评论：管理预期是房产调控的当务之急

　　管理预期是房产调控的当务之急

　　来源：南方都市报

　　虽然累积需求集中释放有一定合理性，但也表明，在息差收窄和资产荒的局面下，房贷仍是保证商业银行全年收益的重要工具。

　　春节才过，楼市不平静。据报道，北京市银行业自律协会制定相关公约，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍，二套房贷款期限最长不得超过25年。之后，天津、广州、青岛等城市也相继出台了房贷收紧措施。

　　房贷收紧加码与金融形势息息相关。此前，市场上不断传出1月信贷会创下天量的声音，终于，央行在情人节解开了1月份金融数据的神秘面纱。1月当月社会融资规模增量为3.74万亿元，人民币贷款增加2.03万亿元，而居民中长期贷款增加6293亿元。

　　1月份2.03万亿的新增信贷不足为奇。从历史数据看，每年一季度特别是1月份是商业银行贷款投放的高峰期，由于贷款规模受资本充足率、合意贷款等多重限制，“早投放、早收益”成为商业银行提高收益的普遍选择。

　　但居民中长期贷款再创历史新高则让人大跌眼镜。因为央行没有把个人房贷业务单独列出，市场普遍把居民中长期贷款默认为房贷。尽管央行一再要求各商业银行严控房地产贷款（包括个人房贷按揭和企业开发贷），但1月份个人房贷依然超出2016年9月份的历史最大值5741亿元。全国各大城市实施严格的房地产限购政策以来，商业银行为了配合“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，压制了去年11月和12月部分个人住房按揭需求，随着今年年初部分房贷到期后释放了新额度，从而推高了1月份的个人中长期贷款。虽然累积需求集中释放有一定合理性，但也表明，在息差收窄和资产荒的局面下，房贷仍是保证商业银行全年收益的重要工具。

　　同样值得关注的是，社会融资规模，创数据统计以来最高值。其中表外融资占比为33%，连续三个月居高位。地产调控导致开发贷转向表外，反映在信贷政策收紧和表内融资规模受到制约的情况下，非标需求被推高。

　　由于中国房地产的强金融属性，年初天量信贷无疑引发对房地产市场的担忧，也引起监管和机构的高度关注。继续弱化、降低房地产市场上的金融杠杆作用，无疑是调控的主旋律。主要城市的银行业通过降低折扣幅度、缩短还贷期限（也就是增加月供）给房贷“降温”，遏制投资投机性需求。表外业务风险也成为2017年重点调控方向。2月13日，中国基金业协会发布《备案管理规范第4号》，明确私募资产管理计划向房地产开发企业提供融资不得用于支付土地出让价款或补充流动资金。同时，《备案管理规范第4号》强调不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

　　在房地产调控愈严的趋势下，全国房地产市场将逐步步入景气下行周期，全年房贷高增长难维持，但房地产价格是资产价格，受预期的影响大，年初信贷狂飙使得新一轮房价上涨预期卷土重来，并在通胀压力推动下，再掀波澜。

　　从经济环境看，目前房价面临着通胀转好的支撑。1月全国居民消费价格指数（C PI）环比上涨1.0%，同比上涨2.5%；工业生产者出厂价格指数（PPI）环比上涨0.8%，同比上涨6.9%。1月PPI与C PI同比涨幅的“剪刀差”继续扩大至4.4个百分点，创2008年9月美国次贷危机爆发以来新高。“剪刀差”在积极支撑企业盈利的同时，潜在通胀压力让貌似平静的房地产市场神经再度紧绷。

　　从资产配置端来看，投资实体的回报率仍徘徊在低位，“资产荒”状况暂时不会发生改变，大量资金寻找收益出路。在强势美元的周期中，人民币汇率依然承压，在加强资本管制的背景下，不能外流的资产仍然存在资产配置需求。由于一线城市在创造就业和医疗、教育等方面的优势仍在继续吸引人口流入，一线城市住房的消费性需求依然旺盛，投资者对其价格的未来预期有一种自我维持和自我实现的特征，因此，限购时期对房地产需求可能集聚，在下一次政策、金融环境宽松时集中爆发。

　　回顾近十年房地产市场的发展，“一些城市房价上涨过快”和“调控”几乎是并行的主题；而从历次调控的结果来看，价量齐跌之后报复性上涨也几乎形成模式。造成这种局面的多种原因中，不容忽视的是预期一直如影随形，且成为最不“可控”的因素之一。

　　通胀预期虽然只是一种心理行为，但它会影响到经济主体的消费、储蓄和投资行为、进而对经济运行产生实质性影响。因此，加强预期管理、扭转大众“越涨越调、越调越涨”的通胀预期，为房产调控新形势下的当务之急。笔者认为，可考虑以下思路：

　　在调控过程中，首先，将预期的因素纳入到决策当中，结合居民储蓄、人均可支配收入、金融机构的信贷量等因素制定调控政策。其次，政府应该加大房地产业的信息透明度，正确引导市场形成一致性的预期，在一致性的预期下，政府应从政策信息的发布、政策的执行等方面增强政策的可信度。再有，政府作为房价信息的主要发布者，要加强对信息发布的责任感，公布房价采集的具体信息，增加民众对政策以及信息的可信度。最后，改善实体经济盈利环境，打通流动性由金融部门向实体部门流动的渠道，拓宽居民投资渠道，满足居民的投资需求，提升投资收益预期。

　　□史晨昱（资深金融人士）