中国投资杂志：地产新政前前后后的解读

　　魏刚

　　为了抑制发烧的“房价”，继“控制土地”、“紧缩信贷”、“提高房贷首付比率”等市场调控手段之后，国务院出台了抑制房地产过快增长的“八点意见”，打出地产调控“组合拳”。有人把抑制房价的举措形容为地产监管风暴，会洗涤房地产市场的投机因素；也有人认为调控给房地产业短期发展带来冲击，但从长远来看，挤压地产泡沫对于房地产业的 健康、可持续发展是必不可少的。就此，记者采访了相关专家就“国八点”出台的前前后后和对未来我国房地产发展的影响，从政策的角度加以梳理。

　　收紧土地闸门

　　在房地产的各种资源中，土地作为载体无疑是最主要的资源。据记者了解，自2002年7月关于土地招、拍、挂的33号令出台到2002年10月，短短3个月里，北京市规划出让的土地近9000万平方米，规划建设面积近1.3亿平方米。而这之前10年时间(1992年～2002年)，北京市土地出让面积和规划建设面积才分别只有9811万平方米和1.4亿平方米。与记者相熟的一位地产开发商就曾直言不讳地透露，该集团储备的土地就有500万平方米之多，然而，比起那些大的地产商还只是小巫见大巫。其中合生创展拥有土地储备超过600万平方米，顺驰拥有土地储备近1000万平方米，新世界中国土地储备更是高达1700万平方米。可见，土地作为房地产的基本资源，其大量囤积和低成本的协议出让，直接导致了房地产行业的高速发展。

　　房地产用地大量增加导致农业用地急剧减少，近8年来全国耕地减少了1亿亩左右，其中600多个县、市的人均耕地面积低于0.8亩的国际警戒线。社科院研究员杨帆指出，土地问题对国家的农业安全、可持续发展和社会稳定造成了潜在危害。于是，在源头上加以控制，收紧土地供应成为中央政府的调控首选。

　　2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”，要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。“71号令”不仅终结了土地协议出让的时代，同时也终结了相当一批曾经“靠关系”吃饭的地产商的地产生涯，被业内称为“8.31大限”。

　　这一政策的出台，给原本房地产开发中“以小搏大”、“空手套白狼”模式划上了句号，加剧了房地产业洗牌过程。一些实力较弱的房地产商因此退出房地产行业或放弃计划中的一些项目。国家发改委投资所副研究员罗松山告诉记者，当时北京大约有1200多个符合“协议出让土地”的楼盘正在市场上到处“飞”，持有这1200多个楼盘的所谓的京城开发商都着急地寻找“下家”，以便在8月31日前将手中的“协议出让”地块如期开发。与此同时，国土资源部副部长李元表示，将继续实行从严从紧的建设用地供应政策。建设部部长汪光焘指出，今后我国将限制非住宅及高档住房建设，加大中低价位普通商品住房、经济适用房的建设力度。中央关于控制土地供应政策的陆续出台，使农业用地转建设用地受到严格控制，土地开发面积增幅回落。

　　抬高融资门槛

　　在经营性土地实行招拍挂、公开出让这一“试金石”面前，房地产开发企业呈现鲜明的两极分化格局：一方面是中小型开发企业内外交困；另一方面是大型企业一掷千金，加速圈地。

　　据中国社会科学院城市发展与环境研究中心发表的2005年度《中国房地产发展报告》显示：从2003年底到2004年上半年，“地产新贵”顺驰在全国范围内以超乎常规的速度大规模高价“圈地”扩张。2003年9月顺驰以5.97亿元拿下石家庄9号地，10月在苏州工业园以5.9亿元拿下金鸡湖地块，12月又以9.05亿的天价拿下北京大兴黄村地块。2004年4月15～21日，中海地产更是连中三元，在短短7天内斥资9.3亿，一举拿下苏州香蜜湖、佛山千灯湖、广州黄崎三大地块。

　　在记者看来，土地供应紧缩政策并未从根本上抑制房地产的发展势头，而大量的圈地运动也造成大批地产商资金链的日益脆弱。由于开发商资金来源单一，导致许多开发商对银行资金的依赖。他们往往用少量资金做杠杆，融入银行资金为前期费用，从而撬动整个房产项目，这是长期以来房地产业所默认的“游戏规则”。如果因大量圈地引起资金供应紧张，那么以信贷为支撑的房地产商必然会将资金链的断裂转嫁到银行身上，由此带来的金融风险越来越大。在此背景下，中央政府开始从房地产的资金源头入手，双管齐下收紧信贷闸门。

　　中央一方面通过贷款政策的调整和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制房地产过热的资金来源，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。

　　国家发改委投资所副研究员刘琳告诉记者：新规的出台，导致已有的“游戏规则”难以保证游戏的正常进行。一些实力较弱的开发商将会被淘汰出局，而一些负债率过高的房地产企业一旦资金“断档”，也将被无情淘汰；而对于那些有实力的、有充足土地储备的、资金运营科学、成本控制得法的大型地产集团则基本上不会构成什么影响。新规的出台，抬高了房地产市场准入的门槛，房地产市场进一步两极分化，从而加速房地产业洗牌的进程。另外资本金压力也必然会促使开发商加强内部管理，对开发过程当中每一个环节进行有效监控，通过有效的管理手段，控制开发成本，使开发资金能够正常流转。

　　一系列土地和金融政策之外，2004年出台的房地产业相关政策还包括： 5月13日正式出台的《经济适用住房管理办法》(将经济适用住房面积严格控制在中小套型，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益)；为减少由拆迁导致的房地产被动需求，国务院办公厅发出关于控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理的通知，7月底，国家发改委和建设部下发的关于物业服务收费实行明码标价的通知等。

　　这些政策通过控制土地和信贷这两个闸门，从供给的角度限制房地产投资过热，实施以来对控制房地产供给取得了显著成效。从社科院的2005年度《中国房地产发展报告》可以看出，宏观调控在上海和杭州都起到了抑制供给的目的。2004年上海土地购置面积同比减少29.3%；商品房竣工面积、新开工面积分别增长2%和2.1%，增幅同比分别回落18个和11个百分点；商品房空置面积同比下降31.2%，住宅空置面积同比下降51%。2005年1～2月土地购置面积同比减少11%；商品房空置面积同比下降19.9%，住宅空置面积同比下降23.6%；新开工项目计划总投资比去年同期下降61.8%。商品房销售价格涨幅指数从2004年5月后逐月回落均保持1%以下。同样宏观调控效果在杭州也表现明显，2004年杭州土地购置面积同比减少46.6%，商品房空置面积同比下降6%。

　　抑制需求降房价

　　在房地产供给大幅下降、宏观调控效果显现的同时，房地产需求仍然过旺。社科院金融研究所易宪容指出，由于土地供给的客观性减少和房地产商的大量囤积，使土地价格持续走高；而持续降息导致的低利率也促使住房需求提前释放；供给与需求的失衡导致房价依然居高不下。据2005年1季度上海市统计局发布的信息表明，上海市住宅商品房均价2002年为4010元/平方米，到了2003年，住宅商品房的均价涨到了5118元/平方米，涨幅21%；2004年均价则上涨到6385元/平方米，涨幅为19.8%。北京市建委提供的数据显示，2004年下半年，北京市房价同比上涨9.8%。央行行长周小川指出，房地产价格上升偏快，如不加以调控是有风险的。

　　2004年，长三角、珠三角、京津地区的楼市由于受到一系列宏观调控政策的影响和控制，市场供应受到了明显的抑制，但宏观调控对楼市需求的抑制作用却很有限，市场最终显现了供不应求的景象，从而促使价格上涨。从购房需求的预期看，2004年的宏观调控并未打击上海购房者的信心；看涨今后上海楼市的购房者比例，年初为76%，年中为61%，到年终达到85%。随着上海世博建设拆迁的刚性需求，“新上海人”安家置业的有效需求及“两外”人群购房投资的虚拟需求等的不断增加，2005年上海住宅市场继续保持旺盛需求。社科院研究员尹中立认为，上海市的房地产市场已经形成了一个二元结构，一边是普通市民，一边是高收入群体。高收入群体只具有投资性购房的需求，而这种需求是否是社会大众的真实需求，值得商榷。

　　由于奥运工程建设和旧城改造拆迁，以及港澳和海外资金的大量进入，北京房价也迅速攀升。在2005年北京春季房展会上，参展的项目中，二环以内的平均房价很少低于8000元/平方米；北三环、东三环、西三环，约在6000～7000元/平方米；北四环不低于6500元/平方米。东部CBD圈内的楼盘一般高出平均房价10%左右；中关村的项目要高出四环项目20%左右；南三环的普通住宅均价也在5000元/平方米左右。这样的房价，别说工薪阶层，就是中等收入者，踮起脚尖也难够着。2004年广州的房价也上涨了18.8%，预售商品房均价维持在5600元／平方米左右。著名经济学家吴敬琏对媒体表示，房价的上涨很大程度上是由于控制了供给，而需求依然存在。与此同时，摩根斯坦利亚太区首席经济学家，被经济学界戏称为“三年早知道”的预言家谢国忠再次发出房地产过热的警告，认为泡沫随时可能破灭。

　　2004年下半年，谢国忠、易宪容等专家学者关于房地产过热的警告和担忧，掀起了关于房地产泡沫的争论。国家统计局的数字表明，1～9月份，全国固定资产投资增长是27.7%，仅仅比上半年下降了0.9个百分点，生产资料价格同比上涨达到10%还多。国家统计局新闻发言人郑京平指出，国家应密切关注房地产价格走势，防止由于人为炒作而出现泡沫现象。社科院研究员杨帆认为：房地产投资过热的深层次后果就是造成房地产投资结构不合理，一旦资金链断裂，对整个金融体系的影响和冲击不容小视。社科院金融研究所易宪容更发出“房地产在要挟中国经济”的惊呼。

　　然而另一种观点则否认存在房地产泡沫。著名经济学家厉以宁指出，国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫是别有用心的，目的是在国外资本进入中国之前先打压中国市场。对于房价走势，万通地产主席冯仑、万科集团董事长王石、华远集团总裁任志强以及中国房地产业协会、全国工商联住宅产业商会等一些行业协会的负责人纷纷表态：从供需来看，房屋仍是稀缺资源，房价还会持续平稳上涨。建设部政策研究中心也认为：由于居者有其屋是一种起码的刚性需求，因而住宅需求在可预见的未来是十分旺盛的。

　　这种争论理所当然引起了业界的关注。坚持“自主超然、格物致知”的REICO工作室以独立于政府意图及商界立场的分析对房地产市场的不同看法提出了独特的结论。

　　基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，由全国工商联住宅产业商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同支持建立的REICO工作室发表了《2003～2004年度中国房地产市场报告》，作为来自业界的声音引起了中央领导的关注，要求建设部、国家统计局核实相关数据。2004年12月3日，央视转播了REICO报告主要撰稿人在第六届中国住宅交易博览会上的演讲，从投资的角度、房价的角度、市场需求的角度、宏观调控的角度对社会上有关房地产的争论做了回答。认为只要在宏观景气方面加以调节，同时严格约束城市政府的债务规模，房地产市场运行应不会出现什么大问题。

　　与此同时，社科院金融所从供给与需求、空置率、收入价格比的角度分析了当时房地产市场的发展，得出了房价过高、房地产可能存在泡沫的结论。这份报告通过相关部委辗转递交到中央决策者手中。

　　以上两份报告分别从业界和学术界的角度阐述了房地产发展现状。两种不同的声音引起了中央政府的高度重视，开始重新审视房地产的发展。2004年下半年，国家发改委、建设部、国家统计局相继召开了多次座谈会讨论房地产的发展形势。在全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘指出，部分城市商品住宅的价格上涨超过了20%，大大超过了城市平均增长水平。日益飚升的房价让公众愈来愈感觉到作为耐用品的房产与自己的消费目标渐行渐远。2005年3月，在人大、政协两会上，代表们对房地产过快增长表示了密切关注，并且传达了公众对此的负面情绪。公众对于房地产泡沫紧张的负面情绪让许多人不敢放松警惕。

　　3月5日，在十届全国人大三次会议上，温家宝总理在政府工作报告中强调：“要继续把好土地审批和信贷投放两个闸门。坚持实行最严格的土地管理制度，抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨” 。

　　2005年3月17日，人大政协两会一结束，央行就调高了商业银行自营性个人住房贷款利率。凸现政府调控过热房地产业的决心，也是近来房地产信贷紧缩政策的延续。安邦咨询公司分析师苏晶认为：此番政策的出台将使谨慎的房地产投资者对未来房地产市场看空,有望遏制房价飞涨的格局；若最终能帮助高速发展的房地产市场实现软着陆，长线对行业的发展实属利好。国家发改委投资所副研究员刘琳也认为：房贷新政可有效抑制房地产的投资需求，使供求关系趋于平衡，其效果将在下半年显现。未来中央政府还将开出一系列组合药方从全局调控房地产业。

　　监管风暴出台

　　2005年3月初，易宪容就曾经提出，提高房贷并非政府抑制高房价的最后手段，面对不断上涨的房地产价格，政府还有可能在利率、土地、税收政策等方面“联手出击”。正象专家所说，紧跟基本利率调整，国家统计局3月16日发布2005年1至2月份的统计数据，3月17日央行对个人房贷加息，3月26日国务院办公厅一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》下发到了各省、市、自治区人民政府和国务院各部委、各直属机构。这份《通知》针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求。3月29日，建设部邀请部分房地产开发商召开“房地产市场和房价座谈会”。建设部部长汪光焘在此次会上明确提出了关于市场形势、房价、中低收入人群住房保障、拆迁补偿到空置率等涉及房地产不同方面的9大问题。4月3日，新华社以评论员文章的形式向全国发布了该《通知》的主要精神，即“国八点”。 具体政策路径已勾勒清楚在《通知》的八条要求中。第一条要求高度重视稳定房价，第二条要求切实负起稳定住房价格的责任，其后六条均为调控房价的具体政策路径。很明显中央要把控制房地产价格过快上涨，当成影响社会稳定、关系全局的大事来抓，坚决把房地产价格过快增长的势头打下去，并且列入政绩考核。4月4日，全国工商联住宅产业商会召开临时会议，核心内容就是讨论眼下的房地产市场状况和“国八点”。4月13日，全国工商联住宅产业商会策划的《对房地产形势的判断与对策》报告出台，报告对当前的地产市场提出了一些建议。这份报告最终将由全国工商联主席黄孟复上报国务院。

　　在2004年的房地产泡沫的争论中，“无泡沫论者”认为住房价格上涨只是局部性和结构性问题。而《通知》警告：如不及时加以控制或处理不当，局部性和结构性问题有可能演变为全局性问题。《通知》同时措辞严厉地表明了向地方政府负责人问责的态度。这种针对一个行业，国务院直接干预调控并下达如此广泛的文件传达精神指示的举动也是有史以来罕见的。这意味着，国内抑制房地产的措施，在市场手段基础上又加上了行政手段。

　　今年初，曾有分析人士预期，宏观调控可能在今年下半年更加收紧。种种迹象显示，由于房地产的持续过热，这种政策性紧缩已经提前。 “国八点”后，中央政府针对盲目建设经济开发区、大型企业囤积土地等问题开始部署相关解决措施。央行行长周小川认为，如果房价继续走高，下一步还要通过调整基本利率来调控房价。地方政府也纷纷从行政角度对房地产业加以调控：北京继续加强土地控制，去年该市94%的开发区被核减。被视为房地产泡沫典型的上海再度成为“标本”。“两会”政府工作报告发布后，上海已推出一系列调控措施：征收二手房交易营业税、增值税等。“国八点”出台后，上海部分“转按揭”也应声而停。上海政府先后发布了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续快速健康发展的若干意见》、《关于本市个人出售普通住房营业税征收的通知》和《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》等一系列“组合拳”，调控过热的上海楼市；杭州近期也下发了停止别墅类供地的通知；目前又有最新消息称：广州市国土房管局将于5月1日起，对被闲置的土地每月征收闲置费，只要被认定闲置土地满一年者，广州市政府将对用地机构征费。凡已签订“国有土地使用权出让合同”的土地，当局将按工业、建设及经营性房地产等不同用地的合同出让金额，按月征收0.4%至1.2%的闲置费。这种波及全国大中城市全范围的对房地产及土地市场进行调控的举措，明显表明“国八点”的效力正在发挥作用。

　　应该说，我国房地产市场还处于起步阶段，还有巨大的消费需求有待释放，房地产业还有广阔的发展空间。任何一个产业在初期都会遇到这样、那样的问题，这也不足为奇，关键是及时发现，加以解决，保证产业的平稳发展。目前以“国八点”为代表的宏观调控政策正是中央政府高瞻远瞩为房地产业健康发展制定的全局战略。这一系列标本兼治的药方已经开始显效，高盛最新公布的一份房地产投资报告认为，目前中国房地产行业的整体空置率处于多年来的最低水平，银行在抵押贷款方面所承担的风险也正在减小。

　　未来，随着土地获取的难度和成本加大，房地产开发企业将开始转变以往重视开发规模，不重视产品品质的行为。产品向着精细化、个性化方向发展；项目运转周期由短期化向中期化操作转变。政府对房地产开发企业的信贷政策将更加向大型企业倾斜。个人房贷市场增长率随着加息对投资预期的影响将继续下降。可见宏观调控将优化市场环境，减小市场风险，是房地产业螺旋上升中必不可少的阶段。房地产就象一个亚健康状态的青年，在依靠市场无形之手调理时，更需要地产新政的妙手回春。

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