看不见的手指向何方

　　中国的房地产市场发展突破了经济学法则了吗？

　　市场经济的供求法则对于中国房地产还有效吗？

　　○ 布尔古德

　　亚当斯密用“看不见的手”这一比喻来描述自利行为如何给社会带来利益。“他盘算的是他自己的利益，在这种场合象在其他许多场合一样，他受到一支看不见的手的指导，去尽力达到一个并非它本意想要达到的目的……他追求自己的利益，往往使他能比在真正出于本意的情况下更有效地促进社会效益”。

　　中国的房地产市场，近几年在这支“看不见的手”的指挥下，获得了超速的发展。但去年以来，直线上升的房价让我们越来越看不清楚那支手把房地产市场指向何方。

　　以经济学立场看待房价

　　房地产商、购房者都希望自己的利益最大化。而争论的焦点就是价格。

　　在经济学家的眼中，价格是由供给和需求决定的；价格的变动是由供给和需求的变化决定的。加油站为什么提高油价？房东为什么提高房租？普通人往往气愤地说：这些人为了自己的利益选择了涨价。而经济学家会说：确实如此，但是一定有某种因素让这些人或者公司相信：此时把价格提高是一件对自己有利的事。而同样的因素，在某个不同的时间，可能会使房东或石油公司相信：降价是对自己有利的。

　　在上个世纪80年代初，美国西海岸洛杉矶的平均住房价格上升了41%，而威斯康星州Milwaukee的住房价格只上涨了4%。这是为什么？在同一时期，计算机的价格急剧下降而面包价格则在上涨，不过其上涨速度比洛杉矶的房价要慢得多。

　　诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨说：价格是交换商品或服务所必须支付的代价。在市场经济的法则中，需求与供给是最基本的经济规则。当供给和需求的力量可以自由发挥作用时，价格乃是稀缺程度的度量。面对稀缺性进行选择是经济学的基本问题。

　　经济学的基本规律都是共同的，这就像物理学的规律是共同的一样。在任何一个地方都存在着稀缺性，必须做出选择。资源是有限的，把资源用于某一目的就意味着不能把这些资源用于其他目的。

　　普通人看到的主要是价格而不是供求关系。而经济学家知道：价格变动的背后，其实是需求与供给双方力量的相互角力。

　　从需求曲线可以看出，价格越高，购买的人越少。中国的房地产市场也一样。一个精明的房地产开发商知道怎样在供应和需求之间选择自己利益最大化的平衡点。

　　供应

　　对于建设用地，开发商和政府通常会发出不同的声音。无论争论结果如何，城市外扩总要挤占耕地，而中国现在对于耕地面积的减少非常敏感。

　　就算城市可以大面积外扩，但是由于政府在城市配套建设方面的速度较慢，大部分人还是倾向于购买比较接近城市中心地段的房屋，而这样的地段显然是非常有限而且极易被填满的。

　　土地的供应量有限，而从房地产商的角度看，房地产的投资回报已经不再像前几年那样容易造富了。与其他行业比起来，房地产的进入门槛高，风险高，投资缺少保证，而且投资回收周期长。房地产已经越来越不好玩。

　　需求

　　在讨论房地产发展的时候，最不能忽略的就是中国的13亿人口。而就现在的情况看，伴随着中国的城市化进程，城市里对于房屋需求实在太旺盛了。

　　目前中国城市居民数仅占总人口的40%，每年，数以万计的大学毕业生、大量农村人口涌入城市，这些群体会在城市中慢慢找到自己的生存空间，然后买房，扎根。农村劳动力向城市转移，大量的农民变成城市的居民，也会对住房产生大量需求。

　　房价是否还会上涨

　　大部分人对口头上的争论不感兴趣，他们关心的，是房价是否还会上涨。但是经济学家给出的真相可能会令他们失望。

　　在任何时代，社会上都会有比较富裕的一群人，中产阶级就是这样的一群。当中国的经济在迅速壮大的时候，中国的中产阶级也在迅速增加。按照高盛的分析，中国中产阶级的收入增长在最近这几十年里将保持持续上升的势头。高盛全球经济研究小组预测，到 2011年中国的人均年收入将是目前收入的两倍，达到大约2500美元，这将使中产阶层人数达到总人口的28%。而中产阶层的扩大又将带动房地产消费。高盛分析师表示，中国的中产阶层正在不断扩大，其长期被束缚的购房需求将继续释放。

　　土地的供应量有限，房地产商出于利益最大化的考虑，当然会优先满足金字塔塔顶上一部分人的需求。而这一部分人群因其较高的收入，所以对房价波动具有不敏感性。

　　投资房地产的回报体现在房产自身的升值和租赁的回报两块，成熟市场以后者为主，快速发展的市场则前者的比例也很大。

　　我国的情况是：城市的面积可以扩大，但是市中心的土地是有限的，生活方便、各种配套设施比较成熟的地段面积也是有限的。因此，很多中产阶级的投资者可能根本不在乎眼前的租金，他们更看重的也许是每年的快速升值，或是人民币资产的汇率优势，抑或是若干年后更加成熟市场更加成熟区域的更高回报。

　　判断房价的高低是否存在泡沫，也可以从房屋出租价格所提供的回报率进行倒推，因为租房的人群主要属于中低收入的一群，对价格的变化比较敏感，市场供需关系的表现也更为清晰。只要租金能够满足一定的投资回报率，高收入人群便有可能投资购买第二套、第三套住宅，然后通过出租获取收益。对于出租的情况，只要能够租出，业主能够获得租金，就说明这笔对房子的投资是有效的。考察房租与房屋总价之间的比率关系，就能够判断房价是否处于合理水平。(见下页表)

　　从表格的数据可以看出，现阶段北京房产的投资回报率约为5%-6%，仍处于正常范围。

　　房租的走势又会如何呢？随着房地产贷款利息上扬或者是开始征收房产税，房屋的总拥有成本又有增加的趋势，涌入城市的人口不会减少，直接的后果是在可见的未来里，房租将会上涨。最终使租房的人群利益受到损害。反过来，房租上涨又会刺激人们投资购买房产，需求增加以后，也会使得成品房的价格继续攀升。

　　社会的发展已经决定了中国不能也不可能限制人口的自由流动，也就是说，无法控制人口涌入城市。很明显，涌入城市的增量人口对房租构成了强有力的支撑。而房租与房屋总价之间存在着投资回报的关系，因此房租对房价产生了支撑。而房价上涨则是在供不应求下的必然。

　　因此，如果从短期来看，房地产的价格也许会有小幅的振荡。但是从长期看，价格一路走高乃是中国城市房地产发展的必然趋势。

　　如何看待炒房

　　对于“炒作”，历史上有很多例子。在17世纪早期，一个郁金香球茎的价格曾经相当于今天的1.6万美元。不过不久以后郁金香的价格就下跌了90%。在1973年到1980年期间，黄金的价格从98美元上涨到了613美元，在随后的5年里，又从613美元下跌到了318美元。在1987年10月19日的“黑色星期一”，美国证券市场的股票市值下跌了5万亿美元，几乎下跌了25%。

　　供给和需求曲线肯定不会产生这样大的移动，收入和其他商品也不可能使需求曲线产生这样大的移动。这个现象涉及到了“资产(asset)”和“预期(expectation)”。资产通常可以在一个时间买入，在另一个时间卖出。因此，今天个人愿意支付的价格不仅取决于今天的直接收益，而且也取决于对明天状况的预期；特别而言，取决于这些资产在未来能出售的价格。而预期可能相当容易变化。预期的变动在很大程度上解释了资产价格的大幅波动。

　　炒房之所以受到广泛批评，是因为炒房在一定程度上，抬高了房地产的价格。从而让我国的房地产市场有可能落入证券市场那样“搏傻”型的危险状况。但关键是：我们现阶段无法从法律上完全禁止“炒房”的行为。买卖房屋本身并不触犯法律，从买卖中获利亦不属于违法。炒房是在法律允许的范围里牟取利润的一种行为，也就无法从根本上阻止参与炒房者从炒房行为中获利。更何况我国现在对于何为炒房还缺少一个严格的定义。上海最近叫停了一年之内的转按揭，目的就是为了增加炒家的资金成本。这一政策在短期内可能会有一定效果，但是从长远看，按照市场经济法则解决房屋的供需矛盾才是根本。

　　无情之手

　　对于房地产未来的走势，不同的人、出于不同的利益考量会得出不同的结论。有些人分析房地产商的资金链和融资成本，有些人分析空置率的指标，有些人分析收入房价比……说到根本，人们都在追求自身利益的最大化，而这都是经济社会发展不可忽视的要素。

　　地产市场关于房价即将“在几个月以后”下跌的传言已经在社会上流传了多年。然而那些曾经抱怨房价过高的市民一旦买了房子，就会马上改变态度，期待房价继续上涨。这是每个人或者每个经济组织追求“自利”的共性，亚当斯密在200多年以前就有过相应的论述。

　　“看不见的手”通常是无情的。供应和需求之间的波动是经济发展中不可回避的矛盾。看清楚了这一点，围绕着中国房地产发生的那么多争论也就不难解释了。