专家：适度刺激有利于化解楼市风险

　　适度刺激有利于化解楼市风险

　　□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　楼市“短周期”的顶部或已显现。根据日前发布的上半年国内楼市数据，销售、价格、新开工、开发投资等主要指标的增速，转向“倒U型”右侧，且下滑幅度有扩大趋势。

　　经历四个月回升后，开发投资增速连续两个月下行，上半年6.1%的增速比1-5月下降0.9个百分点，6月增速仅为5月增速的近一半。2014年7月确立“去库存”主题后，楼市和货币政策持续宽松近2年，购房成本降至历史最低、杠杆拔至历史最高。之所以在短短四个月后，开发投资出现动力减弱迹象，一是基数“突变”的冲击。2015年“3·30新政”后，商品房销售面积和金额从去年一季度下滑9.3%和9.2%后扶摇直上，2015年1-6月同比增长3.9%和10%，低基数逆转为高基数；二是热点城市楼市火爆，需求透支，加上政策局部收紧，作为今年楼市主力的二线城市6月降温；三是基于“脱实入虚”的担忧，货币投放趋于谨慎；四是6月后房企冲半年业绩近尾声。

　　笔者认为，尽管楼市主要指标增速连续两个月回落，但高位徘徊仍是主旋律。首先，30个重点城市库存消化周期已降至6-8个月，热点城市为3-4个月；2014年和2015年，全国土地购置面积下降14%和31.7%。今年上半年，土地购置同比下降3.0%，基于主动“补库存”的土地购置依旧红火。截至今年上半年，土地购置负增长连续8个月收窄，主动“补库存”依旧进行；其次，6月单月的商品房销售面积达到1.6亿平米、新开工面积1.8亿平米，均为历史最高点。再次，东部商品房销售面积、金额分别占50%和65%。现有2.6亿转移人口中的80%集中在东部，未来转移人口也主要迁往东部，特别是三大都市圈，该区域楼市将继续保持高增长；最后，下半年楼市主题仍是“去库存”，楼市和货币政策宽松基调不改，上半年房企资金来源中，按揭贷款占44%，同比增幅在历史高位。

　　相比历史最高位的2013年同期，今年上半年楼市销售面积、金额仍上升25%和46%。在出口下滑和去产能冲击制造业投资、预算收入下滑冲击基建投资的情况下，楼市高位回落，特别是开发投资增速两个月内回落15.3%；消费尽管在上半年表现出韧性，但楼市销售增速下滑必然拖累下游消费，而上半年居民收入增长跑不赢GDP增长，消费的韧性在下半年能否“撑得住”也不容乐观；连续4年负贡献的出口依旧形成拖累。

　　笔者认为，当前仍为投资驱动型的经济，可能是下半年楼市的第一个风险。第二个风险则是快速“加杠杆”和地王泡沫，让脱实入虚和系统性风险甚嚣尘上。上半年，住户中长期贷款新增2.62万亿，超过新增贷款的三分之一，绝大部分是房贷，但去年住户中长期贷款仅新增1.34万亿。这意味着，今年上半年房贷新增额是去年同期的2倍。而个人房贷占存量住房价值的比，由2014年的10%上升到今年上半年的25%。从国际经验看，杠杆快速攀升往往是风险的征兆。

　　上半年楼市快速“加杠杆”有两部分，一是基于寻求资金“安全岛”，投资资金在热点城市快速“加杠杆”；二是提杠杆效应助推二三线城市人群加杠杆，低首付让低收入人群也纷纷进入楼市。另外，银行寻求优质资产的主动放贷也助推“加杠杆”。人口驱动转向货币驱动，“加杠杆”面临着房价回调、货币政策调整后的风险暴露。

　　面对系统性风险隐患和经济下行压力，适度刺激并与供给侧改革结合很有必要。笔者认为，体量大、带动性强、连接内需和城镇化的楼市是一个载体。借助“八横八纵”铁路网、轨道交通、都市圈的规划条件，借助户籍、土地改革攻坚，顺应城市化演进规律，将楼市与城镇化结合起来，这是楼市适度刺激的有效路径，也是热点城市房价“软着陆”和“加杠杆”风险渐进释放的有效路径。

　　而且，不管是在地铁、市政等基础设施方面，还是维持房地产开发投资高位运行，或是教育、医疗、文化等方面，适度刺激都将带来巨大的固定资产投资效应。此外，包括1.5亿“三留人群”（留守儿童、留守老人、留守妇女）在内，未来至少有2亿人群进入三大都市圈、4亿人群进入到规划的20个都市圈。值得注意的是，这部分人群的边际消费倾向很高，消费的规模化效应，必将对现有消费水平韧性的保持和升级带来巨大利好，更是利于以供给侧改革实现转型。