直面2005年楼市业态 商品房涨价已是板上钉钉

　　房地产经过2004年的一番喧闹之后，商品房、旅游地产、写字楼、二手房、商铺、豪宅在2005年生存状况值得冷静评析。

　　在已经过去的2004年里，中国楼市如同股市里的牛市。8.31大限和4号令等不利的政策都未能使人们丧失投资地产业的热情。

　　对于2005年楼市的走势，业内人士都各持己见，各大网络媒体的“2005年楼市十大预言、2005年楼市十大问题”等预言性观点一拥而上，众家观点闹得还未真正起步的2005年的楼市显得有些局促不安。纷乱中，既是房地产业业内老总又是经济学者的北京国际投资有限公司总裁杜猛抛出了对楼市的热门产品，包括商品房、旅游地产、写字楼、二手房、商铺、豪宅在2005年生存状况的分析与预测。

　　商品房涨价板上钉钉

　　记得2004年开局时，在中央电视台《经济半小时》的采访中，我曾预测过2004年房价涨定了，是板上钉钉的事情。在2005年的开局我断言2005年的房价也依然会上涨，同样也是板上钉钉的，是没有必要争论的。保守估计北京房价上涨的幅度应该不会低于10%，全国房价整体上浮6%左右。

　　为什么得出这样的结论呢？首先是土地成本，2004年中国的土地成本仍然上涨了9.3%。我们都知道房价是由两个成本构成，包括土地成本和建筑成本，一般来说，土地成本实际占到房地产投资的60%以上。2004年由于土地成本的不断上涨，房价自然跟着水涨船高，地价对房价起主导作用。

　　目前，如果想要房价降下来，必须先让土地价格降下来，目前全国的土地都在上涨，土地价格对于谁都是不利的。

　　从政府的角度来看，房价下降就意味着土地成本的贬值，而土地又是我国GDP总量的一个重要组成部分，土地价格下降直接影响到本届政府的政绩，同时也让我国的总资产下降，政府是绝对不会接受的。

　　从有房一族的角度看，如果房价下降，就意味着老百姓房屋价值缩水、贬值，所有的老百姓都不愿意看到自己的房屋价值下降。

　　从开发商的角度看，土地的交易费在不断上涨，税费在增加，拆迁成本也在玩命地增加，管理成本在增加，建筑材料成本在增加，能源成本在增加，开发商的成本已经没有下降的空间。

　　同时，购买力还在不断上涨，北京的房价这么高，不是随便几个开发商炒起来的。我的观点是房地产有泡沫无水分，既然房子能够卖出去，说明有市场需求，也说明房地产市场没有水分。

　　前奥运时期和后奥运时期的经济发展对北京楼市发展都是压倒性的拉动因素，有经济学家预测中国房地产将持续发展40年，我认为更乐观，至少是50年。

　　旅游地产势头直逼商品房

　　伴随着中国旅游业的快速发展，旅游地产如日中天，分时度假、高档公寓、度假村、产权式酒店等多种地产形式的出现，也搅热了多事的楼市。2005年将是旅游地产发展快速增长的一年，旅游地产将会越走越好，甚至会超过商品房的发展势头。

　　为什么这样说，主要因为旅游地产是一次性投资、终身受益的楼市产品，投资回报率优于其他楼市产品。什么叫一次性投资终身受益呢？旅游地产只需前期合理的投资、后期的有效管理，随着时间的推移，收益就越大。比如故宫、世界公园、中华民族园。而从现代的意义上来讲又是一个成功旅游地产项目。旅游地产的受益期和寿命将远远长于只有50年产权的写字楼或是70年产权的商品房，未来带来的回报是不可限量的。

　　近年来，中国旅游业是空前的繁荣，按目前每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计算，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国家和第四大客源输出国。所以很多行业和旅游产业结合起来都产生了“化学效应”，例如携程网，就是用网络武装起来的旅游业，借势旅游携程网在纳斯达克取得了一席之地。而用房地产武装起来的旅游业就是旅游地产，以地产承载旅游，强强联合的能量可想而知。

　　2005年值得地产界关注和担忧的是劣质、低档旅游地产项目的盲目投建和重复建设使许多地方在开发旅游业时，在处理自然景观、古迹保护和现代房地产介入时没有结合好，产生垃圾项目是不可避免的。但是自然景观和文物古迹是不可复制的，一旦损坏不可能再生。投资商投建旅游地产垃圾，犹如杀鸡取卵，图一时之快换来的只能是终生的悔恨。政府规划部门在规划审批旅游地产项目时一定要从实际出发，量力而行，不要为了眼前的一些小利而铸成大错。

　　商铺慎重中前行

　　中国商铺的价格是楼市产品中最贵的，在北京闹市区的一个10平米的商铺年租金就达到了50万元人民币，还有很多人为了投得旺铺打破了脑袋。与此同时商铺的投资风险也越来越大，2004年的商业地产饱受争议，Shoppingmall在战战兢兢中开幕但又未获得好评，而产权式商铺也在尴尬中变得沉默。

　　奉劝投资者在2005年投资商业地产要慎之又慎，无论是Shoppingmall还是其他形式的商业地产，我保留一定的意见。并非不看好这些地产商业模式，其因有二，首先在国外大型的商场都在郊区，而我国目前的大型商场、超市等商业地产都盘踞在市中心。比如北京的王府井和西单两大商业区，距离不过5公里，如此近的距离就有两个占北京市零售额40%的商业中心，拥挤程度可见一斑。商业区交通堵塞问题并非道路不够造成，罪魁祸首是商业区过于集中造成。北京市政府已经下令在二环以内不允许再建商场，就是为了解决商业地产带来的严重交通拥堵问题。为此，2005年初国务院将颁布《城市商业网点规划条例》中规定，今后10000平方米以上的商业地产项目必须进行听证，也就是说政府已经开始对城区里的商业地产进行压缩。2005年商铺投资的热点开始转向郊区和居民社区，投资模式也将趋于小型化。

　　其二，也是最重要的一点，就是投资风险。对于商铺的投资者来讲，良好的经营状况是支撑商铺的核心。由于商业中心的集中，一些新型的商业区并未得到有效的开发和良好的定位，而直接导致了巨大的投资风险。比如2004年非常时髦的时尚商铺，在北京的各大城区建起了以青年人时尚为主题的购物中心，一下出现了 77街、巨库、搜酷等十几个同样类型的产品。在开张初期也热闹一时，但产品的单一和稍显落伍，很快就遭遇了“寒流”。所以在商铺市场表面火爆时，一定要冷静思考其中的陷阱和风险。

　　写字楼空置缘于自身

　　2005年写字楼市场还会保持着稳定的发展，但是不会出现冲击性和突破性发展。这是由于一些大量东拼西凑不人性的写字楼充斥着市场，使得写字楼空置率居高不下，解决此问题的时间将会很长。

　　我认为写字楼的空置率问题并非市场问题，而是写字楼本身出了问题，有些写字楼无足够的停车位、交通不便、管理混乱，这样的写字楼无论其价格多么便宜，都不会受到优质企业的青睐。提醒投资商在投建写字楼项目时，多从消费者的角度出发，多想想别人为什么要租你的写字楼？客户的需求都能满足吗？不要一味孤芳自赏。

　　除此以外，对于2004年炒得火热的总部基地，我也存在着一些看法。平心而论我不看好总部基地的未来市场。总部概念的试验值得维护，但是将总部经济落实是很难的，可以说是不现实的。全中国的城市都来弄总部基地是不可能的，也是很滑稽的。目前总部基地还是一个概念，因为其支撑太有限，实现起来不现实，作为一个企业不可能将自己陷入到一个不明确的区域中去。所以总部基地只是一种创新，应该为其喝彩，但是总部基地不能泛滥化发展。

　　在2005年初，一些媒体登出了2005年写字楼地产的新宠是文化写字楼的文章，我认为文化写字楼绝对是场闹剧，这是个别房地产商拿文化往自己脸上贴金，把文化作为装饰品本来就是一种可笑的行为。文化写字楼不可能成为写字楼市场的主角，主角还是产品本身，只能说文化很大程度上参与了写字楼的推广、增加了内涵，提高了其文化成分。房屋的第一属性是安全性，第二属性是适用性，第三属性是价值性，其次才是文化。写字楼的开发商如果将精力都放在产品本身，就不愁写字楼租不出去，走“歪门邪道”只能是此路不通 。

　　二手房是最好的投资品

　　2005年的二手房市场依然很难达到国际市场成熟和规范的标准，只能说比2004年有一些进步和发展。二手房存在的交易风险、交易骗局等问题依然难以看到政府干预的成果，但是二手房的高回报依然惹红了投资人的眼睛。

　　虽然目前中国的二手房市场既不成熟也不规范，但是确实很兴旺，需求二手房产品的人越来越多。随着二级市场(商品房)的快速发展，中国的有房族也是越来越多，很多人的一次或是二次置业的产品已经满足不了他们的需求。之所以北京和其他城市的二手房市如此火爆，其主要原因是市面上的投资产品除了房屋保值率比较高以外，车、数码产品、股票等的投资产品贬值率太高，所以现在只有投资房地产才是保险的。比如温州人在2004年全国炒房现象，就是因为温州人富起来以后已经没有创业的冲动，让他们回去生产纽扣、打火机是不现实的。当人们手上有了大量的闲钱，投资保险性高的房地产就成了首选。

　　对于房地产业内来讲二手市场的火爆不是房地产惹的祸，是市场环境所决定的，因为没有一个比房地产更好的投资产品，人们没有选择，只能涌入二手房市场。

　　豪宅不等于就是别墅

　　豪宅也是我们通常所说的别墅，是中国房地产市场皇冠上的一个钻石。北京贡院6号等项目标榜自己是豪宅，我认为他们只是价格上的豪宅。英国的城堡、法国的庄园占地100多亩，2000多万英镑的售价才能称得上豪宅。而北京贡院6号等一套就上千万的房子的建筑模式决定了其公寓的实质，顶多能称得上是豪华公寓，试问城市水泥柱里面的洞能称得上是豪宅吗？

　　我认为真正的豪宅应该是指别墅，以独栋建筑形式出现，至少是类似别墅的，有属于单体建筑的天和地，占地5亩以上，有自己的庭院和相对独立的空间。在2005年，经济型别墅将成为豪宅市场的生力军，我对花费上千万、甚至上亿元购置别墅持保留态度。首先中国经济消费还没有到这种状态，对于顶级别墅的需求量非常少。第二，拥有了10亿财产的富豪绝不敢去住1个亿买来的豪华别墅，这等于是告诉了强盗你有钱，财富外露会对你和家人的安全造成很大的危害。

　　同时，中国的富人群体在不断增加，市场需求也在加大，所以要生产一些产销对路的产品。那就是价位适中，安全可靠、环境优雅的经济型别墅，其价在300万到500万。经济型别墅是市场急需的产品，目前经济型别墅还特别少，但是我认为将来会随着趋势出现很多。