马光远(微博) (学者)

　　8月2日，一条关于“商品房预售制将取消”的消息引发高度关注，地产股闻讯暴跌。随后，住建部发言人表示：“并未研究取消预售制度，相关传言属谣言。”

　　中国的住房预售制度的最大特点有二：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。这种制度设计的缺陷是极为明显的：其一，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量的房屋质量的纠纷，都源于此；其二，资金的安全根本无法保障，今年一些地方出现的开发商携购房款跑路就是一个例证；其三，开发商的融资成本极为低廉，他们不仅白白占用购房者的资金建房，开发商还故意延迟交房的时间，将多余的资金用于开发投资，助涨了房价泡沫。

　　尽管如此，取消住房预售，很多人担心房价会暴涨，这样的担心其实不必要。首先，现房销售是国内外住房销售的最主要形式，预售在很多国家所占比例很低。其次，从开发商的资金来源看，“定金和预收款”所占比例已经大为降低；其三，取消预售，并不影响开发商的建设资金，而只是限制了开发商拿着购房者的预付款去囤地，去进一步助推房价；其四，目前全国已经出让，但未开发的土地面积最少足够5年开发；其五，目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平方米，而商品房的库存也创了历史新高，在目前情况下，取消预售，对市场的冲击反而最小。

　　也就是说，在当前，取消预售，不仅不会推涨房价，反而在某种程度上能够从制度上抑制房地产泡沫。退一步讲，即使在利益的博弈下，现在难以立即取消，也应对其动两个大的手术：一是在交房之前，购房者最多只交付20%的购房款，而不是全部；二是将购房款交给真正的第三方监管，而不是直接交给开发商。无论如何，政策的最终也是最好的选择，仍然是尽快地取消预售制度。