化的过程，身处其中的人亦是如此。从2003年开始的调控使得房地产行业在土地和资金两个方面都受到控制，竞争日益激烈。与之相适应，尽管房地产行业依然被视为高利润行业，其薪酬水平始终在全行业中居于榜首，但其增长幅度有所下滑。2004年，全国房地产行业整体薪酬水平平均上浮幅度为11%，较2002-2003年度的23%增幅有了明显的下降。

　　事实上，即便是在细分领域，如今的竞争亦是相当激烈。相当部分人开始将目光转向尚未充分挖掘的二线城市。以成都为例，根据有关调查，成都房地产业经理的年度总薪酬已经到了13.8万元，普通的销售代表的总薪酬也达到近5万元，而有经验的设计师年薪可以达到10-25万甚至更高。这个水平几乎和北京的市场水平相差无几。国八条之后的地产热点无疑会进一步向二线城市转化。

　　从拿地单干到细分专业，再到二线城市，房地产人士的取向变化见证了房地产的兴衰，也预示着它可能在不久的将来踏入普通行业的行列。