长三角楼市调控后的投资困局 调控成果难以巩固

　　傅白水/文

　　近期，随着国务院调控房地产过热的两个“国八条”和七部委出台的楼市新政等政策相继出台，以及长三角各个地方政府针对房地产的所谓组合拳似的调控措施出笼，长三角楼市好似“山雨欲来风满楼”。

　　但就笔者观察，如果缺少必要的金融手段，如再次加息或升值，则调控的成果很难巩固。

　　目前长三角楼市出现的买卖双方的对峙状态，其实2004年4月到10月份也出现过。2004年3月，随着国家针对经济过热而出台的宏观调控政策的出台，上海、杭州、宁波、南京等地楼市出现过一段对峙徘徊期，呈现的情形与目前的极为相似。然而，10月份后，上海房价的飙升之快，让人目不暇接，甚至超过前几年的速度。这是导致今年 3月17日，央行房贷加息政策推出以及最近的新、老国八条出台的最直接因素。

　　为什么会出现这样的情况呢？一语道破，目前的调控措施，基本上是“治标不治本”，这是房价在调控中逆势飞扬的主因。

　　为此，首先要搞清楚长三角这轮楼市飙升的根本原因和症结。无论是真实的住房需求，还是为了获取暴利而买房炒房，使得长三角对楼市需求过旺是这轮房价飞涨的症结和根本原因(也即开发商认为的强烈的需求是楼市飙升的根本因素)。通过炒房进行投资和投机从而获取暴利掩盖了或者说人为拔高了居民对楼市的真实需求。

　　疯狂的炒房背后是资本的获利性所决定的。随着我国20多年经济的飞速发展，长三角尤其是温州等地居民的收入大大增加。居民的存款越来越多，这就需要及时开发投资市场，可恰恰在这时候，作为资本投资主战场的股市一落千丈，股市让多少中国小股民的钱打了水漂也无从统计了。股市让老百姓心寒至极，不要说去投资股市，现在大家是避之而不及。那么钱可不可以存银行呢？遗憾的是，近几年老百姓的钱存入银行无疑是自我缩水，因为近几年银行的利率还没有CPI上涨的高，存款无异于为开发商等做赔本的奉献。

　　这时沉睡多年、觉醒的楼市为手中有钱却无处投资的人提供了无限的舞台，终于诱发了楼市的飙升。这实际上是一个非常严重的资本投资市场失衡的问题，也即除了楼市投资可以获取一定利润外，目前在中国很难找到第二个投资平台了。毕竟投资企业等不是大多数老百姓所力所能及的，老百姓不炒房又能炒什么？

　　搞清了这个问题，就不难明白目前的调控政策与措施是治标不治本了。虽然去年10月和今年3月央行都相应加了一点息，但仍无法保证老百姓将钱存入银行不缩水的窘境，老百姓的存款得到基本保值的要求仍不能满足。炒房的将会继续炒，原来不炒房的仍会大胆的跟进，导致楼市飙升。针对这种情况，只有再次加息并且加到存款能有一定升值的空间才有助于遏制存款变成炒房游资之险。同时，加息也会增加炒房成本和风险，抑制消费欲望。所以，进一步加息且能使居民存款有一定升值空间，才是治本的一剂良药。

　　但如果加息，楼市马上又会面临另一个难题，即目前的炒楼资金有大量外资存在。如果进一步加息，虽然抑制了国内资金，让国内资金“缴枪不杀”进入银行。但对外资却是反作用，不但不会抑制外资，还会刺激外资进入，存款利息上调了，更会刺激外资进入国内市场或银行。因为外资炒楼的最终目标是等待人民币升值。所以说人民币在适当时机升值相对于加息更是一剂好药，虽然这药被人们争论不息，而且有副作用。

　　如果在行政手段调控的基础上，再佐以加息或人民币升值等市场化手段，长三角飙升的楼市肯定会回调到一个合理而健康的水平，大量投入楼市进行炒作的资金将很快退出。

　　民间投资困局

　　但如果长三角楼市真的得以控制，炒房资金退出楼市，很快长三角甚至是全国又会出现另一个尴尬的困局，长三角活跃的民间资金该往哪儿去，就是往哪里投资的问题。

　　虽然国家近期出台了包括股权分置等一系列利好措施，但股市还是让人看不到一点希望，对于股市民间资本的投资欲望肯定是不强烈的。

　　尽管以温州民资为代表的民间资本通过联合，大量进入西部，在陕西、新疆以及山西等省买断一定期限的煤矿、油井等开发权。投资资源，就是目前被一些媒体所说的炒煤、炒油。但由于国家能源新政策的不断出台，使得投资这些领域的民间资本存在很大的不确定性，如最近国家因煤矿安全事故频发而出台的关闭9万吨以下的小煤矿，对投资于煤矿的民资几乎是毁灭性的打击。因为温州等民间资本投资的绝大多数是9万吨以下的小煤矿。这导致民资再不敢大胆的进入这些领域，使得投资又少了一条通道。

　　近几年，由于国家对地下钱庄的严厉打击，使得民间资本原来通过地下钱庄进入制造业等领域获得高利息的投资私贷方式也限于低潮。

　　所以说，长三角楼市回调后，投资资金的大量退出无疑会导致投资无门的困局出现。使得我国投资渠道缺乏和投资体制僵化的老毛病再次凸现在公众面前。

　　据初步的调查，浙江有八九亿社会资本，而长三角地区江浙沪三地，就有大约两万五到两万六千亿雄厚的民间资本力量，如何启动这笔资金，发挥最大价值，是应该必须考虑的问题。所以说无论对炒房的民资评价如何，当前必须解决的是，作为资本，长三角楼市调控后，民资退出后必须重新找到合理的释放渠道和空间。

　　大量从长三角楼市撤出的民间资金出现投资困局，并不能表明目前我国的经济领域不需要资本，事实恰恰相反，目前我国的中小企业因发展的需要对融资都是望眼欲穿、嗷嗷待哺。

　　一边是一些发达地区活跃的民间资本因退出楼市而找不到合适的投资渠道，无法取得合理的资本回报率，凸现出目前我国的投资困境。但另一边却是企业尤其是中小企业活动难以获得足够的发展资金。在民营经济发达的浙江，约占整个企业数的90%的小企业，受调查显示，约80%难以在银行取得贷款。既然国有银行不贷款给民企，那么民企除了地下金融和民间借贷，该如何融资贷款呢？民营银行自然而然地闪入人们的视线。对于不违反国家政策的借贷，民营银行为了利润必然会积极为之贷，而不像国有银行那样一刀切死。这样就为民营企业提供了第二条借贷通道，不至于将民营企业逼到死角，尤其是中小民企。这样民营银行既可以吸收大量民间资金，解决了民间资金的投资问题，又可以大量贷款给民企，使民企获得足够的发展壮大资本。

　　无疑，要解决长三角楼市退潮后的投资困局，必须对金融体制进行应有的改革，建立民营银行是一个合适的选择。

　　不但要及时建立民营银行，同时，重构股市也是解决我国投资困局的一大举措。如果我国的投资融资平台得以建立，无疑会使得我国的民间资本以常态进行投资。使得我国投资体制和投资渠道多元化，化解了所有民间资本都集中扎堆楼市的风险，这对保持我国房地产市场的健康发展也是至关重要的，也是长治之策。

　　(作者系区域研究经济学者，工作于浙江省地税局）