严厉调控房地产市场的政策性文件——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称《通知》)自 4 月 17 日 公布以来，中国楼市氛围大变。长期不合理上涨的房价开始止步，并有望进入下行通道，交易量陷入低迷状态。

　　此次调控的政策目标十分清晰，就是要坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。这些问题不解决，民生的福祉就难以得到保障，房地产行业的健康发展就难以持续。过度投机行为的泛滥现象，必须得到果断遏制——不如此，楼市调控尽管方向正确，最终效果却难以保证。

　　中央政策既出，地方积极行动起来。总体来看，不少地方所出的细则，大体符合调控的原则与精神，与此次楼市调控的节拍基本吻合。但是，也有少数措施未能从全盘上考虑，副作用较大。鉴于房地产的诸多问题与地方“土地财政”密切相关，与地方政府在保障房建设上用力程度密切相关，故此，地方如何落实是次调控精神，至为关键。

　　有必要先厘清的是，中央政府针对楼市沉疴出台严厉新政，绝非要置房地产行业整体陷入“冬天”。目前坊间流传的楼市“崩盘”论，显然是不负责任的说法。楼价合理回落并不意味着跌得范围越大、跌得幅度越深就越好。房地产作为中国经济支柱行业的地位并没有改变，未来城市化的任务依然重大，广大人民群众改善住房条件的需要依然存在，这些行业的基本面没有消失。新政意欲通过抑制不合理的需求来抑制价格的非理性上涨，意欲通过节制过度投机行为来整肃市场秩序，这是新政的实质。

　　在理解此次楼市调控真义的基础之上，当下很重要的命题，是各地的后续调控政策如何把握节奏，把握力度，既能襄助实现政策目标，又不至于伤害到行业的根基；是相关政府部门及地方政府如何实行有效的实施细则，来达到上述调控目标。我们的看法是，出手要重，但是落点要准，尤其是涉及面广的政策，更需慎重。特别是在金融危机后，不少地方出台政策鼓励大家买房刺激内需，如果现在进行大面积“清算”，是不符合实事求是原则的。

　　这就涉及到各地后续政策出台时，应当给居民合理的预期。比如，针对投机性购房，就是要极大地提高交易成本，使得投机者不再抱什么幻想；但对于更广大的居民来说，则要给他们相对稳定的预期。比如，现在一些地方的居民受到舆论影响，认为楼市调控就是为了把房价降下来不惜利用各种手段，由于信息不清楚，只好乱猜测，“假离婚”现象已有出现，为的是把一个家庭分成两个家庭，躲避交某某税。

　　围绕后续调控措施的出台，我们认为，有几个认识必须坚持。其一，抑需求须与增供给并行；其二，市场手段优先于行政手段；其三，金融手段优先于财税手段；其四，政策落点应着重调增量，而非调存量。

　　回顾近一个月来的楼市生态，一个总的感觉，社会普遍认为政策着力点是在抑制需求。这固然是没有错的，不合理的需求在一定程度上为房价上涨推波助澜。但如果我们认真解读中央的《通知》，会发现该文件的精神，既包括了抑需求，也强调了增加住房有效供给。

　　很简单的市场逻辑是，如果有效供给不能增加，只从抑需求上发力，力度均匀自然没有关系，但若用力过猛，则既不能使得供需平衡，还可能扭曲市场。而增加住房有效供给，加强保障房建设，又与政府责任的担当紧密相关。无疑，从楼市的健康发展角度看，抑需求要与增供给并行。

　　同时，在具体调控手段运用上，也要吸取以往的经验教训。一个基本的理念是，能够用市场手段的，则尽量少用或不用行政性举措。如果一些行政手段有短期效果而副作用较大，当慎用为好。

　　这次楼市调控，给社会和市场触动较大的，是严格的限贷政策。更为严格的差别化住房信贷政策，对于抑制不合理住房需求，定然会起到很好的效果。有的发展商说，“就靠现有政策，不再出新的，如果坚持到年底，房地产就会趴下。”这话可能有些危言的味道，但也说明，金融政策的威力已经十分巨大。金融手段相对灵活，宽严程度也容易调节。

　　税收调节当然也是一个调控选项，如在交易环节合理征税，对于抑制投机同样具有效果。从大方向来看，在条件成熟时候开征物业税，意义是显而易见的，但若在各方面条件还不具备的时候，特别是以调控的名义，推出保有环节的征税措施，其后续效果有待仔细评估。比之金融信贷手段，财税手段更具有长期性，更具有难以逆转的刚性色彩。一旦政策推行，势必涉及千家万户，政策出台当慎之又慎。

　　进一步说，相关调控措施，重点应放在增量部分，而不宜急于在存量上做文章，因为以往的购房者各有其当时的理由，这些存量部分背景复杂，情况不一，且夹杂着各种各样的历史因素。只要在增量上严格打击投机，自然也会波及存量市场，使其得到调节。如果增量、存量一起调，代价可能过大，重创市场。

　　总之，楼市调控是篇大文章。文章已经开了个好头，后面的段落怎么去续写，大有讲究。政策的科学性、平衡性做得如何，还需要把握好节奏，正如治病救人，需要猛药，但是，是把药一次都下完，还是分疗程，根据病况而下药，就会有很大区别。