媒体评房屋黑中介野蛮生长：应建第三方交易监管平台

　　房屋黑中介野蛮生长，如何管控？

　　◆ 垄断房源、“小中介”频跑路、签阴阳合同、发布虚假信息……监管缺位导致中介野蛮生长

　　◆ 我国没有专门的房屋中介管理条例法规

　　◆ 监管上只有机构备案管理、交易资金监管等手段，没有具体的监管机构

　　◆ 中介在房价波动及市场纠纷中扮演了重要的角色

　　◆ 政府监管+行业自律，当从四方面双管齐下

　　文/ 王存福 汪奥娜 高博 代超 李强

　　《瞭望》新闻周刊记者近期在安徽、海南、河北等地调研发现，部分城市中介市场“鱼龙混杂”，市场信息乱飞，令购房者无所适从。

　　这些违规行为包括：与房地产开发企业勾结倒卖房号，为不具备购房条件的购房人出谋划策，补缴社保规避限购，违规提供融资服务，捏造、散布涨价信息，垄断房源……

　　5月19日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，其中重要的一部分内容，就是加大对房地产中介违法违规行为的处罚力度。针对当前一些城市依然存在的房产中介利用市场信息不对称、扰乱市场、混淆视听的行为，多位采访对象对本刊记者表示，这不但对房价上涨可能起到推波助澜的作用，甚至会成为一些市场纠纷的源头之一，亟待加强监管和治理。建议强化违法失信企业黑名单管理，加大惩处力度。

　　多地房产中介违规成套路

　　《瞭望》新闻周刊记者近日在安徽、河北以及海南等地调研发现，中介违法违规行为有所隐蔽，但已形成套路。

　　服务费定价机制不明确。本刊记者在海口市对三家中介机构调研时发现，只有一家公示了中介各类收费项目明细表。该机构向二手房交易双方收取评估费3%、代理费3%、过户费3000元。“收费标准为行业内部划定，并无国家相关标准。”一名工作人员表示，其中两项3%的服务费规定应由二手房买卖双方各支付1.5%，但实际情况是所有中介服务项目费用均由买方支付。不过，该人员也表示3%的代理费可以商量。

　　另一家中介机构张姓工作人员表示，由中介出面和卖方商谈价格，买卖双方不能直接见面，这给中介留下了可操作的回旋空间。

　　中介垄断房源。本刊记者以卖房者身份咨询了石家庄多家中介，中介提出若与其签约独家房源，会比普通没签约房源价格卖得高。签约独家这种承诺迎合了卖方心理，多位中介透露，给卖方卖高价同时，中介可以从中赚取更多中介费。实际上，签约独家房源这种操作方式容易造成垄断，在一定程度上助推了房价上涨。

　　“小中介”频跑路。调查发现，有不少业务员自己单干，成本不高，付点店面费就行。而这些没有网签资格的小中介一旦倒闭跑路，对于买卖双方来说都有风险。在合肥辉达房产望江路分公司的隔壁门店，一年半的时间里换了三家小中介，最近的一家只干了三个月。小中介没有网签资格，一般会付费委托大中介公司来办理，或者直接让买卖双方去办手续。但“如果不网签备案，所签署的合同本身就是不正规的，一旦其中一方违约，另一方想走司法程序会存在非常大的麻烦”。一位业内人士告诉记者。

　　中介与房主签订阴阳合同。安徽中墅地产客户经理高先生说，签订阴阳合同的状况非常普遍。中介会与房主商量，成交价中超出房主要价的部分由中介与房主按比例分成。“现在这种模式很‘流行’。”高先生说，“公司提成太低了，这笔差价有可能进了中介业务员私人的腰包。”

　　中介销售未取得产权的房源。今年3月，安徽池州纵横房地产经纪有限公司挂牌出售未取得产权证的房源。经纪公司工作人员在明知出售方尚未取得产权证的情况下，将其房源对外挂牌出售，而所谓的出售其实就是在开发公司变更购房发票，更换购房人。纵横房产经纪还在房屋买卖合同中明确约定了变更购房发票的相关事项。

　　中介同时扮演买家与卖家。业内人士为本刊记者举了一起典型案例。去年2月，安徽亿恒地产代理销售有限公司合肥市皖江路分公司经理戈某、业务员孙某，勾结社会人员刘某同时冒充“卖家”和“买家”，分别与同一套房屋的实际业主和实际购房人签订存量房买卖合同，试图赚取差价2.5万元。

　　发布虚假房源信息，欺骗购房者。记者调查发现，在很多房地产网站上，各种虚假房源信息铺天盖地，包括有中介人员冒充业主发布房源信息，也有中介人员故意拉低房源价格来招揽客户。房产中介惯于制造房价飙升的舆论或者发布虚假房源，在楼层、面积、房产证上耍花招，误导、欺诈消费者。

　　与开发商勾结，赚取“号头费”。21世纪不动产业务经理汪先生透露，一些房产开发商与中介合作，缴纳7万元左右号头费就很有可能拿到一套洋房。“7万元里中介能拿到1万元左右。”汪先生说。

　　监管缺位中介野蛮生长

　　随着房地产市场的繁荣，房产中介快速发展，一路欣欣向荣。而中介机构之乱一直是很多地方的顽疾。以房地产最热区域之一的海南为例，截至去年底，海南省在省工商部门注册的中介机构共1595家，其中在房地产主管部门备案的仅243家，仍有1352家未主动去房管局备案。

　　法规条例和监管手段上的缺失，与房地产市场迅猛发展的速度不匹配，导致了一些房产中介行业人员钻法律空子，发布虚假房源、故意抬高价格或者设置交易陷阱等欺诈消费者。

　　合肥学院房地产研究所副所长凌斌指出，中介经纪人过去需要从业资格证书，现在政策限制放宽，导致中介从业者鱼龙混杂、良莠不齐。

　　多位受访专家表示，中介市场监管难包括多个方面原因。一是门槛低。一张桌子、一把椅子、一部电话、一块牌子还有几个人就可以干了，而且成本低见效快。有的中介只进行了工商登记，甚至不到房产部门备案，也不用进行从业资格审定。

　　二是处罚难。海南省房地产协会秘书长王静认为，房地产中介行业门槛低，从业人员流动性强，除在职公司外，政府相关部门和协会难以了解从业人员的情况。也正因此，当个别从业人员违法违规时，很难加以有效监督和管理，长久下去必然会导致中介市场的正常秩序被扰乱，从而影响到房地产市场的健康发展。

　　此外，此前出台的相关文件都是规范性的，“禁止”是常见用词，但真的违反了并没有相应的处罚条款。上位法处罚过轻。此次公开征求意见的《住房租赁和销售管理条例》规定，情节严重的，对个人处以1000元以上、5000元以下罚款。“没有重罚，中介乱象难以收敛”。

　　海南省房产中介协会律师符敬浓说，按照我国相关法规条例，设立房地产中介服务机构应当有3名以上取得房地产咨询资格证并注册的人员。在取得工商营业执照后，房地产中介服务机构及其分支机构应当在规定期限内持房地产中介服务人员的职业资格证、注册证、劳动合同等到住建部门备案，没有进行备案而营业的房地产中介服务机构是违规违法的。但在现实中，这一法规并没有得到严格执行。

　　进一步来看，“我国现行法律法规中，对于房屋中介管理方面的规定是欠缺的。”符敬浓说，目前我国没有一部专门的房屋中介管理条例法规，监管上也只有机构备案管理、交易资金监管等手段，没有具体的监管机构。

　　政府监管与行业自律双管齐下

　　房地产中介进入门槛过低，中介机构违规买卖房屋的成本也低，有的被列入“黑名单”后，又重新换个“身份”继续在行业内从业。多位受访人士认为，中介在房价波动及市场纠纷中扮演了重要的角色，建议政府加强监管。

　　建立第三方交易监管平台。凌斌建议建立第三方交易监管平台，与地税、房产局及评估机构等挂钩、打通，研究出台相应的纳税抵扣政策，交税多抵扣就多，这样才能形成闭环，将二手房交易过程中少缴的税直接在后期交易活动中体现出来。目前存量房的交易中对中介的约束仅仅有网签制度，存在很多不以成交价报税的现象。只有信息透明、形成闭环，才能打破利益链条。

　　完善二手房网签程序。合肥市房产局相关负责人表示，目前部分城市二手房“手拉手”（买卖双方直接交易），网签工作还未开始，这给黑中介、炒房个人留下了可乘之机，建议尽快完善落实二手房网签程序。

　　加强监管力度和处罚。海南省住建厅房产处相关负责人表示，应该明确监管责任，加强房地产市场专项整治，加大对房产交易违法违规行为的查处力度，并视情节轻重，对违法违规房地产开发商和中介机构采取书面警示、约谈主要负责人、公开通报不正当经营行为、列入严重违法失信企业名单等措施。

　　加强房产中介行业自律。海南省房地产中介行业协会会长邱廷录认为，房产中介市场的乱象既需要政府部门出台详细监管条例对行业进行全面监管，同时也需要行业自律，提高从业人员的职业素质，双管齐下才能扭转整个房地产中介的社会形象。

　　海南省去年举行了首次房地产经纪人协理和房地产经纪专业人员职业资格考试，此后从事房地产经纪活动的人员，需要经过考试取得房地产人员相应职业资格证书。同时，海南省房地产中介协会也出台了房地产中介行业自律公约，并建立诚信档案，将所有会员单位的房地产中介经纪人信息全部建档入库。